Surroga del mutuo: come cambiare banca e risparmiare

Stai pagando troppo per il tuo mutuo? Potresti risparmiare senza nessun costo aggiuntivo! La surroga ti permette di trasferire il mutuo a una banca che ti offre condizioni migliori: meno interessi, una rata più bassa o un tasso più adatto alle tue esigenze.

In questa guida ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere sulla surroga, come sfruttarla al meglio e cosa devi fare per richiederla.

Cos’è la surroga

La surroga del mutuo ti permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza costi. A partire dal 2007, questa procedura è gratuita e ti consente di cambiare il tasso di interesse e la durata del mutuo, mantenendo lo stesso importo residuo.

Per quali tipi di mutuo si può richiedere

La surroga può essere richiesta per diverse tipologie di mutuo, tra cui:

• Mutui per acquisto prima casa;
• Mutui per acquisto seconda casa;
• Mutui per ristrutturazione;
• Mutui per costruzione;
• Mutuo per liquidità.

Inoltre, la surroga può essere richiesta anche più volte. Dunque, puoi ottenere una surroga anche per un mutuo che è già stato surrogato in precedenza.

Quali sono i vantaggi

La surroga del mutuo ti consente di:

• Risparmiare sugli interessi: con la surroga puoi ottenere un tasso di interesse più conveniente. In questo modo, oltre ad avere una rata più bassa, otterrai un risparmio importante sugli interessi.
• Cambiare il tipo di tasso: puoi scegliere di passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa.
• Modificare la durata del mutuo: puoi scegliere di ridurre la durata del mutuo, pagando così meno interessi, oppure di allungarla per abbassare l’importo della rata e renderlo più sostenibile.

Ricorda, inoltre, che tutte le spese sono a carico della nuova banca, comprese imposte e costi notarili. Tu dovrai pagare solamente una tassa ipotecaria di € 35.

Fattori da considerare

Nel momento in cui vuoi richiedere una surroga, devi tenere in considerazione alcuni aspetti fondamentali:

• La tua richiesta può essere rifiutata: la nuova banca non è obbligata ad accettare la tua richiesta di surroga. Se il debito residuo è troppo basso (ad esempio, inferiore ai 50.000 euro) o se devi surrogare un mutuo al 100%, l’approvazione della surroga potrebbe essere più difficile.
• Tempi minimi per la richiesta: di norma, le banche accettano surroghe per mutui attivi da almeno 6 mesi, quindi ottenerne una subito dopo aver stipulato un mutuo è molto difficile. In ogni caso, le tempistiche possono variare da banca a banca.
• L’importo rimane invariato: con la surroga puoi modificare il tasso e la durata del mutuo, ma l’importo del finanziamento deve rimanere lo stesso. Se hai bisogno di più liquidità, dovrai valutare alternative come la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo (che vedremo più avanti).

Ad ogni modo, ricorda che se la nuova banca accetta la tua richiesta, per legge la vecchia banca non potrà opporsi in nessun modo alla surroga del mutuo.

Quando conviene farla

La surroga del mutuo può essere una buona idea in diverse situazioni. Ecco quando dovresti effettuare la richiesta:

• Se i tassi di interesse sono più bassi: se il tasso del tuo mutuo è più alto rispetto a quelli attuali, cambiare banca potrebbe farti risparmiare molto sugli interessi.
• Se vuoi cambiare alcune condizioni: con la surroga puoi modificare la durata del tuo mutuo o cambiare la tipologia di tasso (ad esempio da variabile a fisso). 
• Se la nuova banca offre vantaggi extra: alcune banche, con surroga, propongono delle offerte come assicurazioni mutuo incluse.

Tuttavia, prima di decidere, è importante valutare bene se c’è margine per la tua richiesta. Se il tuo mutuo sta per finire o il debito residuo è molto basso, il risparmio potrebbe essere minimo. Inoltre, la nuova banca potrebbe non accettare la richiesta.

Quanto puoi risparmiare

Facciamo un esempio pratico. Supponiamo tu abbia un mutuo di 120.000 euro acceso a febbraio 2024, con una durata di 25 anni e un tasso di interesse del 3,5%. Surrogando il tuo mutuo oggi, potresti ottenere un tasso del 2,5%.

Tasso	Rata	Risparmio mensile
Vecchio mutuo: 3,5% Mutuo surrogato: 2,5%	Vecchio mutuo: € 600 Mutuo surrogato: € 540	€ 60

Nota: L’esempio è puramente indicativo. Il risparmio totale può essere influenzato da diversi fattori come la formulazione del piano di ammortamento del vecchio mutuo e la possibilità di modificare la durata del mutuo surrogato.

In questo caso, grazie alla surroga, riusciresti a ridurre la tua rata mensile di 60 euro, per un risparmio totale sugli interessi di circa 13.000 euro.

Come richiederla

Dopo aver trovato la soluzione di surroga più conveniente per te, devi presentare una richiesta alla nuova banca. Assieme alla domanda di surroga (da inviare tramite raccomandata) dovrai allegare alla banca tutti i documenti richiesti. La nuova banca valuterà la tua richiesta e, se l’esito è positivo, fisserà un appuntamento dal notaio per la firma dell’atto di surroga. 

Il processo è molto simile a quello di richiesta di un mutuo, perché stai chiedendo un nuovo finanziamento, ma di importo minore. La banca valuta e approva con gli stessi criteri.

A differenza del mutuo, la surroga è gratuita perché tutte le spese sono a carico della nuova banca, notaio compreso. Dopo la firma, il vecchio mutuo viene estinto e inizi a pagare le nuove rate alle condizioni concordate. L’intero processo può richiedere dai 30 ai 90 giorni.

Quali documenti sono necessari

Per richiedere una surroga, devi presentare una serie di documenti alla nuova banca. Vediamo quali sono.

Documenti anagrafici

Dovrai presentare i seguenti documenti:

• Un documento di identità (carta d’identità, passaporto o patente).
• Il codice fiscale.
• Il certificato contestuale di residenza, stato di famiglia e stato civile (puoi richiederli al Comune o tramite lo SPID).
• Se sei sposato/a, l’atto di matrimonio.
• Se sei un cittadino straniero, la carta di soggiorno.

Documenti reddituali

Se sei un lavoratore dipendente, dovrai presentare:

• L’estratto del tuo conto corrente dell’ultimo trimestre.
• Lista dei movimenti aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento stesso.
• L’estratto contributivo INPS.
• Le ultime 3 buste paga.
• L’ultimo CU (ex CUD).
• Se hai uno o più finanziamenti attivi, gli eventuali piani di ammortamento.

Se invece sei un lavoratore autonomo:

• Gli ultimi due modelli unici per persone fisiche.
• La registrazione telematica degli stessi modelli all’Agenzia delle Entrate.
• Il certificato di attribuzione della partita IVA.
• La visura C.C.I.A.A. che contiene tutti i dati e le informazioni delle imprese iscritte al Registro delle Imprese.
• Il tesserino di iscrizione all’albo.

Documenti riguardanti il vecchio mutuo

Alla nuova banca, dovrai fornire anche i documenti che riguardano il vecchio mutuo, tra cui:

• Una copia del compromesso di vendita.
• Una copia dell’atto di acquisto.
• Il documento che attesta l’iscrizione dell’ipoteca, conosciuto come duplo.
• Il certificato di abitabilità della casa.
• Una copia della planimetria della casa con pertinenze incluse (ad esempio, i garage).
• Il calcolo del debito rimanente fino al giorno della surroga.
• Se l’immobile è stato ereditato tramite successione, il modello 240.

In ogni caso, i documenti richiesti possono variare a seconda della banca, quindi informati sempre in filiale.

Differenza tra surroga, sostituzione, rinegoziazione

Spesso, surroga, rinegoziazione e sostituzione vengono confuse. Tutte e tre queste soluzioni consentono di risparmiare sul mutuo, ma sono molto diverse tra loro:

• La surroga ti permette di trasferire il mutuo a una nuova banca che ti offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi. L’importo del mutuo resta invariato, ma ottieni un tasso di interesse più conveniente.
• La sostituzione, a differenza della surroga, prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo presso una nuova banca per ottenere più liquidità. Tuttavia, comporta dei costi aggiuntivi come le spese d’istruttoria e quelle notarili.
• Se invece non vuoi cambiare banca, puoi provare la rinegoziazione. In questo caso, chiedi alla tua attuale banca di modificare alcune condizioni del mutuo, come il tasso di interesse o la durata. Se la banca accetta la tua richiesta, sin dal mese successivo avrai un tasso ridotto e pagherai una rata più bassa.

Ricorda che con la rinegoziazione, la banca può accettare o rifiutare la tua richiesta. Se invece scegli la surroga con una nuova banca, la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del tuo mutuo.

In conclusione

Con la surroga puoi ottenere un tasso di interesse più basso o altre modifiche che rendono il tuo mutuo più vantaggioso per te. Questo ti permette di risparmiare sugli interessi e di ridurre la rata mensile. Si tratta di un’operazione gratuita..

Tuttavia, è importante ricordare che la nuova banca potrebbe non accettare la tua richiesta. Se il debito residuo è troppo basso o se il mutuo è stato acceso da poco, la surroga potrebbe essere rifiutata. Per aumentare la possibilità di surroga, attendi almeno sei mesi prima di procedere con una richiesta.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti