Stipula del mutuo e rogito: qual è la differenza?

Se stai valutando l’acquisto di una casa, è probabile che tu abbia sentito parlare di stipula e di rogito del mutuo. Questi due concetti possono sembrare complessi e spesso vengono confusi. Nonostante avvengano nello stesso momento, devi sapere che si tratta di due fasi ben distinte.

La nostra guida ti aiuterà a comprendere meglio questi termini e a capire qual è la differenza tra loro.

Cos’è la stipula del mutuo?

Si tratta del momento in cui firmi il contratto di mutuo con la banca.

Sul contratto sono riportate tutte le condizioni del mutuo (come il tasso d’interesse, la durata del finanziamento e le varie clausole). Per questo motivo, è necessaria la presenza di un notaio per verificare che l’accordo sia legittimo e privo di irregolarità.

Con la stipula ufficializzi l’ottenimento del mutuo per acquistare la tua casa. Dopo la firma, infatti, la banca eroga la cifra richiesta direttamente al venditore e tu sarai ufficialmente il proprietario dell’immobile.

Le varie fasi

La procedura per ottenere un mutuo prevede diverse fasi.

1. Domanda di mutuo: dopo aver scelto il prodotto ideale, devi compilare una richiesta scritta presso la banca. Devi inoltre fornire una serie di documenti che riguardano i tuoi guadagni e la casa che vuoi comprare.
2. Istruttoria e perizia: nella fase istruttoria, la banca esamina la tua situazione economica per verificare se puoi sostenere il rimborso del mutuo senza problemi. Contestualmente un perito controlla che la casa da acquistare sia priva di difetti strutturali o irregolarità.
3. Delibera: se non si presentano problemi nella fase di istruttoria, la banca accetterà di darti il mutuo. Ti verranno quindi comunicati i dettagli del contratto di mutuo (come il tasso di interesse e la durata).

A questo punto devi firmare il contratto di mutuo (con un rappresentante della banca) presso un notaio, che registra il contratto formalizzando l’ottenimento del mutuo.

Rogito: cos’è e quando viene fatto?

Il rogito è l’atto notarile che formalizza il passaggio di proprietà di un immobile. Come si svolge?

• Devi recarti presso il notaio insieme al venditore (con almeno un documento di identità valido e il codice fiscale). Il notaio verificherà i documenti e ne farà una copia necessaria per completare l’atto.
• Dopo aver verificato i documenti, il notaio leggerà l’atto di compravendita in vostra presenza. Dopo la firma, sarai ufficialmente il proprietario della casa.
• Infine il notaio si occuperà della registrazione dell’atto, del versamento delle imposte, della trascrizione nei registri immobiliari e della voltura catastale. Queste operazioni sono contemporanee e vengono eseguite in via telematica.

Stipula del mutuo e rogito avvengono insieme?

La stipula del mutuo viene completata insieme all’atto di compravendita, quando tu e il venditore siete di fronte al notaio.

La stipula del mutuo avviene subito dopo la firma d’acquisto della casa, poiché devi essere proprietario per ipotecarla e ottenere il mutuo. Tuttavia, la stipula e il rogito avvengono nello stesso momento, così il venditore è sicuro di ricevere il pagamento, tu diventi proprietario della casa e la banca ha il diritto di iscrivere l’ipoteca.

Per questo motivo, il compratore, il venditore e un rappresentante della banca (per il mutuo) devono recarsi dal notaio per le firme.

Quali sono i costi di stipula e rogito?  

Quando arrivi al momento della firma, ci sono alcune spese obbligatorie da mettere in conto, legate sia alla stipula del mutuo che al rogito della casa. Vediamole nel dettaglio.

Costi legati alla stipula del mutuo

Nel momento in cui firmi il contratto di mutuo con la banca, le spese includono:

• Imposta sostitutiva: di solito è pari allo 0,25% dell’importo erogato se acquisti la prima casa, oppure il 2% se si tratta di seconda casa.
  
• Spese di istruttoria: applicate dalla banca per analizzare la tua richiesta di mutuo; variano in base all’istituto, ma spesso si aggirano tra i 200 e i 500 euro.
  
• Perizia dell’immobile: effettuata da un tecnico incaricato dalla banca per verificare il valore dell’immobile; può costare tra i 200 e i 300 euro.
  
• Atto di mutuo: redatto dal notaio, il costo varia in base all’importo ottenuto e alla complessità dell’atto.

Costi legati al rogito

Al rogito sono legate alcune spese aggiuntive:

• Imposta di registro: se acquisti da privato per l’acquisto della prima casa si paga il 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro), mentre per la seconda casa il 9%. Se invece compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA, il costo è di 200 euro.
  
• Imposta catastale e ipotecaria: sono fisse (50 euro ciascuna) se acquisti da privato. Se invece acquisti da impresa, il costo è di 200 euro l’una.
  
• Imposta sul valore aggiunto: da pagare solo in caso di vendita con impresa soggetta ad IVA. È pari al 4% sul prezzo della cessione per prima casa mentre al 10% per seconda.
  
• Spese notarili: anche in questo caso, il prezzo cambia in base al valore dell’immobile e alla zona.

In totale, la somma delle spese di stipula e rogito può variare da circa 1.500 euro a 4.000 euro, ma può anche essere superiore. Il pagamento di queste imposte avviene per mano del notaio, quindi i costi sono compresi nelle spese notarili.

Ricorda, comunque, che queste spese non possono essere coperte con il mutuo, quindi dovrai affrontarle con i tuoi risparmi.

L’importanza del notaio  

La figura del notaio è fondamentale sia per il contratto di acquisto che per la stipula del mutuo. Sei tu a sceglierlo per far sì che il tutto avvenga con chiarezza e senza sorprese. Ecco nello specifico qual è il suo ruolo:

• Controlla che tutta la documentazione sia in ordine: in questo modo così, evita blocchi o complicazioni durante il rogito.
  
• Redige e prepara gli atti da firmare: si assicura che gli atti di mutuo e di compravendita siano chiari, completi e privi di errori.
  
• Ti aiuta a capire cosa stai firmando: ti spiega in modo semplice clausole, termini tecnici e condizioni dei contratti di acquisto e di mutuo

Quando contattarlo

Rivolgiti al notaio prima di firmare qualsiasi documento, anche prima di effettuare la proposta di acquisto. Farlo in anticipo ti permette di:

• Recuperare i documenti giusti: se manca qualcosa, il notaio può spiegarti come ottenerlo, o addirittura contattare direttamente gli enti pubblici per richiedere certificati, planimetrie e visure.
  
• Verificare il compromesso: può darti consigli su eventuali modifiche oltre ad occuparsi della sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
  
• Leggere la minuta dell’atto: il notaio può esaminare la bozza del contratto di mutuo (chiamata anche minuta) e controllare che non ci siano errori. Inoltre, se hai dei dubbi, può aiutarti a comprendere dei punti poco chiari.
• Controllare i documenti della casa: il notaio verifica che la planimetria sia conforme, che l’atto di provenienza sia valido, e controlla che non ci siano ipoteche o vincoli nascosti.

In questo modo, eviti sin da subito eventuali problemi che potrebbero verificarsi durante il rogito e la stipula del mutuo.

La stipula del mutuo è il momento in cui firmi il contratto con la banca per ottenere il finanziamento, mentre il rogito è l’atto che segna ufficialmente il passaggio di proprietà della casa. Anche se stipula e rogito sono due atti distinti, in realtà si svolgono insieme davanti al notaio. In questo modo, tutto si conclude in modo trasparente e lineare, evitando il rischio di errori o complicazioni per il tuo acquisto.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Chi sceglie il notaio? 

Solitamente sei tu a scegliere il notaio. Tuttavia, il notaio ha il dovere di proteggere in modo equo sia te che il venditore. Perciò, anche il venditore ha il diritto di consultare il notaio per risolvere qualsiasi incertezza.

Da chi viene pagato il notaio?

Le spese notarili devono essere pagate da te (acquirente), salvo accordi diversi con il venditore.

Ho richiesto un mutuo all’80%. Posso pagare la parte di liquidità in contanti?

Ti ricordiamo che nel 2025 il pagamento in contanti è vietato dalla legge per importi pari o superiori a 5.000 euro. Di conseguenza, il tutto deve avvenire tramite bonifico bancario o assegni circolari.