Cosa fare se la perizia del mutuo è troppo bassa?

La banca usa la perizia per valutare la casa e decidere quanto mutuo concederti. A volte, però, il valore stimato può essere più basso del prezzo concordato con il venditore. Vediamo insieme cosa puoi fare in questa situazione e come evitare problemi.

Cos’è una perizia immobiliare

La perizia immobiliare è una valutazione ufficiale del valore di una casa che viene svolta da un perito incaricato dalla banca. Serve a determinare il valore dell’immobile, così la banca può concedere il mutuo in modo proporzionato. Il perito esamina vari aspetti della casa come la posizione, le dimensioni e le condizioni in cui si trova.

Perché è fondamentale per il mutuo

L‘importo del mutuo che puoi ottenere dipende anche dal valore della casa determinato dalla perizia. La banca, infatti, difficilmente concede un mutuo superiore al valore dell’immobile. Se il prezzo di acquisto,quindi, è più alto del valore stimato nella perizia, la banca potrebbe concederti un mutuo inferiore rispetto a quanto richiesto.

Inoltre devi considerare alcuni aspetti importanti:

• Tipicamente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile (anche se, in alcuni casi, puoi ottenere fino al 100%).
• Il mutuo viene concesso, di solito, sull’importo più basso tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto (può cambiare in caso di acquisto all’asta).
  Se durante la perizia emergono abusi edilizi, difformità catastali o altre irregolarità, la banca potrebbe rifiutare il mutuo o chiederti di risolvere queste problematiche prima di procedere.

Esempi pratici

Per capire meglio come la perizia influisce sul mutuo, vediamo alcuni esempi:

• Se l’immobile ha un prezzo di acquisto di 200.000 euro e la perizia lo valuta 220.000 euro, la banca concederà fino a 160.000 euro di mutuo l’80% del prezzo di acquisto, (perché si basa sempre sul valore più basso tra i due).
  Se l’immobile ha un prezzo di acquisto di 200.000 euro ma la perizia lo valuta solo 180.000 euro, la banca concederà un massimo di 144.000 euro (80% del valore di perizia).

Se la perizia è più bassa del prezzo di acquisto, potresti ottenere un importo più basso rispetto a quello richiesto.

Come si svolge una perizia

Le varie fasi della perizia sono:

1. Sopralluogo dell’immobile: il perito visita la casa per verificare la metratura, se l’edificio è in buone condizioni, se ha bisogno di lavori e la qualità degli impianti (come quello idraulico e quello elettrico).
2. Verifica dei dati catastali: il perito verifica che i dati della casa siano corretti e corrispondano a quelli del catasto. Ad esempio, controlla che la casa non sia classificata come un locale commerciale o un magazzino.
3. Redazione della relazione: il perito scrive una relazione in cui stima il valore dell’immobile. Per fare questa stima tiene conto anche di altre case simili nella stessa zona. Il valore stimato sarà quello usato dalla banca per decidere quanto mutuo concedere.

Quali sono i documenti necessari

Il perito analizza una serie di documenti consegnati alla banca per la tua richiesta di mutuo, inclusi:

• Atto di provenienza dell’immobile: dimostra come il venditore ha acquisito la casa (ad esempio tramite compravendita o donazione). 
• Segnalazione certificata di agibilità: attesta che l’immobile rispetti le norme di sicurezza e igiene per essere abitabile.
• Planimetria catastale: disegno registrato al Catasto che mostra la struttura dettagliata della casa. Se non coincide con lo stato attuale, potrebbero esserci state modifiche non dichiarate, influenzando la concessione del mutuo. 
• Visura catastale storica: documento che contiene informazioni su tutti i passaggi di proprietà e le modifiche avvenute nel tempo. Serve per verificare la storia dell’immobile, soprattutto in caso di eredità o ristrutturazioni con cambiamento di destinazione d’uso.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): indica l’efficienza energetica della casa ed è necessario per accedere a mutui green con tassi agevolati. 
• Concessione edilizia (per immobili di nuova costruzione): documento che attesta la legittimità della costruzione dell’immobile. 

Ricorda che sono documenti indispensabili per la tua domanda di mutuo. Di solito, è il venditore a fornirti una copia di ognuno; tuttavia, se non dovesse averli a disposizione, dovrai procurarteli per consegnarli alla banca.

Tempo e costi di una perizia

Il tempo necessario per completare una perizia immobiliare dipende da diversi fattori, tra cui la complessità dell’immobile e la disponibilità del perito. In media, il processo può durare una o due settimane.

Per quanto riguarda i costi, può avere un prezzo variabile in base alla banca e al professionista incaricato. Generalmente, il costo oscilla tra i 300 e i 600 euro ed è una delle spese del mutuo a tuo carico se richiedi il mutuo (a differenza della surroga dove la perizia è  a carico della banca).

Cosa fare se la perizia è più bassa del costo?

Se la perizia risulta inferiore al prezzo di acquisto, ci sono diverse azioni che puoi considerare:

• Copri la differenza: dovrai versare più liquidità rispetto a quella che hai previsto inizialmente.
• Rinegozia il prezzo: puoi cercare di rinegoziare il prezzo di acquisto con il venditore. Il venditore potrebbe essere disposto a ridurre il prezzo di vendita per facilitare la transazione.
• Contesta la perizia: Se ritieni che la perizia effettuata dalla banca non sia corretta,  puoi contestarla affidandoti a un perito indipendente. Confrontando i risultati, puoi trovare un accordo sul valore dell’immobile con la banca. 
• Cambia banca: se la tua banca attuale non accetta il valore di perizia, puoi provare a richiedere un mutuo presso un’altra banca. Ricorda, tuttavia, di rispettare i termini del compromesso per completare l’acquisto, altrimenti rischi di perdere la caparra e di dover pagare delle penali. La banca potrebbe comunque addebitarti dei costi.

Come tutelarti

Per evitare problemi con il mutuo, ecco come devi muoverti:

• Fai una proposta di acquisto vincolata: quando fai un’offerta per comprare una casa o un immobile, puoi aggiungere una clausola che rende l’acquisto valido solo se la perizia conferma un valore uguale o superiore al prezzo offerto. In questo modo, se la perizia è inferiore, puoi ritirarti senza perdere la caparra o pagare penali.
• Richiedi una pre-perizia: prima di fare un’offerta per comprare una casa, considera di fare una pre-perizia dell’immobile. Questo ti aiuterà a ottenere una stima preliminare del valore della proprietà e a verificare che il prezzo richiesto sia giusto, evitando sorprese durante la perizia ufficiale della banca per il mutuo.

In conclusione

Se la perizia della banca è più bassa del prezzo di acquisto, hai diverse opzioni: coprire la differenza, provare a rinegoziare, contestare la perizia o cercare un’altra banca. Tuttavia, per evitare problemi, è sempre meglio tutelarsi fin dall’inizio con una proposta vincolata o una pre-perizia. In questo modo, potrai affrontare l’acquisto con maggiore sicurezza ed evitare problemi nella concessione del mutuo.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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