Come funziona il preammortamento del mutuo?

Quando accendi un mutuo, potresti iniziare pagando solo gli interessi per un periodo iniziale. Questo si chiama preammortamento. Durante questa fase, non paghi ancora la quota di capitale, quindi le rate sono più leggere. È una fase prevista da molte banche che può aiutarti a gestire meglio i primi mesi (o anni) del mutuo.

In questa guida ti spieghiamo cos’è, quali tipologie esistono e come funziona nel dettaglio.

Cos’è il preammortamento

Il preammortamento è la fase che va dalla stipula del mutuo alla prima rata. Durante questo periodo di tempo, paghi alla banca solamente gli interessi, senza rimborsare la quota capitale. 

Si tratta di una fase che può durare alcuni mesi o anche anni, a seconda delle condizioni del mutuo ed è caratterizzata da rate più leggere rispetto a quelle vere e proprie previste dal piano di ammortamento del mutuo.

Tipologia di rata	Importo
Preammortamento	€ 274 (solo interessi)
Ammortamento	€ 573 (interessi + quota capitale)

A cosa serve

Il preammortamento può avere un ruolo diverso a seconda della sua tipologia. Ne esistono infatti due tipi:

• Preammortamento tecnico, tipicamente deciso dalla banca
• Preammortamento finanziario, che viene scelto da te.

Vediamo nel dettaglio qual è la loro funzione.

Preammortamento tecnico

Si tratta della tipologia di preammortamento che viene applicata molto spesso dalla banca. Viene utilizzato per sincronizzare le date di pagamento delle rate del mutuo, evitando confusione.

Per esempio, se il tuo mutuo prevede il pagamento delle rate il 28 di ogni mese, ma lo ottieni il 13, la banca utilizza il preammortamento per sincronizzare le scadenze. In questo modo, la prima rata e tutte le successive vengono pagate sempre nello stesso giorno, anche se la stipula del mutuo è avvenuta in un giorno diverso rispetto a quello previsto.

Tuttavia, la prima rata sarà più alta perché tra il 13 e il 28, la banca avrà maturato degli interessi con il preammortamento. Dalla seconda rata in poi, invece, le rate saranno quelle previste dal contratto di mutuo.

Preammortamento finanziario

Il preammortamento finanziario viene negoziato direttamente tra te e la banca. In pratica, viene utilizzato per posticipare l’inizio del pagamento delle rate per un periodo di tempo che può variare da qualche mese fino a diversi anni (di norma non più di cinque).

È una scelta utile se non vuoi sostenere le rate per intero fin dall’inizio, ma va valutata con attenzione perché aumenta il costo totale del mutuo. Una volta iniziato l’ammortamento vero e proprio, infatti, devi comunque saldare tutte le rate previste, sia per il capitale che per gli interessi. 

Aspetti da considerare

Per quanto riguarda il preammortamento tecnico, considera sempre questi due punti fondamentali:

• Prima rata più alta del previsto: perché include gli interessi maturati tra la data di erogazione e la prima scadenza effettiva.
• Non dipende da te: è deciso dalla banca e potresti non avere margine per evitarlo o modificarne la durata.

Per quanto riguarda il preammortamento finanziario scelto da te, tiene presente che:

• Aumenti il costo totale del mutuo: paghi interessi per anni senza ridurre il debito, quindi nel lungo periodo spendi di più.
• Allunghi la durata complessiva del finanziamento: un preammortamento di 3 anni porta il mutuo, ad esempio, da 30 a 33 anni.
• Ritardi l’inizio del rimborso vero e proprio: avere delle rate più basse all’inizio può sembrare un vantaggio, ma significa rimandare per molto tempo l’estinzione del mutuo.

Non dimenticare che la prima rata può contenere anche altre spese accessorie del mutuo, come ad esempio le spese di istruttoria.

Come si calcola

Per calcolare il preammortamento, devi utilizzare questa formula:

Capitale X Tasso X (Giorni di preammortamento / 365)

Ciò significa che è necessario moltiplicare la somma che la banca ti ha erogato (il capitale) per il tasso di interesse applicato (espresso in decimi) per i giorni di preammortamento diviso 365 (i giorni totali di un anno).

Esempio preammortamento tecnico

Immagina di aver stipulato un mutuo di 150.000 euro con un tasso fisso del 2,19% e durata 30 anni. L’importo delle rate è di 568,79 euro.

Il mutuo è stato erogato il 13 giugno, ma la prima rata ti verrà addebitata il 28 giugno. Bisogna quindi calcolare gli interessi di preammortamento per i 15 giorni che vanno dal 13 al 28 giugno:

   150.000 (Capitale) X 0,0219 (Tasso) X 15/365 (Giorni di preammortamento)  =  € 135 

Quindi, nel periodo di preammortamento pagherai circa 135 euro di interessi che si sommeranno alla prima rata di mutuo. Di conseguenza, il 28 giugno pagherai una rata di 703,79 euro data dalla somma della rata di mutuo più gli interessi del preammortamento.

Esempio pre-ammortamento finanziario

Il 28 giugno hai stipulato un mutuo da 150.000 euro, con tasso fisso del 2,19% e durata di 30 anni. Tuttavia, hai concordato con la banca un preammortamento finanziario di 3 anni (cioè 1.095 giorni), durante i quali pagherai solo interessi e non rimborserai capitale. 

Per calcolare gli interessi utilizziamo la formula precedente:

 150.000 (Capitale) X 0,0219 (Tasso) X 1095/365 (Giorni di preammortamento) = € 9.855 

Dovrai pagare alla banca € 9.855 di interessi. Quindi ogni mese, per i successivi tre anni, devi pagare una rata di 274 euro (9.855/36). Solamente dopo questo periodo, inizierai a pagare il mutuo vero e proprio con una rata di 568,79 euro per 30 anni. Ciò significa che in totale, tra preammortamento e ammortamento, la durata complessiva del mutuo è di 33 anni.

Quanto dura un preammortamento?

La durata del preammortamento dipende dalla tipologia:

• Il preammortamento tecnico dura pochi giorni o settimane, giusto il tempo di allineare le scadenze delle rate.
• Il preammortamento finanziario, invece, può durare da pochi mesi fino a diversi anni (solitamente non più di cinque). In ogni caso, la sua durata massima può variare da banca a banca.

Ricorda sempre che con il preammortamento finanziario allunghi la durata totale del mutuo e, di conseguenza, gli interessi complessivi.

In conclusione

Il preammortamento ti permette di alleggerire le prime fasi del mutuo pagando solo gli interessi. Quello tecnico viene applicato dalla banca per esigenze della banca allineare le scadenze delle rate, garantendo così che il pagamento avvenga sempre lo stesso giorno del mese. Quello finanziario, invece, può essere applicato dopo una tua richiesta. È utile per iniziare con rate più basse, ma può allungare la durata e aumentare il costo complessivo del finanziamento. Quindi, prima di scegliere la durata (di solito massimo 5 anni), valuta bene tutti i costi e i benefici che puoi ottenere applicandolo al tuo mutuo.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Posso scegliere di non fare preammortamento?

Il preammortamento tecnico solitamente no in quanto viene deciso dalla banca. Quello finanziario, invece, dipende da te, quindi puoi decidere di non applicarlo al tuo mutuo.

Cosa succede alla prima rata dopo il preammortamento tecnico?

Include anche gli interessi maturati nei giorni precedenti, quindi sarà più alta rispetto alle altre.

Posso convertire un preammortamento tecnico in finanziario?

No, sono due tipologie di preammortamento diverse tra loro. Uno viene applicato su decisione della banca (quello tecnico), mentre l’altro viene applicato su tua richiesta (quello finanziario).