Ho ricevuto una casa donata con il mutuo: cosa fare?

Ricevere una casa in donazione può sembrare un’ottima notizia, ma quando sull’immobile c’è ancora un mutuo attivo la situazione si complica. È normale chiedersi chi dovrà continuare a pagare le rate, quali siano le conseguenze nei confronti della banca e se esistano rischi nel diventare proprietari di una casa ancora ipotecata.

In questa guida vediamo cosa comporta ricevere una casa con un mutuo in corso e cosa puoi fare per gestire al meglio la situazione (e il mutuo).

Si può donare una casa con il mutuo?

Sì, anche se sulla casa c’è ancora un mutuo da pagare, può comunque essere donata. La legge non vieta la donazione di un immobile su cui è scritta un’ipoteca.

Quindi, se ad esempio tuo padre ha comprato una casa con un mutuo ancora attivo, tu puoi comunque riceverla in donazione e diventarne il proprietario.

Cosa accade al mutuo

Quando ricevi una casa in donazione, il mutuo non passa automaticamente a te.

Ad esempio, se tuo padre ti dona la casa su cui sta ancora pagando il mutuo, tu diventi il proprietario, ma il mutuo resta intestato a lui. Il fatto che la casa cambi intestatario non cambia il fatto che è stato lui a firmare il contratto di mutuo e, dunque, rimane il responsabile delle rate.

Di conseguenza, per quanto riguarda il mutuo, ci sono due opzioni che è possibile seguire:

• Il mutuo non cambia intestatario: riprendendo l’esempio precedente, tu diventi il proprietario della casa, ma tuo padre continua a pagare il mutuo.
• Con la donazione, viene trasferito anche il mutuo: oltre a diventare proprietario della casa, ti occupi anche di pagare le rate del mutuo in corso.

Quest’ultima soluzione è conosciuta come accollo del mutuo. In pratica, ti permette di prendere in carico il mutuo ancora attivo sulla casa che hai ricevuto in donazione, diventando così il responsabile del pagamento delle rate rimanenti nei confronti della banca.

Come funziona l’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo per una casa donata può essere di due tipi:

• Accollo cumulativo: in questo caso, ti accolli il mutuo ma chi ti ha donato la casa resta comunque responsabile insieme a te del pagamento. Quindi, se per qualche motivo non paghi le rate, la banca può ancora rivalersi anche su di lui.
• Accollo liberatorio: tu diventi l’unico responsabile del mutuo mentre il donante viene liberato da ogni obbligo verso la banca.

Una volta scelta la tipologia di accollo, è necessaria l’approvazione della banca. Di conseguenza, viene valutata la stabilità del tuo lavoro e il tuo stipendio netto per verificare se rispetti il rapporto rata-reddito.

Infine, se non emergono problemi, si procede con la formalizzazione della donazione e dell’accollo del mutuo presso un notaio. Dopo la firma degli atti necessari, diventi ufficialmente sia il proprietario della casa che il nuovo intestatario del mutuo.

La banca può rifiutare l’accollo?

La risposta è sì. La banca, per consentire l’accollo del mutuo, effettua una valutazione sulla tua situazione economica. Se ad esempio hai un lavoro poco stabile, l’accollo non va a buon fine e, di conseguenza, il mutuo resta intestato a chi ti ha donato la casa.

In altre parole, il via libera della banca è fondamentale per ottenere l’accollo del mutuo. In caso contrario, anche se ricevi regolarmente la casa in donazione, il mutuo resta sulle spalle di chi lo ha firmato e dovrà continuare a sostenere le rate.

Aspetti da considerare se procedi senza accollo

Se ricevi in donazione una casa con un mutuo ancora attivo senza accollarti il debito, ci sono alcune cose importanti da sapere.

• Non diventi il responsabile del mutuo: non sei tenuto al pagamento delle rate. Di conseguenza, diventi il proprietario dell’immobile ma il pagamento delle rate spetta all’intestatario del mutuo (come accadeva prima della donazione).
• Non serve il consenso della banca: a differenza della soluzione con accollo, puoi ricevere la casa senza una valutazione della banca perché l’intestatario del mutuo rimane lo stesso.
• L’ipoteca sulla casa resta attiva: anche se tu non sei il debitore, l’immobile che hai ricevuto è comunque una garanzia per il mutuo. Quindi, se chi ha contratto il mutuo smette di pagare le rate, la banca può comunque pignorare la tua casa, togliendoti così la proprietà dell’immobile.

Proprio per questo motivo, il ruolo del notaio diventa centrale. Al momento della donazione, deve informarti in modo chiaro e completo sul fatto che stai ricevendo un immobile con ipoteca. Dunque, anche se non hai firmato nessun contratto con la banca, quella casa può comunque essere pignorata se il mutuatario non paga più.

Quali sono i costi previsti

Qui nella tabella puoi vedere tutti i costi che devi sostenere se ricevi una casa in donazione.

Costo	Prima casa	Seconda casa
Imposta ipotecaria	200 €	2% sul valore catastale
Imposta catastale	200 €	1% sul valore catastale
Imposta di donazione	– 4% per coniuge, figli, genitori (solo se la casa vale più di 1.000.000 € ) – 6%  per fratelli e sorelle (solo se la casa vale più di 100.000 €) – 6% per altri parenti fino al 4° grado – 8%: Non parenti	Uguali a quelli previsti per prima casa
Spese notarili	variabili; di norma tra i 1500 € e i 4000 €	variabili; di norma tra i 1500 € e i 4000 €

Se la casa vale meno di 1.000.000 € per coniuge, figli, genitori e meno di 100.000 € per fratelli e sorelle, l’imposta di donazione è gratuita. Inoltre, i costi notarili variano in base a diversi fattori come il valore dell’immobile e se c’è l’accollo del mutuo.

Esistono delle detrazioni?

Se ti accolli il mutuo e la casa diventa la tua abitazione principale, puoi detrarre il 19% degli interessi passivi nella dichiarazione dei redditi.

Come muoverti dopo l’accollo del mutuo

Una volta che hai preso in carico il mutuo, puoi valutare alcune soluzioni per alleggerire il peso delle rate o modificare le condizioni:

• Estinzione anticipata: se hai la possibilità economica, puoi saldare il mutuo in un’unica soluzione.
• Rinegoziazione: chiedi alla banca di ridurre il tasso di interesse per adeguarlo alle condizioni attuali del mercato.
• Surroga: trasferisci il mutuo a un’altra banca per ottenere condizioni migliori, senza costi aggiuntivi.
• Sostituzione: chiudi il vecchio mutuo e ne accendi uno nuovo con un’altra banca, spesso più flessibile.

In conclusione

Ricevere una casa in donazione con un mutuo in corso è possibile, ma richiede attenzione. Puoi scegliere se subentrare nel mutuo con un accollo (cumulativo o liberatorio) oppure lasciare tutto com’è, restando proprietario ma non debitore. In entrambi i casi, devi tenere presente i rischi legati all’ipoteca e i costi da sostenere. Inoltre, se decidi per l’accollo, è necessaria l’approvazione della banca. In ogni caso, il passaggio fondamentale è il confronto con il notaio per rendere tutto il processo chiaro e trasparente evitando così eventuali problemi.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Come posso verificare se sull’immobile ci sono ipoteche?

Puoi verificarlo richiedendo una visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate. Ricorda, inoltre, che puoi chiedere un supporto al notaio per ottenerla.

Quali sono i rischi se il donante smette di pagare il mutuo?

La banca può pignorare e mettere all’asta l’immobile, anche se intestato a te.

Posso cambiare banca dopo aver ricevuto la casa con il mutuo?

Sì, puoi fare la surroga per trasferire il mutuo a condizioni più favorevoli.