È possibile annullare un mutuo? Cosa sapere

Firmare un mutuo è uno dei passaggi più delicati quando si compra casa. All’inizio c’è l’entusiasmo, poi arrivano documenti, firme e scadenze, e ci si potrebbe chiedere se è possibile annullare tutto. Magari perché c’è stato un ripensamento sulla casa, perché la rata non ti convince più o perché, rileggendo le carte, qualcosa non torna.

Il punto è che annullare un mutuo non funziona sempre allo stesso modo e dipende soprattutto da quando si prende questa decisione: prima del rogito o dopo il rogito. In questa guida scopriamo come muoversi prima della firma dal notaio, che ruolo ha la minuta del mutuo e cosa puoi fare se hai già firmato il contratto di mutuo.

Annullare il mutuo prima del rogito: è possibile?

Molte persone pensano che, una volta ottenuto l’ok della banca, non si possa più tornare indietro. In realtà non è così. Finché non firmi il contratto definitivo alla presenza del notaio, il mutuo non è ancora ufficiale.

La richiesta di mutuo, infatti, non ti obbliga a firmare il contratto con la banca. Anche se hai presentato tutti i documenti, anche se la banca ha dato parere positivo, è ancora possibile rinunciare. Questo vale, ad esempio, se cambi idea sull’acquisto o se le condizioni del mutuo non ti convincono più.

Il ruolo fondamentale della minuta del mutuo

Prima del rogito, entra in gioco un documento molto importante: la minuta del mutuo.

La minuta del mutuo è la bozza del contratto che firmerai dal notaio. Non è ancora il contratto definitivo, ma contiene tutte le condizioni del mutuo come tasso, durata e rata mensile. È fondamentale perché permette di:

• controllare che i dati anagrafici siano corretti;
• verificare importo e durata del mutuo;
• avere dettagli sul tasso applicato e sui costi accessori.

Di conseguenza, la minuta è lo strumento che ti consente di verificare in anticipo tutte le condizioni del mutuo e di capire, con calma, se ciò che stai per firmare è davvero in linea con quanto hai concordato.

Cosa c’è scritto nella minuta

All’interno della minuta ci sono tutti gli elementi principali del mutuo, tra cui:

• i tuoi dati personali;
• l’importo del mutuo;
• la durata del mutuo;
• il tipo di tasso;
• l’importo delle rate;
• il TAN e il TAEG;
• eventuali garanti;
• polizze abbinate al mutuo.

Leggerla con attenzione è fondamentale, perché tutte le informazioni contenute nella minuta verranno riportate nel contratto che firmerai dal notaio.

Si può annullare il mutuo dopo aver ricevuto la minuta?

La minuta ha un ruolo fondamentale nella fase che precede il rogito. Quando la banca la consegna, di solito mancano ancora alcuni giorni alla firma definitiva. Si tratta quindi di un periodo utile per leggere tutto con calma, chiedere chiarimenti, segnalare eventuali errori e decidere se procedere o meno.

Se, durante la lettura, ti accorgi che le condizioni non corrispondono a quanto concordato hai due possibilità:

1. chiedere alla banca di modificare le condizioni: in questo modo, potrai firmare un contratto di mutuo coerente con realmente ciò che hai concordato all’inizio con la banca;
2. annullare la richiesta di mutuo: se le modifiche non sono possibili o non ti convincono, puoi decidere di rinunciare alla pratica prima della stipula definitiva.

Cosa accade alle spese già sostenute

Per quanto riguarda le spese già sostenute, come per esempio quelle relative alla perizia sull’immobile, nella maggior parte dei casi non vengono restituite. 

Ciò significa che questi costi rimangono a tuo carico; in ogni caso, ricorda che dal punto di vista contrattuale è comunque possibile interrompere la pratica senza vincoli.

Annullare il mutuo dopo il rogito: cosa cambia 

Una volta firmato il contratto davanti al notaio, la situazione cambia in modo netto.
Da quel momento il mutuo è attivo e vincolante. Non si parla più di annullamento, ma di soluzioni per chiuderlo o uscirne.

Analizziamo ora nel dettaglio quali sono gli strumenti che puoi utilizzare.

Estinzione anticipata del mutuo: la soluzione principale

L’estinzione anticipata del mutuo è una soluzione che ti permette di restituire il debito residuo (tutto o in parte) prima della sua naturale scadenza. Esistono due tipi di estinzione:

• l’estinzione totale, che ti permette di rimborsare alla banca una parte di mutuo;
• l’estinzione parziale, quando versi una somma extra e riduci il debito.

Di conseguenza, con l’estinzione totale il mutuo si chiude definitivamente, mentre con quella parziale puoi scegliere se ridurre la durata o la rata mensile.

Quando conviene estinguere un mutuo

L’estinzione anticipata può essere una buona scelta in diverse situazioni, ad esempio se vendi la casa, ricevi una somma importante, vuoi liberarti definitivamente delle rate oppure il mutuo non è più sostenibile nel tempo.

Uno dei casi più comuni è proprio la vendita dell’immobile: in questa situazione, il mutuo viene estinto utilizzando il ricavato della vendita, permettendoti di chiuderlo nello stesso momento in cui trasferisci la proprietà della casa.

Ci sono penali per l’estinzione anticipata?

Tutti i mutui stipulati dal 2007 in poi possono essere chiusi senza costi aggiuntivi. Questo significa che, se decidi di estinguerli prima della scadenza, non dovrai pagare alcuna penale.

Viceversa, se hai stipulato un mutuo prima del 2007, la banca potrebbe applicare una penale.

Accollo del mutuo: un’alternativa all’estinzione

L’accollo del mutuo è una soluzione che puoi valutare quando vuoi trasferire il mutuo a un’altra persona, senza estinguerlo. In questo caso, il mutuo continua alle stesse condizioni, ma cambia chi paga le rate.

Con questa soluzione, non viene acceso un nuovo mutuo: restano invariati tasso, durata e piano di rimborso, mentre cambiano solo gli intestatari.

Come funziona

Esistono due tipologie di accollo:

• accollo cumulativo: chi subentra diventa intestatario del mutuo insieme a te, ma resti comunque responsabile. Se le rate non vengono pagate, la banca può chiedere il pagamento a entrambi;
  accollo liberatorio: la responsabilità del mutuo passa completamente al nuovo intestatario e tu vieni liberato da ogni obbligo.

Ricorda che, per poter procedere con l’accollo liberatorio, è indispensabile il via libera della banca. Quest’ultima si occupa di verificare se chi subentra al tuo posto ha un reddito adeguato per sostenere la rate del mutuo senza difficoltà.

In conclusione

Annullare un mutuo è possibile, ma solo in determinati casi e con modalità precise. 

Prima del rogito, hai ampio margine di manovra, soprattutto grazie alla minuta del mutuo, che ti permette di capire davvero cosa stai per firmare e di fermarti in tempo se noti condizioni diverse da quelle concordate. Dopo il rogito, invece, il mutuo non si può più annullare, ma può essere chiuso attraverso l’estinzione anticipata o gestito con soluzioni alternative come l’accollo. 

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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