Sostituzione del mutuo: cos’è e come funziona

Hai già un mutuo in corso ma non sei più soddisfatto delle condizioni? Oppure hai bisogno di un importo più alto o di cambiare banca? In tutti questi casi, una delle soluzioni possibili è la sostituzione del mutuo. Ma come funziona esattamente? E, soprattutto, conviene davvero?

In questa guida ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulla sostituzione del mutuo: cos’è, quando conviene richiederla, quali vantaggi offre e quali aspetti dovresti valutare prima di decidere.

Cos’è la sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo è una soluzione che ti permette di estinguere il mutuo che hai con uno nuovo. In questo modo, puoi modificare l’importo, il tasso e la durata, migliorando così le condizioni del mutuo precedente.

Con il nuovo mutuo, oltre a chiudere quello vecchio, hai anche la possibilità di ottenere un importo aggiuntivo che puoi utilizzare per altre finalità come, ad esempio, una ristrutturazione della casa.

Quali sono i vantaggi

Con la sostituzione del mutuo puoi approfittare di diversi vantaggi:

• Migliorare le condizioni del mutuo: puoi ottenere un tasso più basso e, di conseguenza, una rata più sostenibile.
• Ottenere nuovi soldi: oltre a richiedere un mutuo più conveniente, puoi ottenere anche i soldi necessari per altre spese (in ogni caso, verifica sempre con la banca se ci sono alcune condizioni per utilizzare l’importo aggiuntivo).
• Modificare la durata del mutuo: ad esempio, puoi diminuirla per estinguerlo prima o puoi aumentarla per ottenere rate più basse.
• Cambiare gli intestatari e i garanti: solitamente, la sostituzione ti permette di modificare anche gli intestatari e gli eventuali garanti del nuovo mutuo.
• Modificare le condizioni del contratto: con un nuovo mutuo, puoi modificare alcune clausole del vecchio contratto e inserire delle polizze assicurative direttamente tramite la banca (come la polizza vita).

Aspetti da considerare

Prima di procedere con la sostituzione del mutuo, ci sono alcuni aspetti che devi valutare con attenzione. Uno è legato ai costi accessori. Con la sostituzione, stai chiedendo un nuovo mutuo, quindi devi sostenere anche le spese di istruttoria, perizia e notaio, oltre al pagamento delle imposte. Per tutti questi costi, devi considerare che possono essere necessarie anche diverse migliaia di euro e non puoi coprirli con il mutuo. 

Inoltre, se vuoi chiudere un mutuo stipulato prima del 2007, la banca potrebbe richiederti il pagamento una penale per l’estinzione anticipata. L’estinzione di un mutuo è gratuita per legge solamente per i mutui stipulati dal 2007 in poi.

Infine, se con la sostituzione decidi di cambiare banca, devi dimostrare di poter sostenere il mutuo senza difficoltà. Questo significa che devi avere un lavoro stabile e rispettare alcuni limiti di rapporto rata-reddito. Oltre a questo, è fondamentale avere una buona storia creditizia senza segnalazioni CRIF in corso.

Cosa cambia rispetto alla surroga?

Surroga e sostituzione del mutuo sono due operazioni spesso confuse, ma in realtà sono molto diverse tra loro. La surroga prevede il trasferimento del mutuo da una banca a un’altra, mantenendo lo stesso importo residuo. Principalmente è una soluzione utilizzata per ottenere condizioni più vantaggiose (ad esempio un tasso più basso). Per richiederla, devi pagare solamente una tassa fissa di 35 euro, mentre tutte le altre spese sono a carico della nuova banca.

La sostituzione, invece, ti permette di riscrivere da zero il contratto di mutuo, cambiare importo, tipo di tasso, durata e anche di ottenere liquidità aggiuntiva. Di conseguenza, se chiedi la sostituzione stai chiedendo a tutti gli effetti un nuovo mutuo. Per questo motivo, a differenza della surroga, devi sostenere tutte le spese accessorie come i costi di istruttoria, di perizia e quelli legati al notaio. 

In sintesi:

• La surroga è ideale se vuoi solamente migliorare le condizioni del tuo mutuo senza cambiare l’importo, il tutto senza costi accessori.
•  La sostituzione, invece, ti permette di modificare tasso, durata e richiedere liquidità aggiuntiva, pagando tutti i costi legati ad un mutuo.

Ma devo per forza cambiare banca?

Per sostituire il mutuo, cambiare banca non è obbligatorio. Per questo, se hai bisogno di estinguere un vecchio mutuo per ottenerne uno nuovo, prima di chiedere maggiori informazioni ad altre banche, chiedi sempre alla tua banca attuale per trovare una soluzione su misura per te.

Se invece il tuo obiettivo è solo modificare il tasso, puoi anche valutare la rinegoziazione del mutuo. Se i tassi di interesse sono scesi rispetto al momento in cui hai stipulato il mutuo, puoi chiedere alla tua banca di abbassarlo in linea con il mercato attuale. Inoltre, puoi anche richiedere di modificare il tipo di tasso passando da variabile a fisso e viceversa, il tutto senza cambiare banca e senza costi.

Soluzione	Caratteristica	Costo
Surroga	Trasferisci il mutuo in un’altra banca mantenendo lo stesso importo	Gratuita (da pagare solo una tassa fissa di €35)
Rinegoziazione	Modifichi le condizioni del mutuo (tasso, durata) con la stessa banca	Gratuita
Sostituzione	Estingui il mutuo e ne accendi uno nuovo, anche con importo diverso	Spese di istruttoria, perizia, notaio, imposte

In conclusione

La sostituzione del mutuo può essere una buona soluzione se stai cercando più flessibilità, condizioni migliori o un importo più alto rispetto a quello che hai in corso. Ti permette di ripartire con un nuovo contratto (sia con la tua banca attuale che con un’altra), approfittando di tassi più convenienti o aggiungendo della liquidità per altri progetti. Rispetto alla surroga e alla rinegoziazione, è un’operazione più completa e personalizzabile, ma prevede tutti i costi tipici del mutuo, come istruttoria, perizia e notaio. Prima di procedere, quindi, considera che dovrai avere a disposizione risparmi sufficienti per coprire queste spese accessorie.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Posso includere debiti diversi nel nuovo mutuo con la sostituzione?

Solo se la banca consente il consolidamento, ma non tutte offrono questa possibilità.

Devo giustificare come userò la liquidità aggiuntiva?

In molti casi sì: la banca potrebbe richiedere documenti o preventivi, soprattutto per importi elevati.

Posso fare la sostituzione anche se il mutuo è cointestato?

Sì, ma entrambi i cointestatari devono firmare la nuova richiesta o accettare eventuali modifiche.