Mutuo o affitto: cosa conviene nel 2026?

La scelta tra mutuo o affitto è una delle decisioni finanziarie più importanti da affrontare ed è influenzata da numerosi fattori. Talvolta, l’affitto viene visto come uno spreco di soldi e il mutuo come un investimento, tuttavia la questione è molto più articolata.

Questo perché il costo non è l’unico fattore da considerare. Lo stile di vita, l’età, la situazione lavorativa, il luogo desiderato e la disponibilità a stabilirsi per un lungo periodo sono ulteriori fattori da dover valutare. Ecco un confronto tra le due opzioni, con i rispettivi pro e contro, esaminando nel dettaglio le loro caratteristiche.

Affitti nel 2026: previsto un aumento importante dei prezzi

Negli ultimi anni, i prezzi degli affitti in Italia sono aumentati in modo significativo. Secondo le stime di Immobiliare.it Insights (valore trimestrale più recente settembre 2025),nel 2026 i canoni di locazione aumenteranno in media dell’8,1% a livello nazionale, superando la crescita dei prezzi di vendita, che invece si attesteranno a un + 3,1%.

Prezzo medio degli affitti a Milano e Roma (€/m²)

Per fornire un quadro più chiaro dei costi degli affitti previsti nel 2026 nelle principali città italiane, prendiamo come riferimento Milano e Roma.

• a Milano, nel 2026, il prezzo medio degli affitti previsto è di 23,7 euro al m², in aumento di circa il 5% rispetto agli attuali 22,6 euro al m². Questo significa che, per un appartamento di 70 m², l’affitto mensile si aggira mediamente intorno ai 1.660 euro;
• a Roma, invece, il prezzo medio degli affitti dovrebbe salire da 18,5 a 19,2 euro al m², con un incremento di circa il 4,2%. Per una casa di 70 m², il canone mensile medio si attesta quindi intorno ai 1.344 euro.

Mutui nel 2026: andamento dei tassi

Se i costi degli affitti continuano a salire, il mercato dei mutui mostra segnali di maggiore stabilità. 

Secondo le previsioni della Banca d’Italia e della Banca Centrale Europea, nel 2026 i tassi dovrebbero mantenersi stabili, con un mercato più equilibrato e condizioni migliori in linea con la discesa dei tassi iniziata del 2024 dopo i significativi aumenti a cui abbiamo assistito nel biennio 2022-2023.

Andamento dei tassi di interesse da gennaio 2023 a novembre 2025 (Fonte: Banca Centrale Europea)

In questo contesto, la scelta più comune resta il tasso fisso, perché garantisce una rata costante e offre maggiore sicurezza. Il tasso variabile, invece, può prevedere inizialmente una rata più bassa, ma comporta un rischio maggiore: se gli indici di riferimento salgono, anche l’importo della rata può aumentare nel tempo.

Miglior tasso fisso e miglior tasso variabile proposto dalle banche in convenzione con Immobiliare.it Mutui a gennaio 2026.

Cosa scegliere tra mutuo o affitto nel 2026

Nel 2026, decidere se comprare casa con un mutuo o vivere in affitto non è solo una questione di costi. Entrambe le soluzioni hanno vantaggi e aspetti da valutare attentamente: il mutuo offre sicurezza e la possibilità di costruire patrimonio, mentre l’affitto garantisce flessibilità e meno spese iniziali.

Nei paragrafi successivi analizzeremo nel dettaglio i pro e i contro di ciascuna opzione e i fattori da considerare prima di scegliere.

I vantaggi del mutuo

Acquistare una casa tramite mutuo, può essere una scelta vantaggiosa per diversi motivi:

• sicurezza: con una casa di proprietà, hai a sempre disposizione un luogo in cui vivere;
• vantaggi fiscali: con il mutuo, hai diritto a una serie di detrazioni fiscali che possono farti risparmiare per l’acquisto della tua prima casa.
• personalizzazione: con la proprietà dell’immobile, hai la possibilità di personalizzare e decorare la casa come preferisci;
• risparmio a lungo termine: terminato il mutuo, non dovrai più sostenere una spesa mensile fissa per vivere nella tua casa;
• generare una seconda entrata: una volta acquistata casa, puoi decidere di concederla in affitto (interamente o una parte) garantendoti così una seconda entrata mensile.
• crescita del patrimonio: acquistare casa con un mutuo permette anche di aumentare il patrimonio, soprattutto in caso di aumento del valore dell’immobile nel tempo.

Fattori da tenere in considerazione 

Nonostante i vantaggi del mutuo, prima di effettuare una richiesta occorre valutare alcuni fattori fondamentali:

• costi aggiuntivi: oltre alla rata mensile, sono previsti anche dei costi extra da sostenere come tasse, assicurazioni, spese di manutenzione e riparazione;
• finanziamento a lungo termine: il mutuo ti obbliga al pagamento di rate mensili per un lungo periodo, in alcuni casi anche oltre 30 anni;
• rischio di insolvenza: eventuali cambiamenti imprevisti nella tua situazione finanziaria personale (come perdita di lavoro o gravi problemi di salute) potrebbero rendere difficile mantenere puntualità nei pagamenti;
• esposizione ai tassi di interesse: con un mutuo a tasso variabile, si è esposti al rischio di aumento del tasso di interesse nel tempo e della rata mensile.

I vantaggi dell’affitto 

D’altro lato, chi sceglie di stare in affitto lo può fare per valide ragioni, tra cui:

• flessibilità di spostamento: l’affitto ti consente di trasferirti facilmente, senza il vincolo di vendere o affittare la tua proprietà (è molto utile in caso di frequenti cambiamenti lavorativi o personali);
• maggiore liquidità: non hai bisogno di un grande capitale iniziale, a differenza di quanto serve nell’acquisto di una casa;
• poche spese impreviste: pagando un canone fisso mensile, eviti le spese impreviste di manutenzione che sono a carico del proprietario (salvo differenti accordi contrattuali);
• maggiori possibilità di investimento: restando in affitto, puoi usare la tua liquidità per investire in altri beni o avviare progetti imprenditoriali, invece di utilizzarla nell’acquisto della casa.

Aspetti da considerare

Affittare è conveniente per la sua flessibilità, ma presenta limiti sul lungo periodo:

• aumenti: i proprietari potrebbero aumentare l’affitto;
• poca sicurezza: se il proprietario vuole vendere la casa o non vuole rinnovare il contratto potresti dover cambiare abitazione;
• costi maggiori sul lungo periodo: affittare una casa può costare di più a lungo termine perché, pur avendo costi iniziali minori rispetto a un mutuo, non finirai per possedere l’immobile e dovrai continuare a pagare l’affitto ogni mese.

Confronto nel 2026

Facciamo ora un esempio concreto per confrontare le due soluzioni. Useremo come riferimento la città di Roma, così da vedere chiaramente quanto costerebbe vivere nella stessa casa scegliendo tra mutuo e affitto.

Se consideriamo i prezzi medi per un acquisto nel 2026, un immobile a Roma costa circa 3.691 euro al m². Una casa di 70 m² costerebbe quindi circa 258.000 euro. Acquistandola chiedendo un mutuo all’80% con tasso fisso al 3% e durata di 30 anni, pagheresti una mensile di circa 870 euro.

L’esempio è puramente illustrativo e non tiene conto di eventuali variazioni di mercato, promozioni bancarie o condizioni particolari del mutuo. I costi effettivi possono quindi differire in base alla banca scelta, alla tipologia di mutuo e alle provvigioni richieste da notaio e agenzia.

Il costo degli affitti a Roma nel 2026 si aggirerà intorno ai 19,2 euro al m². Una casa della stessa grandezza avrebbe quindi un canone mensile di circa 1.344 euro.

Mutuo o affitto?

Come abbiamo visto, il mutuo sul lungo periodo si rivela una scelta più conveniente, tuttavia in alcuni casi andare in affitto potrebbe essere una decisione più ragionevole. 

Quando acquisti una casa con un mutuo, ti impegni in un debito. Di solito, devi versare un anticipo sostanzioso, spesso il 20% o più del valore dell’immobile, oltre a sostenere una serie di costi accessori.

Con l’affitto, invece, l’investimento iniziale è molto più basso: generalmente è necessaria una caparra pari a due/tre mensilità di canone e le spese di agenzia. Questo ti lascia più liquidità da usare per altri investimenti o progetti. Inoltre, l’affitto offre maggiore libertà di spostamento e nessuna preoccupazione per manutenzione o spese straordinarie, rendendolo una scelta flessibile e conveniente nel breve periodo.

Di conseguenza, il mutuo si configura come la scelta migliore sul lungo periodo, ma l’affitto può essere una valida alternativa a seconda delle tue esigenze e della tua situazione personale.

Esistono delle alternative?

Oltre al mutuo tradizionale e all’affitto classico, esistono soluzioni ibride che combinano la flessibilità dell’affitto con la possibilità di acquistare casa in futuro. Le due principali sono:

• affitto con riscatto: prevede un contratto di affitto e un’opzione di acquisto futura. Il canone mensile è più alto del normale perché una parte può essere utilizzata come acconto se decidi di comprare la casa. Attenzione però: se alla fine decidi di non acquistare, perdi quanto versato come anticipo e devi lasciare l’immobile;
• rent to buy: combina un contratto di affitto con un contratto preliminare di compravendita. Parte del canone viene destinata all’acquisto della casa, mentre l’altra serve come affitto (più basso rispetto a un affitto normale). Se cambi idea, puoi continuare a vivere nella casa come affittuario (pagando un canone che probabilmente sarà più alto).

Queste soluzioni possono essere interessanti se vuoi testare la casa prima di acquistare o non hai subito tutta la liquidità necessaria per un mutuo, offrendo un compromesso tra sicurezza, flessibilità e possibilità di costruire patrimonio.

In conclusione

Quando ti trovi a dover decidere tra mutuo e affitto, è possibile avere dei dubbi. La scelta non si riduce semplicemente a capire quale opzione sia meno costosa nel breve periodo.

L’acquisto di una casa torna a essere una scelta solida per chi ha una visione di lungo periodo. L’affitto resta, invece, una soluzione valida per chi privilegia la flessibilità e non vuole vincoli.

La decisione finale dipende dalla tua situazione personale, dalla stabilità economica e dal progetto di vita che hai in mente.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

Tag

Finanziamenti

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