Pro e contro di estinguere il mutuo in anticipo

Estinguere un mutuo in anticipo può offrirti diversi vantaggi. Puoi farlo in due modi: con l’estinzione totale, chiudendo completamente il mutuo prima della scadenza, oppure con l’estinzione parziale, riducendo la rata mensile o accorciando la durata del finanziamento.

Vediamo insieme come procedere, quali vantaggi puoi ottenere e quali aspetti devi considerare per estinguere il tuo mutuo senza difficoltà.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

Con l’estinzione anticipata del mutuo puoi restituire alla banca tutto il debito o una parte prima della scadenza prevista dal contratto. Per farlo, esistono due modi:

• estinzione parziale: rimborsi alla banca una parte del mutuo. In questo caso, puoi scegliere se ridurre l’importo della rata mensile o accorciare la durata del mutuo;
• estinzione totale: paghi tutto il debito residuo in un’unica soluzione chiudendo definitivamente il mutuo.

Quali sono i vantaggi

Estinguere il mutuo prima della scadenza (tutto o in parte) può portarti diversi vantaggi:

• risparmi sugli interessi: versi solo il capitale che devi ancora restituire e non paghi più gli interessi futuri;
• rate più leggere o mutuo più corto: con l’estinzione parziale puoi ridurre l’importo della rata oppure accorciare la durata;
• più possibilità di ottenere un nuovo mutuo: se hai già un mutuo in corso e lo chiudi (o lo riduci), puoi richiederne un altro con più facilità.

Aspetti da considerare

Anche se estinguere un mutuo comporta diversi vantaggi, ci sono alcuni aspetti fondamentali da prendere in considerazione:

• devi utilizzare i tuoi risparmi: per procedere con l’estinzione anticipata serve liquidità, quindi devi avere soldi già disponibili da versare subito alla banca;
• più tardi estingui il mutuo, meno risparmi: se sei verso la fine del mutuo, hai già pagato gran parte degli interessi e il risparmio è minimo;
• possibili penali: se il mutuo è stato acceso prima del 2007, estinguendolo in anticipo potresti dover pagare alcune penali extra.

In ogni caso, prima di procedere è importante valutare bene l’impatto che l’estinzione del mutuo può avere sui tuoi risparmi. Usare tutta la liquidità per estinguere il mutuo potrebbe lasciarti senza un margine di sicurezza per gestire eventuali imprevisti. Di conseguenza, se in futuro dovessi avere bisogno di nuova liquidità, potresti ritrovarti a dover chiedere un prestito o un mutuo per liquidità con condizioni meno vantaggiose rispetto a quello che stai chiudendo.

Per questo, prima di procedere con l’estinzione anticipata, ricorda di fare sempre un’attenta valutazione della tua situazione finanziaria.

Quando conviene estinguere il mutuo?

La convenienza dell’estinzione anticipata dipende dal tipo di piano di rimborso del tuo mutuo. Devi sapere che ogni rata mensile del mutuo è divisa in due parti: una serve a pagare gli interessi sul debito e l’altra a ridurre il capitale che devi restituire. 

In Italia, quasi tutti i mutui seguono il piano di ammortamento alla francese, di conseguenza, anche se l’importo da pagare è uguale per tutti i mesi, all’inizio del mutuo la parte destinata agli interessi è maggiore rispetto a quella che riduce il debito. Con il passare degli anni, al contrario, la quota capitale diventa più grande e quella interessi diminuisce.

Per questo motivo, l’estinzione anticipata conviene soprattutto nei primi anni, quando stai pagando prevalentemente interessi. Se, invece, sei già oltre la metà del mutuo, il vantaggio si riduce: gran parte degli interessi li hai già versati e il risparmio sarà più basso.

Cosa fare se hai un mutuo a tasso variabile

Se il tuo mutuo è a tasso variabile, la valutazione sull’estinzione anticipata richiede una maggiore attenzione. Il tasso può cambiare nel tempo, quindi anche la tua rata può aumentare o diminuire.

Di conseguenza, se stai attraversando un periodo in cui i tassi sono in crescita, estinguere il mutuo (anche solo parzialmente) può aiutarti a ridurre l’impatto dei futuri aumenti. In generale, può valere la pena considerare l’estinzione se:

• prevedi un rialzo dell’Euribor nei mesi successivi;
•  vuoi ridurre il rischio di avere rate più alte in futuro.

In ogni caso, capire come si muoveranno i tassi variabili nel lungo periodo non è semplice, per questo il supporto di un professionista può essere fondamentale per prendere una scelta con più sicurezza. Inoltre, può aiutarti a fare il punto sulla tua situazione economica e capire se sia più vantaggioso usare la tua liquidità per estinguere il mutuo oppure indirizzarla verso altri progetti o investimenti.

Esempio pratico

Prendiamo ad esempio un mutuo di 130.000 euro con durata 30 anni. Il tasso applicato è del 2,75% (uno dei tassi fissi proposti dalle nostre banche partner a novembre 2025) con una rata di 531 euro al mese.

Periodo	Quota capitale	Quota interessi
Primi 5 anni	€ 14.955	€ 16.887
Ultimi 5 anni	€ 29.719	€ 2.124

Esempio di piano di ammortamento nei primi cinque anni e negli ultimi cinque anni di un mutuo di 130.000 euro con tasso 2,75% (durata 30 anni). Il calcolo si basa solamente sul TAN; per conoscere i costi effettivi del mutuo, chiedi maggiori informazioni in filiale sul TAEG proposto.

Come puoi vedere dalla tabella, all’inizio del mutuo la rata serve soprattutto a pagare gli interessi, mentre una parte va a restituire alla banca i soldi che ti ha prestato. In pratica, nei primi cinque anni stai pagando più interessi (€ 16.887) che debito vero e proprio (€ 14.955)

Con il tempo, invece, la situazione cambia, invertendosi. Negli ultimi cinque anni, quasi tutto quello che paghi serve a restituire il debito residuo (€ 29.719), perché la maggior parte degli interessi l’hai già pagata negli anni passati.

Questo significa che estinguere il mutuo nei primi anni ti permette di risparmiare molti interessi futuri. Se aspetti più anni, viceversa, il risparmio sarà molto più basso.

Come si estingue il mutuo in anticipo

Per procedere con l’estinzione del mutuo, è necessario inviare una comunicazione direttamente alla banca. Per farlo, puoi scegliere tra due modalità:

• raccomandata con ricevuta di ritorno;
• posta elettronica certificata (PEC).

Inoltre, la procedura può variare in base al tipo di estinzione che vuoi richiedere:

• estinzione totale: solitamente, assieme alla richiesta, devi compilare un modulo in cui specifichi che vuoi estinguere tutto il mutuo. Dopo aver analizzato la tua richiesta, la banca ti comunicherà la cifra esatta che dovrai versare e potrai così procedere con il pagamento;
• estinzione parziale: solitamente, assieme alla richiesta, devi compilare un modulo in cui specifichi che vuoi estinguere solo una parte del mutuo. Prima di confermare l’estinzione parziale, la banca ti fornirà un prospetto aggiornato del nuovo piano di ammortamento, così potrai valutare in anticipo la nuova rata o l’impatto sulla durata residua. Si tratta di un passaggio fondamentale per capire concretamente a quanto ammonta il risparmio e decidere se l’operazione conviene davvero.

Inoltre, se hai richiesto un mutuo dopo il 2 maggio 2007, dovrai allegare alla domanda anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Si tratta di un documento necessario per dimostrare che hai i requisiti per non dover pagare le penali di estinzione.

Entro 30 giorni dalla richiesta, la banca ti rilascerà un documento (la quietanza) che certifica l’avvenuta estinzione del mutuo.

Sono previsti dei costi?

Puoi chiudere senza costi tutti i mutui stipulati dal 2007 in poi. Questo significa che, se decidi di estinguerlo prima della scadenza, non dovrai pagare nessuna penale.

Se invece il tuo mutuo è stato acceso prima del 2007, la banca potrebbe applicare una penale.

Tipo di mutuo	Data di stipula	Penale massima
Mutuo a tasso fisso	Prima di gennaio 2001	0,5% del debito residuo
Mutuo a tasso fisso	Dal 2001 al 2 febbraio 2007	1,90% del debito residuo
Mutuo a tasso variabile	Prima di febbraio 2007	0,50% del debito residuo
Mutuo a tasso misto	Cambio ogni due anni	1,90% del debito residuo

Tabella delle penali massime previste per l’estinzione anticipata di mutui stipulati prima del 2007. Il tetto massimo è stabilito dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007. Per saperne di più, chiedi sempre maggiori informazioni in filiale.

Quali sono le alternative all’estinzione anticipata

Potrebbe capitare che tu non abbia la liquidità necessaria per estinguere il mutuo, oppure semplicemente non vuoi utilizzare tutti i tuoi risparmi per chiuderlo. In questi casi, esistono comunque delle alternative che ti permettono di risparmiare o migliorare le condizioni del mutuo senza dover versare grosse somme.

Ecco le principali soluzioni che puoi valutare:

• rinegoziazione: avviene direttamente con la tua banca e ti permette di rivedere alcune condizioni del contratto come il tasso o la durata senza chiudere né aprire un nuovo mutuo. Puoi chiedere, ad esempio, un tasso più basso, il passaggio da variabile a fisso (o il contrario) oppure una rata più sostenibile;
• surroga: è la soluzione ideale quando un’altra banca ti propone un tasso migliore rispetto a quello attuale. Con la surroga, trasferisci il tuo mutuo senza costi, mantenendo lo stesso debito residuo. Può farti risparmiare molto sugli interessi, soprattutto se il tuo tasso è diventato poco competitivo rispetto all’andamento del mercato;
• sostituzione: si tratta di una soluzione che ti permette di chiudere il vecchio mutuo per aprirne uno nuovo modificando importo, durata e tasso. È utile quando non ti basta cambiare tasso ma hai bisogno di rivedere anche la struttura del mutuo, ad esempio perché vuoi aggiungere un nuovo intestatario o toglierne uno;
• rifinanziamento: anche con questa soluzione, puoi sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, ma a differenza della sostituzione, puoi richiedere anche una liquidità aggiuntiva. Questo è utile se da un lato vuoi rivedere le condizioni del mutuo e dall’altro hai anche bisogno di una somma extra da utilizzare per altri progetti.

In conclusione

Estinguere il mutuo in anticipo ti permette di risparmiare sugli interessi, ridurre le rate mensili o accorciare la durata del piano, oltre a liberarti prima da un impegno economico importante. Nei primi anni del mutuo il risparmio è più consistente, perché la rata serve soprattutto a restituire gli interessi, mentre verso la fine il vantaggio si riduce.

Ricorda che l’estinzione è gratuita per tutti i mutui stipulati dal 2007 in poi, mentre per quelli più vecchi possono esserci penali da considerare. Prima di decidere, valuta attentamente la tua situazione finanziaria: usare tutta la liquidità per chiudere il mutuo può ridurre i risparmi disponibili per affrontare eventuali imprevisti o investire in altri progetti.

Se non hai la disponibilità necessaria, o vuoi semplicemente migliorare le condizioni del tuo mutuo, puoi sempre considerare alternative come la rinegoziazione, la surroga o la sostituzione, che ti permettono di alleggerire la rata o ottenere un tasso più vantaggioso senza doverlo estinguere del tutto.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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