Quali sono le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario?

Quando si decide di acquistare o ristrutturare un immobile e si ha bisogno di un prestito, la domanda che spesso sorge spontanea è: meglio un mutuo fondiario o ipotecario? Sebbene entrambe le soluzioni rientrino nella categoria dei finanziamenti a medio-lungo termine, presentano caratteristiche e finalità differenti, che possono incidere in maniera significativa sulla scelta. 

Capire le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario è fondamentale per prendere una decisione consapevole e trovare il prodotto più adatto alle proprie esigenze.

Che cos’è il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento disciplinata dal Testo Unico Bancario (TUB), specificamente dall’art. 38 e 39, e destinata esclusivamente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. Si tratta di un prestito garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, con un importo erogabile che non supera mai l’80% del valore dell’immobile, a meno che non vengano fornite ulteriori garanzie, come una fideiussione o una polizza assicurativa.

La durata del mutuo fondiario va da un minimo di 18 mesi fino a un massimo di 30 anni. I tassi possono essere fissi, variabili, misti o a rata costante, offrendo una buona flessibilità a seconda della situazione economica del mutuatario.

Vantaggi del mutuo fondiario

Uno dei principali vantaggi del mutuo fondiario è legato ai costi: le spese notarili risultano più contenute rispetto ad altri tipi di mutuo. Inoltre, il tasso d’interesse è generalmente più vantaggioso e si beneficia di un regime fiscale agevolato.

Tra i benefici:

• Riduzione dell’ipoteca in base al debito residuo
• Esenzione dall’atto notarile per la cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto
• Maggiore tolleranza da parte della banca in caso di ritardi nei pagamenti

Questi aspetti rendono il mutuo fondiario molto conveniente per chi intende acquistare la prima casa.

Svantaggi del mutuo fondiario

Nonostante i vantaggi, il mutuo fondiario presenta alcuni limiti importanti. Innanzitutto, è accessibile solo per la prima casa, escludendo quindi seconde case o immobili a uso investimento. Inoltre, la soglia dell’80% sul valore dell’immobile può essere un ostacolo per chi non dispone della liquidità necessaria a coprire il restante 20%.

Va ricordato anche che, secondo l’Ordinanza 11543/2018 della Corte di Cassazione, se viene erogato un importo superiore all’80%, l’atto può essere considerato nullo. Non si tratta solo di una semplice irregolarità formale, ma di un rischio concreto da valutare con attenzione.

Che cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è una formula più flessibile rispetto al fondiario. Anche in questo caso l’istituto di credito iscrive un’ipoteca sull’immobile, ma il mutuo ipotecario può essere richiesto per molteplici finalità: acquisto della prima o seconda casa, ristrutturazione, costruzione, consolidamento debiti o semplice richiesta di liquidità.

La durata varia solitamente dai 5 ai 30 anni e i tassi applicati possono essere fissi, variabili o misti. In genere, la banca iscrive un’ipoteca per un valore superiore a quello del mutuo concesso, per coprire eventuali inadempienze.

Vantaggi del mutuo ipotecario

Il punto di forza del mutuo ipotecario è la sua versatilità. A differenza del fondiario, non esistono vincoli rigidi sulla destinazione dell’immobile, rendendolo ideale per chi acquista seconde case o desidera ottenere liquidità.

Inoltre:

• È possibile ottenere un finanziamento anche superiore all’80% del valore dell’immobile
• Può essere richiesto anche per il rifinanziamento di mutui preesistenti

Questa formula è quindi adatta a chi ha esigenze più complesse o specifiche.

Svantaggi del mutuo ipotecario

Tuttavia, il mutuo ipotecario presenta alcuni costi più elevati:

• Le spese notarili sono più alte
• I tassi d’interesse risultano in media più onerosi
• Non sempre si gode delle agevolazioni fiscali previste per il mutuo fondiario

Inoltre, in caso di insolvenza, la procedura di escussione dell’ipoteca può essere più rapida e incisiva da parte della banca.

Quando scegliere un mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è la scelta migliore per chi desidera acquistare o ristrutturare la propria prima casa e può coprire con mezzi propri almeno il 20% del valore dell’immobile. Ideale anche per chi cerca un tasso agevolato e vuole contenere i costi notarili.

Quando preferire un mutuo ipotecario

Se invece si ha bisogno di un finanziamento per una seconda casa, per ottenere liquidità o consolidare debiti, il mutuo ipotecario è più indicato. Non pone limiti all’importo in percentuale e può essere strutturato in base a esigenze personali più complesse.

Mutuo fondiario o ipotecario? Dipende dalle esigenze

Non esiste una risposta univoca: la scelta tra mutuo fondiario e ipotecario va fatta in base all’immobile da acquistare, alla propria situazione patrimoniale, e alle finalità per cui si richiede il prestito. Conoscere le caratteristiche di ciascun mutuo aiuta a evitare errori e a scegliere con consapevolezza la soluzione più vantaggiosa.

Prima di procedere è sempre consigliabile richiedere più preventivi, confrontare le offerte e valutare con attenzione tutte le condizioni contrattuali. Un consulente esperto o il supporto di un mediatore creditizio può aiutare a orientarsi meglio tra le due tipologie di mutuo e a trovare quella più adatta alle proprie esigenze.