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Giornalista
La prima casa può essere una scelta per la vita. Per questo è importante consultare esperti e i principali attori in campo: dall’agente immobiliare all’impiegato di banca che seguirà le pratiche per l’attivazione del mutuo e il pagamento a rate del prestito che vi viene concesso per il pagamento del vostro edificio.
Il tasso di interesse delle rate del mutuo è una variabile importante nella scelta del tipo di pagamento. Va detto che da quando è entrata in circolazione la moneta unica (l’Euro), i tassi di interesse si sono stabilizzati ai livelli più bassi di sempre. Diversamente, con la svalutazione della moneta sovrana (la Lira) saremmo potuti andare incontro a scenari ben diversi.
Oggi abbiamo nuove sfide da affrontare. Dopo la crisi finanziaria ed economica del 2008, e la pandemia del 2020, siamo giunti agli eventi bellici in corso alle porte dell’Europa. Bisognerà difendersi dalle speculazioni sui prezzi dei consumi principali (energia e alimentazione) che stanno facendo risalire l’inflazione (che è l’aumento dei prezzi).
Quando l’inflazione è troppo alta e corre più veloce dell’aumento dei salari, vuol dire che si riduce il potere d’acquisto di famiglie e imprese. Di conseguenza, vengono promosse manovre finanziarie restrittive che favoriscono il risparmio e limitano gli investimenti, con il risultato conseguente che se la domanda diminuisce anche l’aumento dei prezzi tende a rallentare.
Per questo, la Banca centrale europea (Bce) interverrà ancora sui tassi d’interesse, quindi sul costo del denaro. Se l’inflazione corre (in Italia è arrivata al 6,7% su base annua a marzo 2022), la Bce aumenta i tassi di interesse. Quando diminuisce, si tende ad incentivare investimenti e a spingere l’economia.
È assai prevedibile che, a seguito dei recenti eventi, la Bce aumenti il costo del denaro. Ciò significa che costerà di più chiedere mutui, prestiti e finanziamenti. Quindi sarebbe meglio rischiare poco.
Quando la banca vi presta denaro per acquistare la vostra casa, dovete restituirlo in rate, ogni mese, comprensive di tasso di interesse che si suddivide in Tan (Tasso Annuo Nominale) e Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale). Si tratta di parametri fondamentali per chi stipula il finanziamento, perché è proprio da questi che si capisce quanto il prestito ci verrà a costare a conti fatti.
Il totale di interessi e spese viene ripartito per il numero delle rate. Il sovrapprezzo di ogni rata, percentualizzato sul valore della rata, è il Tan. Esempio: se su una rata totale di 100 euro, 2 euro sono la quota mensile di interessi, il Tan sarà del 2%. Il prezzo totale degli interessi è influenzato dalle spese di gestione della pratica, dal numero di rate e dalla modalità di pagamento. L’indicatore che racchiude in sé tutti questi costi è il Taeg.
Prima di attivare il mutuo e valutare la proposta, monitorando le percentuali dei tassi di interesse, dobbiamo scegliere anche la modalità del tasso, che può essere fisso o variabile (con possibilità di rinegoziazione o senza).
Il mutuo fisso congela il tasso d’interesse per tutta la durata del rimborso. Quindi teoricamente è il meno rischioso e il più stabile. Quello a tasso variabile è certamente più rischioso perché può subire potenziali aumenti nel futuro, ma ha un costo potenzialmente più ridotto.
La scelta è personale, ma entrano in gioco diverse variabili economiche. Quello variabile può aumentare a seconda della situazione economica. Ad esempio, a seguito di una ripresa economica, la Bce può decidere di aumentare il tasso di interesse per scongiurare il rischio di inflazione; viceversa quando l’economia rallenta, abbassa i tassi per incentivare la crescita economica. Se decidesse appunto di aumentare il tasso di interesse, anche il vostro tasso variabile del mutuo potrebbe risentirne e aumentare.
L’instabilità economica per il futuro sta spingendo le famiglie e le imprese a preferire il tasso fisso. In questo preciso momento storico, il tasso fisso e il tasso variabile sono ai minimi storici e il tasso fisso costa quasi quanto il variabile, tant’è che nel 2019 la domanda di mutui a tasso fisso continua a dominare tra le famiglie italiane. La tutela a lungo termine e l’incertezza del futuro restano le ragioni principali della propensione degli italiani verso il mutuo a tasso fisso, soprattutto quando si tratta di un finanziamento a lungo termine.
Gli esperti suggeriscono il tasso variabile per mutui brevi e piccoli investimenti. Per i grandi investimenti, come l’acquisto della prima casa, meglio un mutuo a tasso fisso per non rischiare troppo, in attesa soprattutto dei futuri sviluppi degli attuali eventi mondiali.
Una volta attivato il mutuo, nel corso del tempo possiamo anche scegliere di trasferire questo nostro debito da una banca a un’altra. Si chiama surroga del mutuo, detta anche portabilità o surrogazione. Questa opzione consente al mutuatario di beneficiare di condizioni più vantaggiose offerte dal nuovo istituto bancario, mantenendo però l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo con la prima banca. Potremo così modificare i parametri del mutuo, ossia la durata e il tasso, senza variare l’importo del debito residuo.
Secondo le ultime rilevazioni, il miglior mutuo a tasso fisso per l’acquisto della prima casa ha un tasso di interesse dell’1,37% con rata mensile di 330,91 euro (Banca Carige). I parametri sono stati applicati a un impiegato di 35 anni, residente a Milano, con reddito di 2.600 euro mensili, con mutuo dell’importo di 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata mutuo 30 anni.
Invece, il miglior mutuo a tasso fisso con surroga ha un interesse dell’1,59% con rata mensile di 479,79 euro (Banca Crédit Agricole). La simulazione è stata applicata su un impiegato di 45 anni, residente a Roma, reddito 2.600 euro mensili, importo mutuo 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata mutuo 20 anni.
Ora passiamo alle simulazioni con tasso variabile. Per l’acquisto della prima casa, la migliore offerta è di Banca Credem. Il tasso è allo 0,39% e la rata ammonta a 284,39 euro mensili. I parametri sono stati applicati a un ipotetico impiegato di 35 anni, residente a Milano, con reddito di 2.600 euro mensili, importo mutuo 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata mutuo 30 anni.
Il mutuo più vantaggioso a tasso variabile con surroga ha un tasso di interesse dello 0,44% con rata di 431,78 euro (Banca Credem), per un impiegato di 45 anni, residente a Roma, con reddito 2.600 euro mensili, importo mutuo 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata mutuo 20 anni.
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