Istruttoria del mutuo: cos’è e come funziona

Richiedere un mutuo è un passo importante, spesso accompagnato da dubbi e incertezze. Comprendere le diverse fasi del processo può fare la differenza tra un’esperienza stressante e una gestione più serena. Tra queste, l’istruttoria rappresenta una delle fasi più importanti: è la fase in cui la banca analizza la tua situazione economica e decide se approvare o meno la richiesta di mutuo. 

In questa guida vediamo come funziona, quali sono i passaggi principali, quanto costa e come fare per accorciare i tempi.

Cos’è l’istruttoria

L’istruttoria è la fase in cui viene valutata la tua richiesta di mutuo. In altre parole, si tratta del momento in cui la banca verifica se hai i requisiti per ottenere l’importo necessario per comprare casa.

Si tratta della fase più importante del processo di mutuo. Durante questa fase, la banca analizza la tua situazione reddituale e verifica che non ci siano problemi con l’immobile che vuoi comprare. Se tutto risulta in regola, il mutuo ti verrà concesso e potrai acquistare la casa che desideri.

Quali sono le fasi

Il processo di istruttoria prevede quattro fasi:

1. Valutazione della tua situazione reddituale
2. Valutazione della casa che vuoi comprare
3. Delibera del mutuo

Vediamo nel dettaglio come si svolgono.

Valutazione reddituale

In questa fase, la banca analizza la tua situazione economica. In poche parole, la banca verifica se il tuo lavoro è stabile, qual è il tuo stipendio mensile netto e se hai dei finanziamenti attivi. Se hai un’altro intestatario presente, lo fa per entrambi gli intestatari.

Si tratta di un’analisi fondamentale perché il mutuo viene concesso solamente a chi ha un reddito costante. Inoltre, per ottenerlo senza difficoltà, la rata non deve superare un terzo dello stipendio.

Per far svolgere alla banca l’analisi della tua situazione reddituale, quando fai una domanda di mutuo devi fornire una serie di documenti:

• La copia del tuo contratto di lavoro, le tue ultime buste paga, la tua ultima Certificazione Unica e l’estratto conto dell’ultimo trimestre se sei un lavoratore dipendente.
  
• Gli ultimi modelli unici, la tessere d’iscrizione all’albo oltre all’estratto conto dell’ultimo trimestre se sei un lavoratore autonomo.

Se vuoi richiedere un mutuo Consap, è necessario fornire anche il tuo ISEE.

Valutazione dell’immobile

Oltre alla tua situazione economica, la banca deve verificare anche quanto vale la casa che vuoi comprare e se è a norma di legge.

Per farlo, viene incaricato un perito per svolgere una perizia dell’immobile. Si tratta di una procedura importante perché è sulla base del valore di perizia della casa che la banca stabilisce l’importo di mutuo che puoi ottenere. Ma come si svolge? 

• Prima di tutto, il perito analizza i documenti dell’immobile come la visura catastale, la planimetria e l’atto di provenienza.
• In seguito, viene effettuato un sopralluogo per controllare che la planimetria sia corretta e che la casa non abbia problemi di agibilità.
• Se non risultano problemi, viene svolta una relazione in cui viene stabilito il valore dell’immobile (anche in base ai prezzi delle altre case della zona).

Se vuoi richiedere un mutuo green, devi presentare alla banca anche l’attestato di prestazione energetica (APE), che certifica l’alta efficienza energetica dell’immobile.

Delibera del mutuo

Dopo le verifiche sulla tua situazione reddituale e sulla casa, se non vengono rilevati problemi, la banca ti comunica se puoi ottenere il mutuo tramite la delibera. Una volta ottenuta, puoi quindi fissare la data del rogito presso il notaio per firmare il contratto di mutuo e il passaggio di proprietà della casa. Questo rappresenta la conclusione della fase di istruttoria.

Quali sono i costi e quando si paga

Le spese di istruttoria sono a tuo carico e possono variare da banca a banca. Alcune banche applicano un costo fisso per ogni pratica di mutuo, mentre altre calcolano una percentuale sull’importo richiesto, che può andare dall 1% al 2% del totale del mutuo. Se hai meno di 36 anni le spese di istruttoria possono essere ridotte o addirittura azzerate se richiedi un mutuo giovani.

Di solito, le spese di istruttoria vengono inserite nella prima rata del mutuo (che, quindi, sarà un po’ più alta). Tuttavia, questa modalità può cambiare in base alla banca scelta, quindi chiedi sempre maggiori informazioni in filiale per saperne di più.

Va pagata ugualmente in caso di mutuo non concesso?

Solitamente, se il mutuo non viene deliberato, non dovrai pagare le spese di istruttoria. Tuttavia, ricorda che potrebbero esserti addebitati altri costi, come ad esempio quelli per la perizia dell’immobile. In ogni caso, chiedi sempre maggiori informazioni alla banca per saperne di più.

Le spese di istruttoria sono detraibili?

Sì, le spese di istruttoria, se relative a un mutuo per l’acquisto della prima casa, sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi. Tuttavia, rientrano nel limite complessivo di 4.000 euro valido per la detrazione degli interessi passivi e delle altre spese accessorie.

Quanto dura

Per quanto riguarda i tempi, la fase di istruttoria di solito dura tra i 20 e i 30 giorni. Tuttavia, questa tempistica può cambiare in base alla complessità della richiesta. Per velocizzare il processo, ricorda di raccogliere tutti i documenti necessari per inviarli correttamente in banca. Se ne dovesse mancare qualcuno, infatti, la banca ti chiederà di allegarli nella tua richiesta allungando così la durata dell’istruttoria.

Riduci i tempi con una pre-delibera

Per risparmiare tempo nella richiesta del mutuo, puoi richiedere una pre-delibera. Si tratta di un documento gratuito che puoi ottenere dalla banca prima ancora di trovare casa che ti permette di sapere subito quanto potresti ottenere come importo.

Grazie alla pre-delibera, puoi anticipare buona parte dei controlli che la banca deve fare sulla tua situazione reddituale. Questo significa che, nel momento in cui trovi la casa giusta, non devi aspettare settimane per sapere se il mutuo ti verrà concesso: hai già una pre-approvazione della banca e la banca dovrà svolgere solo i controlli dell’immobile.

Inoltre si tratta di un servizio gratuito e non vincolante che ha una validità di sei mesi. Tra le banche in convenzione con Immobiliare.it Mutui, puoi ottenerla con Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, ING Direct e Monte dei Paschi di Siena.

In conclusione

L’istruttoria è la parte centrale della richiesta di mutuo: è il momento in cui la banca controlla se hai un reddito stabile e se la casa che vuoi comprare è in regola. Se non ci sono problemi, ricevi la delibera e puoi procedere con la firma del contratto di mutuo. Ricorda che l’istruttoria ha un costo (che può essere ridotto o azzerato per gli under 36) e che i tempi possono variare. Per evitare tempistiche eccessivamente lunghe, fornisci alla banca tutti i documenti richiesti in maniera puntuale e, se possibile, richiedi una pre-delibera ancora per ottenere una pre-approvazione di mutuo ancora prima di trovare casa.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Posso rinunciare al mutuo dopo la delibera?

Sì. Dopo la delibera, la banca ti consegna una bozza del contratto di mutuo chiamata minuta. Una volta ottenuta, hai un lasso di tempo di almeno 7 giorni per valutare l’offerta della banca e decidere se proseguire con la tua richiesta di mutuo o annullarla.

Chi paga il perito durante l’istruttoria?

Il costo della perizia è a carico tuo. Ricorda che potrebbe esserti addebitato in caso di mutuo rifiutato.

Se dopo la delibera decido di proseguire con un’altra banca, devo rifare l’istruttoria da zero?

Sì, ogni banca svolge la sua istruttoria, quindi sarà necessario svolgere di nuovo l’intero processo.