Comprare casa ai figli con un mutuo: tutti gli aspetti fiscali da conoscere

Acquistare la casa per i figli, o aiutarli nell’operazione, anche usufruendo di un mutuo. È una pratica comune, che permette a tanti giovani di prendere casa. Ma dal punto di vista fiscale e contrattuale è meglio conoscere in anticipo alcune questioni.

Vediamo alcune casistiche, partendo dalla separazione più elementare: figlio maggiorenne o minorenne.

Tre vie per aiutare un figlio ad acquistare casa

Nel caso di un figlio maggiorenne, a prescindere da come venga pagata l’abitazione, l’immobile può essere intestato al 100% al ragazzo. Per quanto riguarda il mutuo, l’intervento dei genitori può avvenire in tre modi:

1. Nella prima ipotesi, i genitori si intestano al 100% il mutuo e provvedono a pagarne le rate.
2. Un secondo schema, prevede che un genitore e il figlio siano cointestatari del mutuo e questo può avvenire anche in proporzioni sbilanciate, non per forza al 50% ciascuno. Entrambi, però, risultano titolari del finanziamento.
3. La terza ipotesi è che il mutuo sia intestato al figlio e il genitore figuri soltanto come “fideiussore” garante.

Questa terza ipotesi, però, non è sempre praticabile. Affinché la banca intesti il mutuo al figlio, è auspicabile che questi disponga di un reddito, anche se non con la busta paga tradizionale o derivante da contratti atipici o da attività da libero professionista. Allora, in quel caso, la figura di garante interviene come integrazione per la solidità finanziaria dell’operazione.

Se parliamo di un giovane ancora studente, senza reddito, allora in quel caso l’istituto di credito dovrebbe intestargli il mutuo ma basandosi solo sulla fideiussione firmata dal genitore. E questo non è per nulla scontato.

La detraibilità degli interessi passivi del mutuo

Da queste tre casistiche dipendono le condizioni che permettono di detrarre gli interessi passivi del mutuo in sede di dichiarazione dei redditi.

Il principio chiave, esplicitato più volte dall’Agenzia delle Entrate, è che questo tipo di detrazione sia possibile solo nel caso di “abitazione principale” (quindi non vale se parliamo di seconda casa) e solo se coincidono intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile.

Come conseguenza, se il mutuo è al 100% intestato a un genitore e l’immobile completamente intestato al figlio, nessuno potrà detrarre gli interessi.

Se il mutuo è cointestato, e l’immobile debitamente registrato come “abitazione principale” del figlio, entrambi possono detrarre gli interessi, pro-quota.

Nell’ipotesi, invece, che il genitore sia solo il garante, il 100% delle detrazioni spetta al figlio.

I casi particolari della detrazione del mutuo

Sul tema della detraibilità degli interessi passivi del mutuo occorre ricordare alcuni aspetti particolari. Come detto, è necessario che si tratti dell’abitazione principale, in cui il soggetto pone la sua residenza. Ma ci può essere una deroga. Se, infatti, il titolare dell’immobile deve cambiare città e dunque spostare la sua dimora abituale per comprovate esigenze di lavoro, può ugualmente conservare il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Inoltre, nell’anno in cui si effettua l’operazione, sono detraibili anche le spese notarili, cioè l’onorario del notaio, per quanto attiene al contratto di mutuo, ma non invece le spese che riguardano il contratto di compravendita, come riassunto in questa guida alla compilazione della dichiarazione dei redditi dell’Agenzia delle Entrate.

Figlio minorenne che acquista casa, serve un passaggio in Tribunale

Resta ancora l’ipotesi del figlio minorenne. In primo luogo, va detto subito che per intestare un immobile a un ragazzo sotto i 18 anni è indispensabile utilizzare la formula della “donazione” e chiedere l’autorizzazione al Tribunale.

Di questo passaggio, solitamente, può occuparsi direttamente lo studio notarile che segue la pratica. Inoltre, per la banca è impossibile inserire un minorenne come intestatario di un mutuo, quindi se l’operazione viene sostenuta da una finanziamento ipotecario, questo potrà essere solo intestato al genitore (uno o entrambi).

Come avviene il trasferimento dell’immobile da genitore a figlio

A livello di pagamento e di trasferimento del bene da genitore a figlio, si possono seguire diverse strade:

• La prima è la donazione diretta. Ossia, il genitore acquista l’abitazione, poi con una donazione la cede al figlio. Questa è una soluzione molto chiara dal punto di vista fiscale e legale, ma più costosa poiché occorrono due atti notarili separati: prima l’acquisto, poi la donazione. E, in questo caso, si pagano anche le imposte previste dalla legge sulle donazioni.
• Una seconda strada è la cosiddetta “donazione indiretta” e prevede che i genitori paghino direttamente il venditore dell’abitazione, che poi viene intestata al figlio. È necessario che questo sia esplicitato chiaramente nell’atto notarile, ma in questo caso è sufficiente il solo atto di compravendita e, dunque, non si applicano le imposte legate alle donazioni.
• Una terza via è che i genitori diano in anticipo il denaro al ragazzo, per esempio tramite bonifico, e poi sia quest’ultimo a concludere la compravendita.

Anche questo caso, si configura come “donazione indiretta” ed è necessario ugualmente che l’atto notarile di compravendita espliciti la fattispecie, ossia che il passaggio di denaro precedente fosse finalizzato all’acquisto dell’immobile.

Lo ha precisato la sentenza 13133 del 24 luglio 2016 della Cassazione.

di Adriano Lovera

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