Mutuo SAL: una guida completa

Se stai pensando di costruire una casa nuova o ristrutturarne una vecchia, esiste una soluzione pensata specificatamente per questo caso: il mutuo Stato Avanzamento Lavori, spesso chiamato il mutuo SAL.

Si tratta di una tipologia di mutuo che ti consente di ottenere il mutuo in più parti, in base al progresso dei lavori di costruzione o ristrutturazione. In questa guida esploriamo come funziona il mutuo SAL, quali sono i suoi vantaggi e in quali casi può rivelarsi la scelta più vantaggiosa.

Cos’è il mutuo SAL

Il mutuo SAL è una tipologia di mutuo utilizzata per ristrutturare casa o per la costruzione di un nuovo immobile. A differenza di altre tipologie di mutuo, l’importo non viene erogato tutto in una volta: la banca te lo concede in più fasi, in base allo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

Durante i lavori, dovrai restituire alla banca solamente gli interessi. Inizierai a restituire la quota capitale quando i lavori saranno completati.

Vantaggi

Il mutuo SAL viene fornito in più tranche per diversi motivi:.

• Consente un pagamento graduale del mutuo: per ogni tranche paghi solamente gli interessi. Di conseguenza, durante i lavori, avrai rate più basse.
• Sei coperto se il progetto non va a buon fine: se durante i lavori emergono problemi e devi fermare il progetto, pagherai solo gli interessi sull’importo già erogato.
• Puoi usufruire degli sconti green: se costruisci un immobile con classe energetica elevata o migliori l’efficienza energetica della casa con la ristrutturazione, potrai ottenere degli sconti e tassi di interesse più bassi sul mutuo.
• Hai la certezza che i lavori vengano svolti correttamente: la banca effettua delle perizie a ogni fase. Di conseguenza, fornisce le erogazioni successive solo se i lavori vengono svolti correttamente (e la casa, quindi, sta aumentando di valore).

Aspetti da considerare

Ricorda che essendo una tipologia di mutuo particolare, ci sono dei fattori da valutare: 

• È necessario avere un progetto dei lavori: deve essere redatto da un esperto come un architetto o un geometra prima di fare la richiesta di mutuo.
• Verranno svolte più perizie: per controllare lo stato di avanzamento dei lavori, la banca farà una perizia per ogni tranche del mutuo che dovrai pagare (anche se, di solito, il costo è scontato in caso di mutuo SAL).
• Rispetto delle scadenze: se i lavori non vengono svolti entro la scadenza, la banca non concederà le altre tranche del mutuo. Inoltre, potrebbe modificare il contratto di mutuo e addebitarti delle penali.

Come funziona

Le fasi necessarie per ottenere un mutuo SAL sono:

1. Richiesta e valutazione del progetto: fai una domanda di mutuo fornendo i dettagli sul progetto di costruzione o ristrutturazione (che verrà valutato dalla banca).
2. Istruttoria: la banca valuta la tua richiesta di mutuo durante la fase di istruttoria. Se non ci sono problemi, la richiesta viene approvata e la banca ti comunica quanto ti erogherà per ogni fase dei lavori e quali sono le scadenze. 
3. Firma dal notaio ed erogazione prima tranche: con il rogito presso il notaio, firmi il contratto di mutuo con la banca. A questo punto, ti viene erogata la prima tranche per iniziare i lavori.
4. Verifiche sui lavori e tranche successive: prima di ogni erogazione successiva, la banca verificherà lo stato di avanzamento dei lavori facendo più perizie.
5. Ultima tranche e inizio del piano di ammortamento: una volta ottenuta l’ultima tranche e i lavori saranno completati, oltre agli interessi inizierai a restituire alla banca anche la quota capitale per tutta la durata del mutuo.

Esempio 

Prendiamo come riferimento un mutuo SAL di 150.000 euro per una ristrutturazione, con un tasso fisso del 2,19% (il miglior tasso fisso proposto da una delle nostre banche partner nel mese di giugno 2025). La banca stabilisce che l’importo verrà erogato in tre tranche, a condizione che i lavori siano completati entro un anno.

1ª Tranche: 30% dell’importo totale

All’inizio, ricevi la prima tranche da 45.000 euro (il 30% di 150.000 euro). Su questo importo, con un tasso del 2,19%, paghi circa 82,13 euro di interessi al mese. In un anno, quindi, pagherai 985,56 euro in totale.

2ª Tranche: 50% dell’importo totale

Dopo 6 mesi, se i lavori procedono come previsto, ricevi la seconda tranche di 75.000 euro, per un totale erogato fino a questo momento di 120.000 euro. Gli interessi totali ora salgono a circa 219 euro al mese (82,13 euro della 1ª tranche + 136,88 euro  della 2ª tranche). Per i successivi 6 mesi pagherai 1.314 euro di interessi.

3ª Tranche: 20% dell’importo totale

Alla fine dei 12 mesi, ipotizzando che i lavori siano stati completati, la banca ti eroga l’ultima tranche di 30.000 euro (20% di 150.000 euro). Con quest’ultima tranche, la banca ti avrà erogato il 100% dell’importo del mutuo. In questo periodo, dunque, avrai pagato 2.299,56 euro di interessi totali. A questo punto inizia il pagamento delle rate di mutuo che includono sia gli interessi sia la quota capitale.

Non c’è una regola fissa per la percentuale erogata in ciascuna tranche. Spesso si utilizza una ripartizione del 20/50/30 o del 50/30/20, a seconda del progetto e delle politiche della banca. In ogni caso, chiedi sempre maggiori informazioni in banca per saperne di più.

Fase	Importo erogato	Interessi
1ª tranche	€ 45.000  (30%)	€ 82,13 al mese
2ª tranche	€ 75.000  (50%)	€ 219 al mese
3ª tranche	€ 30.000  (20%)	€ 2,299,56 totali.

Con l’erogazione della 3ª tranche, inizi a pagare le rate del mutuo previste dal piano di ammortamento. L’esempio è puramente indicativo. Per maggiori informazioni, chiedi sempre in filiale.

Come richiedere un mutuo SAL

Per richiedere un mutuo SAL, oltre ai documenti anagrafici e reddituali, dovrai fornire alla banca anche altri documenti fondamentali che ti verranno forniti dalla ditta che svolgerà i lavori:

• Il preventivo dell’impresa che svolgerà i lavori: serve alla banca per sapere quanto spenderai e se l’importo che chiedi è in linea rispetto ai lavori previsti.
  
• I documenti relativi all’impresa: servono per dimostrare alla banca che l’impresa è in regola e può effettuare quel tipo di lavori. Puoi ottenerli chiedendoli direttamente all’azienda stessa.
  
• I documenti relativi al progetto: riguardano una descrizione dettagliata dei lavori e le autorizzazioni concesse dal comune per eseguirli.

Come ottenere degli sconti con il mutuo green

Se vuoi ristrutturare casa o costruirne una con classe energetica elevata, puoi richiedere un mutuo SAL green. Questa soluzione ti permette di combinare i vantaggi del mutuo SAL con gli sconti previsti per un mutuo green. Ma cosa devi fare per richiederlo?

• Presenta un progetto di ristrutturazione green: devi presentare un progetto che preveda lavori pensati per ridurre i consumi energetici e migliorare la classe energetica della casa (solitamente di almeno il 30%).

• Richiedi una certificazione energetica della casa: per ottenere un mutuo SAL per la ristrutturazione green, devi affidarti affidarsi a un tecnico qualificato per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile. L’APE deve essere redatto sia prima che dopo i lavori di ristrutturazione: in questo modo, puoi dimostrare alla banca che la classe energetica della casa è aumentata

Ricorda che, per migliorare l’immobile, puoi prendere in considerazione una serie di lavori mirati, come ad esempio:

• Isolamento termico delle pareti.
• Sostituzione degli infissi con modelli ad alta efficienza energetica (ad esempio, finestre con doppi vetri e guarnizioni sigillanti).
• Installazione di impianti di riscaldamento e raffreddamento più efficienti.
• Installazione di pannelli solari.

In conclusione

Il mutuo SAL è una soluzione utile se hai in mente un progetto importante di costruzione o ristrutturazione. A differenza di altri mutui, l’importo ti viene erogato in più fasi, seguendo l’avanzamento dei lavori. Durante la fase di realizzazione pagherai solo gli interessi sulle somme già erogate, mentre inizierai a restituire la quota capitale solo a lavori completati. In questo modo, le rate iniziali saranno più leggere. Inoltre, puoi ottenere sconti sul tasso grazie al mutuo green. In ogni caso, per evitare problemi o penali, ricorda che i lavori devono rispettare tutte le scadenze previste per ogni fase del progetto.