Mutuo all’80% o al 100%? Scopri le differenze 

Non tutti i mutui sono uguali. C’è chi sceglie un mutuo all’80%, chi invece punta al 100%. Ma qual è la differenza? 

Con un mutuo all’80% ottieni in genere un tasso più vantaggioso, ma devi mettere tu il resto: una parte del prezzo della casa, infatti, dovrai coprirla con i tuoi risparmi. Con il mutuo al 100%, invece, puoi coprire l’intero importo: non serve tirar fuori subito soldi di tasca tua, ma devi considerare che il tasso d’interesse sarà più alto. 

Qual è la scelta giusta per te? In questa guida confrontiamo mutuo 80% e 100%, con tutti i pro, i contro e le possibili alternative. 

Quali sono le differenze?

Quando chiedi un mutuo all’80%, la banca ti finanzia l’80% del valore della casa che vuoi comprare. Il restante 20% lo devi mettere tu, usando i tuoi risparmi. Ad esempio, se l’immobile costa 200.000 euro, la banca ti concederà un mutuo di 160.000 euro. I restanti 40.000 euro dovrai versarli tu, come anticipo. 

Il mutuo al 100%, invece, copre l’intero valore della casa. Riprendendo l’esempio di prima: se l’immobile costa 200.000 euro, la banca ti finanzierà l’intero importo. Questo significa che non dovrai anticipare nulla con i tuoi risparmi per acquistare la casa. 

Oltre all’anticipo, tra le due soluzioni ci sono altre differenze: 

• Tasso di interesse diverso: il mutuo al 100% comporta solitamente un tasso di interesse più alto rispetto al mutuo all’80%.
• Garanzie aggiuntive: per ottenere un mutuo al 100%, spesso vengono richieste più garanzie come un garante o un cointestatario.
• Facilità di approvazione: il mutuo all’80%, solitamente, è più facile da ottenere rispetto al 100%. 

Come si calcola il valore dell’immobile

Il valore dell’immobile non è quello scritto nell’annuncio o quello che hai concordato con il venditore. A stabilirlo è la perizia tecnica effettuata dalla banca, che serve a valutare il reale valore di mercato della casa. È proprio su questo importo, quindi, verrà calcolata la percentuale del mutuo.

Il prezzo della casa può anche essere di 200.000 euro, ma per la banca conta il valore stimato dalla perizia. Se dalla valutazione emerge che l’immobile ne vale 180.000, il mutuo verrà calcolato su quella cifra.

Per svolgere una perizia accurata, il perito tiene conto di vari fattori come lo stato dell’immobile, la posizione, i metri quadri, eventuali lavori da fare, la presenza di balconi, garage, ascensore e il mercato immobiliare della zona.

Vantaggi del mutuo all’80%

È la tipologia di mutuo più richiesta, perché ha molti aspetti positivi:

• Tassi di interesse più bassi: rispetto a un mutuo al 100%, il tasso d’interesse di un mutuo all’80% è tipicamente più conveniente.
• Più scelta: quasi tutte le banche propongono mutui all’80%, quindi puoi confrontare più offerte e scegliere quella più conveniente per te.
• È più facile da ottenere: rispetto ad una richiesta al 95 o al 100%, puoi riscontrare meno difficoltà nell’ottenimento.
• Minori garanzie richieste: spesso, non è necessario inserire un garante o un cointestatario per ottenerlo.

Aspetti da considerare

Nonostante i tanti vantaggi, anche il mutuo all’80% ha alcuni aspetti meno favorevoli:

• Serve una buona disponibilità iniziale: devi avere almeno il 20% del valore della casa da versare subito.
• Le spese accessorie non sono coperte: oltre a fornire l’anticipo per l’acquisto, devi coprire anche le spese notarili e di agenzia, le imposte e gli altri costi legati alla compravendita.
• Possono emergere sorprese dalla perizia: se il perito stima un valore inferiore al prezzo d’acquisto, potresti coprire una differenza maggiore del 20%.

Vantaggi del mutuo al 100%

Ottenere un mutuo al 100% ti permette di approfittare di diversi vantaggi:

• Puoi acquistare casa anche senza liquidità: il mutuo copre l’intero valore dell’immobile, quindi non devi versare nessun anticipo.
• Conservi la tua liquidità: i soldi che hai da parte puoi usarli per arredare la casa, fare lavori o gestire altre spese.
• È ideale se trovi un’occasione sul mercato: se una casa ideale per te è in vendita ad un ottimo prezzo, puoi comprarla anche se non hai avuto il tempo di mettere da parte dei risparmi.

Se appartiene ad alcune categorie, come i giovani under 36 e le famiglie numerose puoi ottenere un mutuo al 100% con tassi ridotti con il mutuo Consap.

Contro

Nonostante i vantaggi, se vuoi richiedere mutuo al 100% ci sono alcuni aspetti fondamentali che devi prendere in considerazione:

• Tassi di interesse più alti: i tassi sono tipicamente piu elevati rispetto ad una richiesta sotto l’80%.
• Non tutte le banche lo offrono: meno banche sono disposte a concedere un mutuo al 100%. Di conseguenza, potrebbe essere più difficile trovarne una.
• Non puoi usarlo per coprire spese extra: il mutuo al 100% può essere utilizzato solo per acquistare la casa. Non può essere richiesto per coprire i costi accessori come spese di notaio e di agenzia.
• Potrebbe essere necessario un cointestatario: alcune banche sono disposte a concederlo solamente in caso di mutuo cointestato.
• Potresti aver bisogno di un garante: la banca potrebbe chiederti di inserire un garante disposto a sostenere le tue rate in caso dovessi avere difficoltà con i pagamenti.

Esistono soluzioni alternative?

Se vuoi richiedere un mutuo superiore all’80% ma vuoi comunque evitare i tassi e le difficoltà del 100%, puoi valutare altre soluzioni come:

• Mutuo al 95%: ti consente di finanziare quasi per intero il valore dell’immobile, richiedendo un anticipo pari al 5% del prezzo d’acquisto. Si tratta di una soluzione simile al 100%, ma più semplice da ottenere. Tra le nostre banche convenzionate, ad esempio, puoi richiederlo con Avvera (gruppo Credem) e ING.
• Mutuo al 90%: con questa soluzione, la banca ti fornisce il 90% del valore della casa mentre tu devi versare un anticipo del 10%. Rispetto ai mutui con copertura più alta, il mutuo al 90% offre spesso tassi di interesse più bassi e una rata mensile più leggera.

Ricorda, inoltre, che è possibile ottenere anche delle soluzioni intermedie come, ad esempio mutui all’85% o al 92%. 

Quant’è la differenza di interessi da pagare? Esempio pratico

Vediamo ora la differenza di interessi che c’è da pagare tra un mutuo all’80% e un mutuo al 100%. Prendiamo ad esempio un mutuo di 150.000 euro con durata 30 anni a tasso fisso.

Importo di mutuo	Tasso fisso	Rata mensile
€ 150.000 (80%)	2,59%	€ 599,72
€ 150.000 (100%)	4,19%	€ 732,65

Se vuoi acquistare una casa di 187.000 euro con150.000 euro di mutuo e un tasso fisso di 2,59%, la rata da pagare è di €599,72. A fine mutuo, avrai pagato circa 65.900 euro in interessi.

Viceversa, se vuoi ottenere un mutuo al 100%, il tasso fisso è del 4,19% con una rata mensile di € 732,65. Al termine del mutuo, gli interessi totali saranno di circa 113.754 euro.

Quindi, richiedendo lo stesso importo di mutuo ma con una percentuale diversa sul valore dell’immobile (80% e 100%), c’è una differenza di circa 47.854 euro. Questo significa che scegliendo un mutuo al 100% pagherai più interessi rispetto ad un mutuo all’80%.

I migliori tassi di maggio 2025

Di seguito, vediamo i migliori tassi fissi delle banche partner di Immobiliare.it Mutui nel mese di maggio:

Tipologia di mutuo	Miglior tasso 80%	Miglior tasso 100%
Mutuo prima casa	2,59 %	4,19 %
Mutuo seconda casa	2,59 %	–
Mutuo giovani	3,09 %	4,14 %
Mutuo green	2,19 %	3,59 %
Mutuo Consap	2,79 %	2,98 %
Mutuo Consap green	2,90 %	2,39 %

In conclusione

Il mutuo all’80% è ideale per chi ha un po’ di risparmi da parte e vuole ottenere condizioni migliori, con tassi d’interesse più bassi e maggiori possibilità di scelta tra le offerte delle banche. Il mutuo al 100%, invece, è una soluzione interessante per chi vuole comprare casa subito, anche senza avere una disponibilità economica iniziale. Tuttavia, non tutte le banche lo concedono e i tassi sono solitamente più alti. Per questo motivo, considera anche soluzioni intermedie come i mutui al 90% e al 95%, o agevolazioni statali come il Fondo Consap (se puoi richiederlo).

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Cosa succede se il perito valuta la casa meno del prezzo d’acquisto?

In questo caso, di solito, la banca prende in considerazione il valore più basso tra il costo della casa e il valore di perizia. Ad esempio, stai comprando casa a 150.000 euro, ma la banca la valuta 140.000 euro, l’importo di mutuo ti verrà concesso su 140.000 euro.

I mutui green richiedono certificazioni?

Sì. Per ottenere un mutuo green, sia all’80% che al 100%, la casa deve avere una classe energetica elevata (solitamente almeno C).

Il mutuo al 100% è solo per la prima casa?

Nella maggior parte dei casi sì. Ottenere un mutuo al 100% per seconda casa potrebbe essere più complicato.

Se ho un anticipo minimo, posso comunque chiedere il 100%?

Puoi farlo, ma valuta se ti conviene davvero: potresti avere tassi migliori con un mutuo all’80 o al 90%.