Ottenere un mutuo oggi: quali sono le possibili difficoltà?

Ottenere un mutuo oggi può presentare qualche difficoltà. Prezzi degli immobili in crescita, spese accessorie e criteri di valutazione più attenti da parte delle banche possono rendere il percorso un po’ complesso.

Ma il mutuo non è un ostacolo: è uno strumento che, con le informazioni giuste, una buona pianificazione e qualche accorgimento, ti permette di realizzare il progetto di comprare casa.

Vediamo insieme quali sono gli aspetti da conoscere e come devi muoverti per ottenerlo senza difficoltà.

Rispetto del rapporto rata-reddito

Una delle situazioni che può creare difficoltà nella richiesta del mutuo è non rientrare nel rapporto rata-reddito considerato sostenibile dalla banca. Questo parametro serve a capire se l’importo delle rate che pagherai per diversi anni è adeguato rispetto ai tuoi guadagni.

In pratica, la rata non deve pesare troppo sulle tue entrate: di solito, non dovrebbe superare il 30-35% del tuo reddito mensile netto. Ad esempio, se percepisci uno stipendio di 1.500 euro al mese, una rata intorno ai 500 euro è considerata sostenibile. 

Superare questa soglia può essere uno dei principali motivi di difficoltà nell’ottenere il mutuo.

Come migliorarlo

Per considerare il tuo rapporto rata-reddito più solido e aumentare le possibilità di ottenere il mutuo, ci sono alcuni parametri che la banca può prendere in considerazione:

• mensilità aggiuntive: tredicesima e quattordicesima vengono considerate come entrate fisse che garantiscono un reddito annuo più alto. Di conseguenza, quando la banca valuta le tue entrate, calcola uno stipendio mensile “medio” dividendo il tuo reddito annuo per 12. Questo fa risultare un reddito mensile più alto e, dunque, una rata sostenibile più elevata;
• altre entrate stabili: bonus ricorrenti, un secondo lavoro o un immobile affittato possono alzare il reddito complessivo valutato dalla banca;
• composizione del nucleo familiare: se non hai persone a carico o se nel nucleo familiare ci sono più persone che percepiscono un reddito, la tua capacità di sostenere una rata più alta aumenta. Viceversa, una famiglia numerosa fa crescere i costi mensili e può abbassare la soglia considerata sostenibile;
• cointestazione del mutuo: richiedere il mutuo insieme a un’altra persona con un reddito stabile permette alla banca di considerare un reddito più alto. In due, la rata sostenibile può essere più elevata, rendendo più semplice ottenere il mutuo;
• estinguere eventuali finanziamenti attivi: prestiti già in corso riducono il reddito disponibile e pesano sul rapporto rata-reddito. Di conseguenza, chiudere i tuoi finanziamenti attivi prima di effettuare la tua richiesta di mutuo aumenta le possibilità di ottenerlo più facilmente.
  

Ricorda che il rapporto rata-reddito non è identico per tutte le banche: ognuna può applicare criteri leggermente diversi, essere più o meno flessibile e valutare in modo differente situazioni come redditi variabili o spese familiari. Per questo, chiedi sempre maggiori informazioni in filiale per saperne di più.

Scopri quanto puoi ottenere con una pre-delibera

Se vuoi comprare casa ma non sai ancora quanto mutuo puoi chiedere, la pre-delibera ti permette di conoscere in anticipo l’importo massimo che la banca è disposta a concederti. Spesso, senza sapere il tuo rapporto rata-reddito effettivo, non è chiaro quanto puoi davvero richiedere: la pre-delibera fornisce proprio questa stima, calcolando in anticipo la cifra sostenibile in base al tuo reddito e alle tue spese.

Di solito, si tratta di un servizio gratuito, non vincolante e con una validità di 6 mesi. 

Merito creditizio non sufficiente

Quando decidi di richiedere un mutuo, la banca non guarda solo al tuo reddito o alla sostenibilità della rata: valuta anche il tuo merito creditizio, cioè la tua affidabilità nei pagamenti nel tempo. 

La banca si basa su dati raccolti da società come la CRIF, che tengono traccia di prestiti, finanziamenti, carte di credito e mutui. Se hai sempre pagato le rate regolarmente, il tuo profilo viene considerato affidabile e classificato come quello di buon pagatore; eventuali ritardi o mancati pagamenti, invece, possono segnalarti come cattivo pagatore, rendendo molto difficile ottenere il mutuo.

Migliora la tua storia creditizia per ottenere il mutuo

La tua reputazione come pagatore può fare la differenza quando chiedi un mutuo. Per rafforzare il tuo merito creditizio e ridurre il rischio di segnalazioni negative, ci sono alcuni passi semplici ma efficaci che puoi seguire.

Innanzitutto, rispetta sempre le scadenze dei pagamenti: pagare puntualmente rate di prestiti o carte di credito dimostra affidabilità. Poi, cerca di ridurre i debiti complessivi rispetto al tuo reddito, così la banca vedrà una gestione responsabile delle tue finanze. Infine, controlla regolarmente il tuo profilo CRIF: in caso di errori o informazioni sbagliate, puoi richiedere subito una correzione.

Non avere garanti

Se il tuo reddito o la tua posizione lavorativa non sono considerati abbastanza solidi dalla banca, può capitare che ti venga richiesto di inserire un garante. Si tratta di una persona di fiducia che si impegna a pagare le rate del mutuo nel caso in cui tu non riesca a farlo. Di conseguenza, serve principalmente a dare maggiore sicurezza alla banca, soprattutto se il tuo rapporto tra la rata e il reddito è considerato al limite.

Per essere accettato, il garante deve rispettare alcuni requisiti: 

• avere un lavoro stabile e un reddito sufficiente per coprire il mutuo in caso di necessità;
• possedere una buona storia creditizia senza problemi di pagamenti passati;
• avere un’età compatibile con la durata del mutuo di solito fino a 75 anni o massimo 80 anni (anche se questo limite può variare da banca a banca).

Il garante, quindi, può semplificare l’accesso al mutuo, riducendo le incertezze della banca sulla tua capacità di sostenere le rate del mutuo senza difficoltà.

Valutare l’alternativa del mutuo Consap con garanzia statale

Se non hai la possibilità di inserire un garante fisico, il mutuo Consap può essere una valida alternativa perché prevede una garanzia statale per il tuo mutuo. In pratica, è lo Stato a coprire una parte del rischio per la banca, facilitando l’accesso al mutuo per alcune categorie specifiche come giovani under 36 e famiglie numerose, genitori single con figli minori e residenti presso alloggi popolari.

Il mutuo Consap si basa sul Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Puoi richiederlo fino al 31 dicembre 2027 e offre diversi vantaggi:

• mutui fino al 100% del prezzo d’acquisto, senza dover versare un anticipo;
• tassi di interesse più bassi rispetto ai mutui tradizionali;
• costi accessori ridotti o azzerati, come l’istruttoria in alcune banche;
• nessun garante fisico richiesto grazie alla garanzia statale.

Per richiederlo, è necessario rispettare dei limiti ISEE che variano da 40.000 a 50.000 euro in base alla categoria di appartenenza.

Liquidità necessaria per le spese accessorie

Molti pensano al mutuo solo in termini di rata mensile, ma in realtà ci sono anche diverse spese accessorie da sostenere che non possono essere coperte con il mutuo come:

• spese di istruttoria;
• costi di perizia;
• imposta sostitutiva;
• polizze sul mutuo;
• spese notarili.

Se non hai liquidità sufficiente per coprire questi costi, ottenere il mutuo può risultare più complicato. Per questo è fondamentale pianificare in anticipo tutte queste spese e mettere da parte una somma extra per sostenerle prima di effettuare una richiesta di mutuo.

Non avere pronti i documenti necessari

Un altro ostacolo comune nella richiesta del mutuo è non avere tutti i documenti richiesti dalla banca. Per poter valutare la tua affidabilità e la fattibilità del mutuo, infatti, la banca deve analizzare: 

• i tuoi documenti anagrafici come la carta d’identità, il certificato di residenza e lo stato di famiglia;
• i tuoi documenti reddituali come l’ultima Certificazione Unica per i lavoratori dipendenti o gli ultimi due modelli unici per i lavoratori autonomi;
• i documenti relativi all’immobile come l’atto di provenienza, la planimetria e Attestato di Prestazione Energetica (fondamentale soprattutto per i mutui green).
  

Di conseguenza, avere tutta la documentazione pronta velocizza l’istruttoria, riduce i tempi di attesa e aumenta le probabilità di approvazione. Senza i documenti completi, invece, la banca potrebbe rallentare il processo o richiedere integrazioni che allungano i tempi.

Come procurarti i documenti più facilmente

Per ottenere più facilmente alcuni dei documenti fondamentali per la tua richiesta di mutuo, puoi chiedere il supporto al tuo notaio e al tuo commercialista di fiducia:

• il notaio, oltre a formalizzare la stipula del mutuo e rogito, può aiutarti a raccogliere velocemente la documentazione relativa all’immobile (come atti di provenienza, planimetrie, visure catastali e certificati di conformità). Anche se, solitamente, il venditore o l’agenzia hanno già a disposizione questi documenti, il notaio può verificarne la completezza e procurare eventuali copie mancanti, evitando rallentamenti nell’istruttoria del mutuo.
• il commercialista è molto utile, soprattutto se sei un lavoratore autonomo perché può fornirti velocemente modelli unici, dichiarazioni dei redditi e tutte le certificazioni fiscali aggiornate. Anche se sei un lavoratore dipendente, puoi comunque affidarti a lui per ottenere documenti aggiuntivi o chiarimenti su quelli già disponibili.

In pratica, affidarti a professionisti di fiducia può farti risparmiare tempo, evitare errori e presentare alla banca una documentazione ordinata e completa, aumentando le possibilità che il mutuo venga approvato senza rallentamenti.

In conclusione

Richiedere un mutuo può sembrare complicato, ma con un po’ di preparazione puoi evitare la maggior parte degli ostacoli. Ecco alcuni consigli che puoi seguire per facilitare l’ottenimento:

• mantieni un rapporto rata-reddito equilibrato, estinguendo i finanziamenti attivi o inserendo un cointestatario (se possibile);
• rafforza il tuo merito creditizio pagando puntualmente prestiti, finanziamenti e carte di credito, così da presentarti come un buon pagatore quando richiedi il mutuo;
• valuta la presenza di un garante o la possibilità di richiedere un mutuo Consap, se rientri tra le categorie che possono beneficiarne;
• metti da parte la liquidità necessaria per tutte le spese accessorie che non sono coperte dal mutuo;
• prepara in anticipo tutta la documentazione necessaria per la richiesta, magari con il supporto del notaio e del commercialista.
  

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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