Che cos’è la caparra confirmatoria? Consigli per il mutuo

Quando si compra casa, si sente spesso parlare di caparra confirmatoria. Ma di cosa si tratta esattamente? In parole semplici, è un importo che devi versare al venditore come garanzia per comprare casa. Se tutto va bene e l’acquisto si conclude, paghi la differenza dal prezzo finale. Ma cosa cambia rispetto all’acconto? E se qualcosa va storto e la compravendita della casa salta, cosa succede? Scopriamolo insieme.

Cos’è la caparra

La caparra è un importo che versi come garanzia quando decidi di acquistare casa. Serve a dimostrare la tua serietà nel voler comprare l’immobile e può essere di due tipi:

• Caparra confirmatoria: è la somma che versi al venditore per impegnarti all’acquisto della casa (solitamente corrisponde al 10% del prezzo di vendita, anche se può essere inferiore o superiore). Se non prosegui con l’acquisto, oltre a perdere la caparra, il venditore potrebbe anche richiedere l’intervento di un giudice per obbligarti ad acquistare la casa. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, ricevi il doppio della somma che hai dato.
• Caparra penitenziale: si tratta di un importo che tu e il venditore decidete di utilizzare come risarcimento se uno dei due decide di ritirarsi dalla trattativa (è meno comune rispetto alla caparra confirmatoria).

La caparra confirmatoria obbliga a proseguire con l’acquisto. Se non prosegui, il venditore la trattiene e può chiederti anche un risarcimento ulteriore. La caparra penitenziale, invece, è una somma stabilita tra te e il venditore da pagare se uno dei due non vuole proseguire più con la trattativa, senza ulteriori richieste di risarcimento o obbligo a procedere.

Differenza tra caparra e acconto

In molti tendono ad utilizzare caparra e acconto come sinonimi, ma si tratta di due strumenti diversi tra loro:

• La caparra viene utilizzata per rafforzare l’impegno tra venditore e acquirente. Se una parte è inadempiente, l’altra può trattenere la caparra o richiederne il doppio (nel caso sia il venditore a non proseguire con la vendita).
• L’acconto, invece, non è una penale né una garanzia. Si tratta semplicemente di un anticipo sul prezzo totale versato da chi vuole acquistare. In caso di mancato acquisto, quindi, deve essere restituito all’acquirente.

Ricorda che tra le due soluzioni, la caparra è solitamente più utilizzata rispetto all’acconto in quanto offre maggiori garanzie sia a te che al venditore se la compravendita non dovesse concludersi.

Quando si versa la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria può essere versata in due momenti diversi:

• Dopo aver presentato una proposta di acquisto: si tratta di un documento in cui ufficializzi il tuo impegno a proseguire con l’acquisto.
• Alla firma del contratto preliminare di compravendita: il contratto preliminare di compravendita (chiamato anche “compromesso“) è un accordo scritto che fissa tutti i dettagli della vendita, come il prezzo dell’immobile, l’importo della caparra, i tempi per il rogito e altre condizioni importanti (ad esempio se l’acquisto dipende dall’ottenimento del mutuo).

Ricorda che la caparra non può essere versata in contanti, ma solamente tramite assegno o bonifico bancario. Inoltre, versandola, dovrai pagare l’imposta di registro proporzionale che è pari allo 0,5% dell’importo della caparra.

Cosa controllare prima

Come abbiamo visto, la caparra confirmatoria ti obbliga all’acquisto. Per questo motivo, prima di versarla, è fondamentale fare alcune verifiche per evitare brutte sorprese:

• Controlla la regolarità della casa: assicurati che non ci siano problemi legali alla provenienza dell’immobile, come passaggi di proprietà poco chiari (ad esempio nel caso di donazioni non regolari che potrebbero essere contestate da altri possibili eredi).
• Verifica che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale: controlla che non ci siano abusi edilizi o irregolarità nella documentazione della casa.
• Controlla che sull’immobile non ci siano ipoteche o pignoramenti: è importante per evitare che, dopo il tuo acquisto, dei possibili creditori possano reclamare la proprietà della casa.

Per assicurarti che tutto sia in regola, rivolgiti al tuo notaio di fiducia. Sarà lui a controllare i documenti e a risolvere problemi ed incertezze legati alla casa che vuoi comprare.

Si può perdere la caparra?

Come abbiamo visto, versare la caparra ti vincola ad acquistare la casa ed il venditore a venderla. Di conseguenza, nel caso in cui l’acquisto non dovesse concludersi, la caparra verrà utilizzata come forma di “risarcimento”. Quindi:

• Se sei tu acquirente a tirarti indietro, perderai la caparra versata. Inoltre, il venditore potrebbe rivolgersi ad un giudice e farti pagare ulteriori penali.
• Se invece è il venditore a rinunciare alla vendita, dovrà restituirti il doppio della caparra che gli avevi dato.

Caparra e mutuo: come muoverti in sicurezza

Se stai comprando casa con un mutuo, è importante fare attenzione a proteggere la tua caparra. Vediamo insieme due semplici soluzioni che ti aiuteranno a fare una proposta di acquisto in tutta tranquillità evitando di perdere i soldi versati.

Richiedi una pre-delibera

Prima di versare la caparra, puoi richiedere una pre-delibera del mutuo. Si tratta di uno strumento gratuito e non vincolante con una validità di 6 mesi che ti permette di conoscere l’importo massimo che la banca ti concederà prima di fare la tua richiesta. In questo modo, saprai già se il mutuo ti verrà concesso e potrai quindi versare la caparra per l’acquisto senza rischiare di perderla per un rifiuto da parte della banca. 

Tuttavia, ricordati che non tutte le banche offrono la possibilità di ottenere una pre-delibera. Perciò, è sempre meglio informarti in anticipo per sapere se puoi richiederla. Tra le nostre banche convenzionate, puoi richiedere una pre-delibera con le banche: Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole e ING Direct.

Fai una proposta vincolata

Una proposta di acquisto vincolata al mutuo è un’offerta per l’acquisto di una casa che diventa valida solo se la banca approva il mutuo. Se, per qualsiasi motivo, il mutuo non viene concesso, non sarai obbligato a proseguire con l’acquisto.

In questo modo, avrai il diritto di ottenere indietro la caparra che hai versato al venditore. Per vincolare la proposta al mutuo e proteggere così l’importo della tua caparra, hai due possibilità:

• Se stai comprando casa tramite agenzia immobiliare, puoi richiedere un modulo apposito direttamente all’agenzia.
• Se stai acquistando da privato, puoi utilizzare uno dei moduli pre-compilati che trovi online.

Per saperne di più sulla proposta vincolata, puoi leggere il nostro articolo dedicato.

In conclusione

La caparra confirmatoria è una somma importante che ti vincola all’acquisto della casa. Infatti, se dopo aver fatto la tua proposta di acquisto rinunci a comprare l’immobile, perderai l’intero importo. Quindi, prima di versarla, assicurati che la casa sia in regola e che non ci siano sorprese nascoste. Verifica anche la documentazione, controlla eventuali ipoteche e, soprattutto, affidati a un notaio per essere sicuro al 100% che non ci siano problemi con la casa. Inoltre, ricorda che, se hai bisogno di un mutuo, la pre-delibera e la proposta vincolata ti proteggono dalla perdita della caparra in caso non ti viene concesso il mutuo.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Finanziamenti

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