Qual è la differenza tra proposta di acquisto e compromesso?

Proposta di acquisto e compromesso sono due fasi distinte della compravendita, anche se spesso vengono confuse. La proposta di acquisto è un’offerta scritta che diventa vincolante solo quando il venditore la accetta. Il compromesso, invece, è un accordo più strutturato che definisce nel dettaglio i termini della vendita, inclusi tempi e modalità di pagamento.

In questo articolo vediamo quali sono le principali differenze.

Cos’è la proposta di acquisto

La proposta di acquisto è un documento con cui manifesti la tua intenzione di acquistare un immobile a determinate condizioni. In pratica, è un’offerta formale che include il prezzo e le modalità di pagamento. 

Una volta che il venditore accetta la tua proposta, devi versare una caparra (solitamente compresa tra il 5% e il 30% del prezzo di acquisto). Questo serve a garantire l’impegno nella compravendita e a tutelare il venditore nel caso in cui tu decida di ritirarti.

Perché è importante vincolare la proposta di acquisto

Quando la tua proposta di acquisto viene accettata, diventa un impegno legale: sei obbligato a concludere l’acquisto. Se non lo fai, il venditore può trattenere la caparra e può rivolgersi a un giudice per farti pagare ulteriori penali.

E se hai bisogno di un mutuo, ma la banca non te lo concede? In questo caso, rischi di perdere la caparra senza possibilità di recuperarla.

Ecco perché è fondamentale inserire una clausola per vincolare la proposta di acquisto all’ottenimento del mutuo: in questo modo, se il mutuo non va a buon fine, potrai annullare l’accordo senza subire perdite economiche.

Cos’è il compromesso

Il compromesso (chiamato anche “contratto preliminare di compravendita”) è un accordo che viene stipulato  dopo la proposta di acquisto. 

Qui vengono chiariti tutti i dettagli importanti, come quando e come pagare, le modalità di consegna della casa e la data in cui andrai dal notaio per completare l’acquisto (che, spesso, non viene indicata nella proposta di acquisto). Questo ti consente di ottenere diversi vantaggi:

• Trasparenza delle condizioni: il compromesso definisce in modo chiaro e preciso tutte le condizioni dell’accordo, riducendo il rischio di malintesi tra te e il venditore
• Più tempo per ottenere il mutuo: conoscendo la data per il rogito, hai maggiore possibilità di confrontare diverse offerte di mutuo e scegliere quello migliore per te.
• Maggiore flessibilità per il venditore: il venditore ha il tempo necessario per liberare l’immobile, soprattutto se deve traslocare o se la sua nuova casa non è ancora pronta.

Come registrarlo

Il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate e comporta alcuni costi:

• € 200 di imposta di registro
• € 16 di imposta di bollo ogni 4 pagine del contratto o ogni 100 righe
• Un’imposta di registro calcolata in modo proporzionale: 0,5% sull’importo della caparra o 3% sull’acconto versato per l’acquisto

Quali sono le differenze tra proposta e compromesso?

Proposta di acquisto e compromesso sono due fasi ben distinte. Vediamo ora le differenze principali.

Differenze legali e obbligatorie

Una delle principali differenze tra la proposta di acquisto e il compromesso riguarda la loro forza legale. Fino a quando il venditore non accetta la proposta d’acquisto, non ha valore vincolante. Questo vuol dire, se il venditore non ti ha ancora risposto, puoi ritirarla o modificarla.

Il compromesso, invece, è un contratto che impegna legalmente sia te che il venditore a rispettare i termini concordati. In questo documento vengono definiti con precisione tutti i dettagli della compravendita. Siete obbligati a concludere la trattativa con le modalità che avete deciso, altrimenti rischiate di pagare delle penali.

Tempistiche 

La proposta di acquisto non prevede una registrazione obbligatoria e le tempistiche possono essere più flessibili. Può trattarsi di un documento che ti consente di fare un’offerta senza decidere  per il rogito. 

Con il compromesso, le tempistiche sono chiare. Questo documento stabilisce una data precisa per il rogito. Una volta registrato ufficialmente presso l’Agenzia delle Entrate (entro 30 giorni dalla firma), tu e il venditore dovrete concludere la trattativa entro la data che avete scelto. 

Se devi richiedere un mutuo, il compromesso ti dà un tempo definito per ottenerlo. È importante fissare una data che ti permetta di completare la pratica con la banca senza fretta, evitando così il rischio di ritardi che potrebbero compromettere l’acquisto o farti perdere la caparra. Di solito, il tempo minimo consigliato tra il compromesso e il rogito è di almeno 2-3 mesi, specialmente se devi richiedere un mutuo.

Ruolo del notaio

Il ruolo del notaio diventa importante quando si tratta del compromesso. Mentre la proposta di acquisto può essere fatta più facilmente usando moduli precompilati trovati online o forniti dall’agenzia immobiliare, il compromesso è un contratto vincolante. Per questo, anche se non è obbligatorio per legge,  è fortemente consigliato affidarsi al supporto di un notaio per stipularlo.

Il notaio si assicura che il compromesso rispetti la legge e sia privo di errori, evitando così malintesi e problemi futuri tra te e il venditore. Inoltre, può occuparsi direttamente della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

In sintesi, mentre la proposta di acquisto è più semplice, il compromesso richiede più attenzione e il supporto del notaio può garantire maggiore trasparenza e sicurezza.

Tabella riassuntiva

In conclusione

Il primo passo per acquistare casa è effettuare una proposta di acquisto. Una volta accettata dal venditore, puoi stipulare un contratto preliminare di compravendita. Quest’ultimo, conosciuto anche come compromesso è un accordo più completo, dove si definiscono tutti i dettagli, come i tempi, i pagamenti e la data per il rogito. Per questo motivo, è importante affidarsi ad un notaio. Quest’ultimo garantisce che tutte le clausole siano chiare, proteggendo sia l’acquirente che il venditore da eventuali problemi futuri.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link

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