Cosa devi sapere prima di firmare il contratto di mutuo

Firmare un mutuo è una passo importante: ecco cosa devi assolutamente conoscere prima di farlo. La bozza fornita dalla banca contiene tutte le informazioni che devi sapere sul mutuo, come ad esempio il piano di preammortamento e le conseguenze previste in caso di mancato pagamento delle rate.

In questo articolo, scoprirai gli aspetti da conoscere prima di firmare il contratto e cosa puoi fare per modificarlo successivamente.

Come leggere la bozza del contratto

Prima della firma, ti verrà consegnata tramite mail o direttamente in filiale una bozza del contratto di mutuo chiamata minuta. È un documento che contiene tutti i dettagli e le condizioni del mutuo, tra cui:

• Tipologia di tasso: ad esempio, fisso o variabile.
• TAEG: che include tutte le spese (tra cui gli interessi) e rappresenta il costo effettivo del mutuo.
• Durata del mutuo: controlla il numero totale di rate e la loro frequenza.
• Spese accessorie: tra queste sono comprese istruttoria e perizia.
• Clausole aggiuntive: la banca può prevedere, ad esempio, degli sconti sul tasso con l’apertura del conto corrente.

Il mutuo ha tipicamente una durata di almeno 20 anni. Per questo motivo, leggere attentamente la bozza prima della firma è fondamentale per evitare problemi e sorprese in futuro. In questo modo, se qualcosa non ti è chiaro, puoi richiedere subito informazioni alla banca (anche con il supporto del tuo notaio) prima di firmare.

Cosa succede prima dell’erogazione

Dopo averti fornito la bozza del contratto di mutuo, la banca fa un ultimo controllo sulla documentazione del mutuo prima di procedere con  l’erogazione. A questo punto, il notaio prepara l’atto di mutuo e fissa la data del rogito con il quale si ufficializzano l’acquisto della casa e il contratto di mutuo. Di solito, dalla consegna della minuta alla firma presso il notaio sono necessari tra i 10 e i 20 giorni.

Il periodo di preammortamento

Il preammortamento è una fase iniziale del mutuo in cui si pagano solo gli interessi, senza restituire la quota capitale. Si tratta di uno strumento utilizzato dalla banca per calcolare gli interessi che hai accumulato tra il rogito e la prima rata del mutuo.

Infatti, anche se l’atto di mutuo viene firmato all’inizio del mese, la banca in genere preferisce sincronizzare le rate del mutuo verso la fine del mese in corrispondenza all’ottenimento dello stipendio. In questo modo, sarà più facile per te gestire i pagamenti.

Tuttavia, questo significa che la prima rata sarà leggermente più alta: infatti, all’importo della rata mensile, vengono sommati anche gli interessi di preammortamento.

Esempio pratico

Il rogito del tuo mutuo è previsto per il 10 aprile. In teoria, dovresti pagare la prima rata direttamente il 10 aprile e così a seguire per tutte le altre. Tuttavia, la banca scegliere come data per il pagamento del mutuo il 28 di ogni mese.

Nei giorni che vanno dal 10 aprile al 28 aprile (18 giorni) la banca applica un preammortamento di soli interessi. Ciò significa che il 28 aprile pagherai la rata del tuo mutuo più gli interessi dei 18 giorni di preammortamento. A partire dal mese successivo, le rate saranno invece quelle previste dal contratto di mutuo.

Cosa succede se non paghi le rate

Se non paghi una o più rate del mutuo, la banca può prendere provvedimenti per recuperare i soldi. Ecco cosa può succedere:

• Interessi di mora: ti verranno addebitati interessi aggiuntivi per ogni giorno di ritardo. Questo farà aumentare il costo totale del mutuo.
• Segnalazione come cattivo pagatore: la banca può segnalarti come cattivo pagatore presso la CRIF. Questo significa che in futuro avrai difficoltà a ottenere prestiti, finanziamenti e persino carte di credito.
• Pignoramento della casa: se non paghi in tempo almeno 18 rate di mutuo (anche non consecutive), la banca può pignorare la tua casa. Questo significa che diventa proprietà della banca, che la metterà in vendita all’asta per recuperare l’importo di mutuo erogato.

Le conseguenze del mancato pagamento delle rate sono riportate sul contratto di mutuo e possono variare da banca a banca.

Come cambiare i termini del contratto in futuro

Se dopo aver ottenuto il mutuo vuoi modificare alcune condizioni, puoi chiedere alla tua banca di rinegoziare il mutuo.

Con la rinegoziazione puoi richiedere una riduzione del tasso di interesse o una modifica della durata. Inoltre, dal 2007 è gratuita e non prevede spese notarili. L’unico costo da sostenere è una tassa di 35 euro per registrare la modifica nel registro immobiliare della provincia dove si trova la casa.

Come funziona

La rinegoziazione del mutuo si svolge in pochi passaggi. Prima di tutto, devi contattare la banca per chiedere modifiche come la riduzione del tasso o un cambiamento della durata, fissando un appuntamento o inviando una richiesta scritta tramite PEC. 

Dopo diverse settimane, la banca ti comunicherà l’esito della tua richiesta. Se è stata accettata, dovrai firmare l’avvenuta rinegoziazione per ufficializzarla.

In ogni caso, ricorda che la banca non è obbligata ad accettare la tua richiesta di rinegoziazione. Quindi, anche se il tasso del tuo mutuo dovesse essere fuori mercato rispetto ai tassi attuali, la banca può decidere di non rinegoziare il mutuo e lasciarlo invariato.

Ma è possibile cambiare banca?

Se non sei soddisfatto delle condizioni del tuo mutuo o se la tua banca ha rifiutato una richiesta di rinegoziazione, puoi comunque cambiare banca. In questo caso, hai due opzioni: la surroga e la sostituzione. Entrambe ti permettono di trasferire il tuo mutuo a un’altra banca con condizioni più favorevoli, ma funzionano in modo diverso:

• Con la surroga, trasferirci la restante parte di mutuo che ti resta da pagare ad una nuova banca che ti offre condizioni migliori (ad esempio un tasso più basso). Come la rinegoziazione, anche la surroga è gratuita in quanto tutte le spese sono a carico della banca, notaio compreso.
  
• Con la sostituzione, invece, estingui il vecchio mutuo aprendone uno nuovo con un’altra banca. Tuttavia, a differenza della surroga comporta dei costi aggiuntivi come le spese d’istruttoria e quelle notarili.

Ricorda che la tua banca può rifiutare la tua richiesta di surroga, ma non può opporsi al trasferimento del tuo mutuo presso una nuova banca.

In conclusione

Prima di firmare il mutuo, è importante controllare bene la bozza del contratto per verificare il tasso di interesse, la durata e i costi aggiuntivi. Ricorda che potrebbe essere applicato un preammortamento, quindi non preoccuparti se la prima rata risulta un po’ più alta del previsto. In ogni caso, se in futuro non dovessi più essere soddisfatto delle condizioni del tuo mutuo, potrai modificarle con la rinegoziazione o la surroga.

L’importante è rispettare sempre il pagamento delle rate: in questo modo eviterai sempre delle sanzioni come gli interessi di mora, la segnalazione CRIF o persino il pignoramento della casa.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Finanziamenti

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