In cosa consistono gli interessi passivi del mutuo e come si calcolano

Quando si decide di acquistare casa con un mutuo, spesso si parla solo della rata mensile, senza soffermarsi su quale sia il reale costo del denaro preso in prestito. Infatti, oltre al capitale che restituisci, c’è un’altra componente importante da prendere in considerazione: gli interessi passivi. 

In questa guida scopriamo come si calcolano e in che modo influenzano il costo totale del tuo mutuo.

Cosa sono gli interessi passivi del mutuo

Al mutuo sono legati dei costi e quello principale riguarda proprio gli interessi passivi. In pratica, ogni volta che versi la rata non stai restituendo solo il capitale che ti è stato prestato, ma anche una somma extra che rimborsi alla banca per averti concesso il prestito.

Si chiamano “passivi” perché rappresentano un costo per te: ogni rata, infatti, include sempre una parte di interessi e una parte di capitale. Comprendere questa distinzione permette di avere chiaro quanto realmente si sta spendendo per il mutuo, oltre al prezzo della casa.

Come vengono applicati al mutuo

In generale, ogni rata è composta da:

• Quota capitale, cioè la parte che effettivamente riduce il debito che ha verso la banca.
• Quota interessi, cioè la parte che rappresenta il costo del prestito.

Di solito, per definire gli interessi che devi restituire con ogni rata, le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese. Significa che, all’inizio del mutuo, la maggior parte della rata è costituita dagli interessi, mentre verso la fine è la quota capitale a diventare prevalente.

Dunque, nei primi anni paghi più interessi e meno capitale; viceversa, negli ultimi anni le rate sono composte per la maggior parte da quota capitale in quanto gli interessi sono già stati, perlopiù, pagati.

Come si calcola l’interesse della rata

Ogni rata del mutuo è composta quindi da interessi più capitale, che possiamo riassumere con questa formula:

• Rata = Quota Interessi + Quota capitale

Per ogni mese, gli interessi si calcolano sul capitale residuo, cioè la parte di mutuo che devi ancora restituire:

• Interessi del mese = Capitale residuo X Tasso mensile applicato

Ricorda: il tasso mensile applicato si ottiene dividendo il TAN del mutuo per 12 (pari ai mesi dell’anno).

Esempio pratico

Prendiamo come esempio un mutuo di 100.000 € con tasso fisso 2,75%, (uno dei migliori tassi proposti da una nostra banca partner a novembre 2025) e durata 30 anni. Scegliendo questa soluzione, la rata da pagare ogni mese è pari a 408,24 €. Tuttavia, per ogni rata, sono diverse sia la quota capitale che la quota interessi.

Per scoprire a quanto ammontano, calcoliamo prima il tasso mensile applicato dalla banca:

• Tasso mensile: 2,75% ÷ 12 = 0,0022917

Gli interessi della prima rata si calcolano sul totale del mutuo, cioè sull’intero capitale iniziale di 100.000 €. Applicando il tasso mensile, otteniamo:

• Interessi 1ª rata: 100.000 € X 0,0022917 = 229,17 €

Poiché la rata totale è di 408,24 €, la parte che realmente riduce il debito (cioè la quota capitale) si ottiene semplicemente sottraendo gli interessi:

• Quota capitale 1ª rata: 408,24 € – 229,17 € = 179,07 €.

Dopo aver pagato la prima rata, il debito verso la banca diminuisce di 179,07 €, quindi il nuovo capitale residuo scende a 99.820,93 €. A partire dal secondo mese, gli interessi si ricalcolano su questo nuovo importo più basso. Di conseguenza, la quota di interessi da pagare sarà leggermente inferiore:

• Interessi 2ª rata: 99.820,93 € X 0,0022917 = 228,76 €

Anche la composizione della rata cambia: la parte destinata agli interessi diminuisce, mentre cresce quella destinata al rimborso del denaro prestato dalla banca:

• Quota capitale 2ª rata: 408,24 € − 228,76 € = 179,48 €

Questo meccanismo si ripete per tutta la durata del mutuo: ogni mese, la quota interessi diventa un po’ più piccola e la quota capitale un po’ più grande. Il risultato è che, anche se la rata rimane costante, la sua struttura si modifica nel tempo: all’inizio paghi soprattutto interessi, mentre verso la fine quasi tutta la rata serve a estinguere il capitale residuo.

N° rata	Quota interessi	Quota capitale
Rata n°1	229,17 €	179,07 €
Rata n°2	228,76 €	179,48 €
Rata n°3	228,34 €	179,90 €
Rata n°4	227,93 €	180,31 €
Rata n°5	227,52 €	180,72 €
Rata n° 360	0,93 €	407,31 €

Confronto tra quota interessi e quota capitale di un mutuo da 100.000 € a tasso fisso 2,75% (durata 30 anni): andamento nei primi 5 mesi e nell’ultima rata. L’esempio è puramente indicativo; per avere informazioni più precise, chiedi una copia del piano di ammortamento del tuo mutuo direttamente in filiale.

Come detrarre gli interessi passivi

Le detrazioni sugli interessi del mutuo sono un vantaggio fiscale pensato per chi decide di acquistare o ristrutturare una prima casa. Ogni anno, quando presenti la dichiarazione dei redditi, puoi indicare la quota di interessi che hai pagato per ottenere così un rimborso su una parte della spesa sostenuta.

Per quali mutui sono previste le detrazioni?

Le detrazioni degli interessi sul mutuo sono previste per alcune soluzioni di mutuo come:

• mutui per acquisto prima casa;
• mutui per ristrutturazione;
• mutui per costruzione di immobili.

Scopriamo più nel dettaglio come funzionano.

Mutui per acquisto prima casa

È possibile detrarre il 19% sulle spese legate agli interessi passivi e alle spese accessorie fino a un tetto massimo di 4.000 euro. Di conseguenza, il risparmio ottenibile può arrivare fino a 760 euro annui per la durata del mutuo, per esempio:

Somma interessi + spese accessorie	19% detraibile	Risparmio effettivo (€ 760 max)
€ 3.000	€ 570	€ 570
€ 4.000	€ 760	€ 760
€ 5.000	€ 950	€ 760

Esempio della detrazione degli interessi per un mutuo prima casa. Come puoi notare, se gli interessi sono superiori a €4.000 euro, non verranno considerati quelli eccedenti questo tetto massimo.

Ricorda: per ottenere la detrazione fiscale, l’immobile deve:

• essere acquistato dalla persona che ha ottenuto il mutuo;
• essere utilizzato come abitazione principale dal mutuatario o da un suo familiare entro un anno dall’acquisto;
• essere stato comprato nell’anno precedente o successivo alla data di stipula del mutuo.

Mutui per ristrutturazione/costruzione

È possibile detrarre il 19% sulle spese legate agli interessi passivi e alle spese accessorie fino a un tetto massimo di 2.582,28 euro. Di conseguenza, il risparmio ottenibile può arrivare fino a 490 euro annui per la durata del mutuo.

Somma interessi + spese accessorie	19% detraibile	Risparmio effettivo (€ 490 max)
€ 2.000	€ 380	€ 380
€ 2.500	€ 475	€ 475
€ 3.000	€ 950	€ 490

Esempio della detrazione degli interessi per mutui con finalità di ristrutturazione e costruzione. In questi casi, se gli interessi sono superiori a €2.582,28 euro, non verranno considerati quelli eccedenti questo tetto massimo.

Per ottenere la detrazione, devi rispettare alcuni requisiti:

• Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi. Inoltre, deve essere stipulato da colui che avrà il possesso dell’immobile;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori.

Come effettuare la richiesta

Ecco come richiedere la detrazione degli interessi del mutuo sia per i lavoratori dipendenti che per i lavoratori autonomi (partita IVA):

• se sei un lavoratore dipendente, devi compilare il modello 730, indicando gli interessi pagati nel Quadro E – Oneri e Spese, Sezione I, riga E7;
• se invece sei un lavoratore autonomo, devi compilare il Modello Redditi Persone Fisiche indicando gli interessi pagati nel quadro RP – Oneri e Spese, Sezione I, riga RP7.

Per avere maggiori dettagli, puoi consultare direttamente la sezione dedicata del sito dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, è opportuno chiedere maggiori informazioni a un commercialista per ottenere un supporto dedicato.

Cosa si intende per spese accessorie? Quali sono detraibili?

Le spese accessorie del mutuo sono dei costi da sostenere per far sì che il mutuo venga concesso e, come per gli interessi, anche una buona parte di queste possono essere detratte. Tuttavia, è importante ricordare che le spese accessorie sono detraibili solo nell’anno in cui sono state sostenute le relative spese e non successivamente.

Tra le spese che puoi detrarre, sono previste:

• l’imposta sostitutiva;
• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia;
• la provvigione richiesta dall’agenzia immobiliare;
• le spese notarili sostenute per la stipula del mutuo.

Viceversa, ci sono alcune spese che non sono detraibili come:

• spese di assicurazione sull’immobile;
• spese notarili sostenute per la compravendita.

Per avere informazioni più precise sulla tua situazione, chiedi sempre maggiori informazioni ad un commercialista di fiducia.

È possibile continuare a detrarre gli interessi se ti trasferisci per lavoro?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se ci si trasferisce in un altro Comune per motivi di lavoro, non si perde la detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa, anche se nel frattempo si decide di affittare l’immobile.

In pratica, il trasferimento per lavoro rappresenta un’eccezione alla regola generale: normalmente la detrazione spetta solo finché l’immobile è la tua dimora abituale, ma se il cambio di residenza è imposto dal lavoro, puoi continuare a usufruirne senza problemi. Inoltre, questo vale anche quando ti sposti in un Comune limitrofo vicino alla sede in cui lavori.

L’agevolazione resta valida finché persistono le esigenze lavorative che ti hanno costretto al trasferimento; dunque, se queste vengono meno, nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo non potrai più richiedere la detrazione degli interessi.

In conclusione

Gli interessi passivi del mutuo indicano il costo del denaro che è stato concesso. Ogni rata del mutuo comprende una quota capitale, che riduce il debito residuo, e una quota interessi, che costituisce il costo del mutuo. All’inizio del mutuo, la maggior parte della rata è destinata agli interessi, mentre con il passare del tempo la quota capitale aumenta progressivamente.

Ogni anno, grazie alla detrazione, puoi recuperare una parte degli interessi sul mutuo ottenendo così un risparmio annuo fino a 760 euro per l’acquisto e 490 euro per i lavori di ristrutturazione o costruzione.

Per richiedere il rimborso, i lavoratori dipendenti devono utilizzare il Modello 730, mentre i liberi professionisti il Modello Redditi Persone Fisiche. Entrambi i modelli sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate; in ogni caso, per eventuali dubbi nella compilazione, è consigliabile rivolgersi a un commercialista per un supporto personalizzato.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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