Mutuo prima casa per chi ha già un immobile: è possibile?

Hai già una casa ma stai pensando di comprarne un’altra, magari più grande o in una zona diversa? È normale chiedersi se, in questa situazione, puoi richiedere comunque un mutuo per prima casa. La risposta è: dipende.

In questa guida vediamo in quali casi puoi ottenere le agevolazioni prima casa anche se già possiedi un altro immobile.

Quando si parla di prima casa

Per essere considerato come prima casa, il tuo acquisto deve rispettare alcune condizioni che riguardano:

• Residenza: devi trasferirla nel comune in cui si trova la casa che vuoi comprare entro 18 mesi dall’acquisto. Se appartieni alle Forze Armate o della Polizia, non sei obbligato al trasferimento.
• Caratteristiche della casa: l’immobile deve appartenere a una delle categorie catastali ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11). Sono escluse abitazioni signorili, ville e castelli.
• Possesso di un’altra casa: in linea generale, non puoi avere un’altra casa nello stesso comune. Se invece ne possiedi una in un altro comune, in alcuni casi puoi comunque ottenere le agevolazioni.
• Cittadinanza e permesso di soggiorno: anche se non hai cittadinanza italiana, puoi richiedere le agevolazioni, se hai un permesso di soggiorno valido.
  

Come ottenere un mutuo prima casa se hai già un immobile

Di solito, per avere le agevolazioni prima casa non devi già essere proprietario di un altro immobile, tuttavia esistono delle eccezioni. Scopriamo nel dettaglio quali sono.

Se hai già ricevuto una casa in donazione o in eredità

Anche se hai già ricevuto una casa in donazione o in eredità, puoi comunque richiedere un mutuo prima casa per comprarne un’altra. In ogni caso, la nuova casa deve trovarsi in un Comune diverso da quello dell’immobile che hai ricevuto.

Se hai già comprato una casa senza agevolazioni in passato

Se in passato hai comprato una casa senza usare le agevolazioni prima casa, puoi comunque richiedere un mutuo prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile.

Per ottenerlo, la casa che vuoi comprare deve trovarsi in un Comune diverso rispetto a quello dove si trova l’abitazione che possiedi; se si trova invece nello stesso Comune, devi prima vendere la casa attuale.

Se hai già comprato una “prima casa” in passato

Anche se possiedi già una casa acquistata con le agevolazioni prima casa, puoi comunque chiedere un mutuo prima casa per comprarne un’altra in un Comune diverso. Dal 1° gennaio 2025, hai due anni di tempo per vendere la vecchia casa.

Fino al 2024 il termine era di un anno, ma la nuova Legge di Bilancio lo ha raddoppiato. La regola vale anche per chi ha comprato nel 2024: ad esempio, se hai acquistato a luglio 2024, hai tempo fino a luglio 2026 per vendere e mantenere i benefici sulla nuova casa.

Se possiedi già una casa inagibile

In generale, non è possibile avere due case nello stesso Comune per ottenere le agevolazioni prima casa. Tuttavia, esiste un’eccezione: se l’abitazione che possiedi è inagibile o inabitabile, puoi comunque richiedere un mutuo prima casa per acquistare un nuovo immobile anche se si trova nello stesso Comune.

In ogni caso, per essere dichiarata inagibile, la casa non deve avere impianti funzionanti, deve presentare gravi danni strutturali o essere priva dei requisiti igienico-sanitari previsti dalla legge (ad esempio, non è presente il bagno).

Quali sono i vantaggi delle agevolazioni

Acquistando una prima casa, ottieni delle agevolazioni sulle imposte da pagare legate sia all’acquisto che al mutuo.

Vantaggi sull’acquisto

• Imposta di registro al 2% invece del 9%, se acquisti da un privato o da un’impresa non soggetta a IVA.
• IVA ridotta al 4% (anziché 10%) se compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA.

Vantaggi sul mutuo

• Imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% sull’importo del mutuo, invece che al 2%.
• Detrazione del 19% sugli interessi passivi fino a un massimo di 760 € l’anno.

Inoltre, solo per il primo anno, puoi detrarre anche le spese accessorie sostenute per ottenere il mutuo, come l’imposta sostitutiva, le spese di istruttoria, la perizia, la provvigione dell’agenzia immobiliare e le spese notarili per la stipula.

Cosa succede al mutuo prima casa se perdi le agevolazioni

Perdendo le agevolazioni prima casa, perdi anche tutti i vantaggi ottenuti con il mutuo prima casa. Di conseguenza:

• Devi restituire le imposte risparmiate: paghi la differenza tra le imposte ridotte e quelle ordinarie, con gli interessi e una sanzione pari al 30% dell’importo dovuto.
• Devi pagare l’imposta sostitutiva piena sul mutuo: al momento del rogito hai pagato solo lo 0,25% di imposta sostitutiva sull’importo di mutuo. Tuttavia, perdendo le agevolazioni, devi versare la differenza fino al 2%.
• Perdi la detrazione sugli interessi del mutuo: non potrai più portare in detrazione il 19% degli interessi passivi e risparmiare fino a 760 € all’anno.

Dunque, se perdi le agevolazioni, il mutuo resta valido ma dovrai restituire quanto hai risparmiato più sanzioni e interessi.

In conclusione

Anche se hai già una casa, puoi comunque ottenere un mutuo prima casa. Per farlo, devi rispettare alcuni requisiti come comprare casa in un comune diverso (a meno che non sia inagibile) o vendere la vecchia abitazione entro due anni. Inoltre, devi fare attenzione a non perdere le agevolazioni prima casa, altrimenti dovrai restituire le imposte risparmiate con sanzioni e interessi, oltre a perdere la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo. 

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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