TAEG: cosa è e come calcolarlo

Quando ci si inizia a informare su un mutuo, oltre al TAN ci si imbatte subito anche in un’altra sigla: il TAEG, spesso messo in secondo piano rispetto al TAN perché è quest’ultimo che stabilisce il tasso applicato al mutuo. Tuttavia, il mutuo non è fatto solo di interessi: ci sono anche spese iniziali, costi ricorrenti, imposte e assicurazioni che incidono sul costo totale.

Scopriamo cos’è il TAEG, come funziona, quali costi comprende e perché è un parametro fondamentale per confrontare più mutui.

Cos’è il TAEG

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’indicatore che rappresenta il costo totale di un mutuo. A differenza del TAN, che indica solo il tasso di interesse, il TAEG include tutti i costi obbligatori legati al mutuo.

In pratica, ti dice quanto costa davvero il mutuo ogni anno considerando, oltre agli interessi, anche le spese accessorie.

Quando richiedi un mutuo, infatti, non paghi solo le rate con gli interessi. Devi sostenere anche costi iniziali e spese periodiche che, nel tempo, incidono parecchio sull’importo totale restituito. Per questo motivo, il TAEG è lo strumento più utile per confrontare due mutui con lo stesso importo e la stessa durata.

Cosa include il TAEG

Per calcolare il TAEG vengono considerati tutti i costi obbligatori che devi sostenere per il mutuo. Analizziamoli uno ad uno nel dettaglio:

Interessi (TAN)

Il primo elemento incluso nel TAEG è il TAN, cioè il tasso applicato al mutuo e utilizzato per calcolare gli interessi che paghi sulla somma richiesta. È il valore che incide direttamente sull’importo della rata e che viene spesso messo in evidenza nelle simulazioni di mutuo.

Viene calcolato partendo da un indice di riferimento che può variare in base alla tipologia di tasso scelto:

• per i mutui a tasso fisso si utilizza l’Eurirs: il valore viene preso al momento della firma e resta invariato per tutta la durata del mutuo, garantendo rate sempre uguali;
• per i mutui a tasso variabile si utilizza l’Euribor: riflette l’andamento del mercato a breve termine e viene aggiornato periodicamente (solitamente ogni 3 mesi). Di conseguenza, le rate possono aumentare o diminuire nel tempo in base alle variazioni di questo indice.

Il TAN, dunque, è il parametro principale del TAEG, perché stabilisce quanto paghi di interessi e come si forma la rata. Tuttavia, non include tutte le spese accessorie, perciò non basta a capire quanto ti costerà in totale il mutuo nel tempo.

Spese di istruttoria

Un’altra voce importante inclusa nel TAEG riguarda le spese di istruttoria, cioè il costo da sostenere per far valutare alla banca la tua richiesta di mutuo. Questa fase è fondamentale, perché serve a verificare i requisiti economici per ottenere l’importo richiesto e che l’immobile sia regolare e senza problemi.

Le spese di istruttoria possono variare: alcune banche applicano un costo fisso, altre una percentuale sull’importo richiesto, di solito tra l’1% e il 2%. Inoltre, per gli under 36 che richiedono un mutuo giovani, queste spese possono essere ridotte o azzerate. 

Anche se viene pagata solo una volta, l’istruttoria incide sul costo totale del mutuo; per questo, come gli interessi, viene considerata nel calcolo del TAEG. 

Costi di perizia

La perizia immobiliare è un’altra voce inclusa nel TAEG e serve a stabilire il valore della casa che vuoi acquistare. La banca incarica un perito che verifica sia la regolarità dell’immobile sia il suo prezzo di mercato, per decidere quanto mutuo concederti.

Le spese di perizia costano di solito tra i 300 e i 600 euro, ma possono variare a seconda della banca.

Imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è una tassa che sostituisce diverse imposte come: l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. 

Si paga una sola volta e il suo costo può variare in base alla finalità del mutuo:

• per i mutui prima casa, l’importo è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo;
• per i mutui seconda casa, invece, l’importo sale al 2%.

Essendo un costo obbligatorio, rientra sempre nel TAEG.

Polizza incendio e scoppio

Quando richiedi un mutuo, l’unica polizza assicurativa obbligatoria è quella incendio e scoppio. Questa assicurazione serve a tutelarti in caso di gravi danni alla casa causati da eventi accidentali (come un incendio o un terremoto) consentendoti di estinguere il debito residuo del mutuo. 

Proprio perché necessaria per ottenere il mutuo, il costo di questa polizza rientra tra le spese incluse nel calcolo del TAEG, anche se decidi di stipularla con una compagnia assicurativa esterna alla banca.

E le polizze facoltative?

Le polizze facoltative, come quelle che coprono il rischio di decesso, invalidità o perdita del lavoro, servono a proteggere te e la tua famiglia in caso di imprevisti, estinguendo il mutuo o coprendo temporaneamente le rate. 

Se una di queste polizze viene proposta dalla banca insieme al mutuo, il costo può essere incluso nel TAEG. Tuttavia, se scegli di non sottoscriverla oppure di stipularla successivamente con un’assicurazione esterna, il costo non verrà incluso nel TAEG.

Spese di gestione del mutuo

Rientrano nel TAEG anche le spese di gestione della rata (conosciute anche come spese di incasso-rata), che solitamente variano tra 1 e 5 euro al mese. 

Anche se possono sembrare importi trascurabili, nel lungo periodo incidono sul costo complessivo del mutuo: per esempio, su un mutuo di 30 anni possono arrivare a costare fino a circa 1.800 euro totali.

Per questo motivo, assieme a istruttoria, perizia, assicurazioni e imposta sostitutiva, anche le spese di incasso-rata vengono incluse nel TAEG del mutuo.

Cosa non è compreso nel TAEG

Oltre alle spese legate al mutuo comprese nel TAEG, ci sono altri costi obbligatori che devi sostenere quando acquisti casa, come ad esempio:

• le spese notarili: si aggirano in genere tra i 2.000 e i 4.000 euro e riguardano l’atto di compravendita e quello di mutuo. L’importo può comunque variare in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’operazione;
• le spese di agenzia immobiliare: di solito corrispondono a una percentuale del prezzo di acquisto, generalmente compresa tra il 2% e il 5%. In alcuni casi, però, possono essere anche più alte.
• le imposte sull’acquisto della casa: includono, l’imposta ipotecaria, l’imposta di registro e l’imposta catastale. Si tratta di spese fisse che, in caso di acquisto prima casa, sono ridotte grazie alle agevolazioni.

Anche se queste spese sono obbligatorie per comprare casa, non sono incluse nel TAEG. Di conseguenza, devono essere coperte con i tuoi risparmi.

Un mutuo va scelto in base al TAN o al TAEG?

Se il tuo obiettivo è scegliere il mutuo più conveniente, il parametro da prendere in considerazione è il TAEG.

Il TAN è sicuramente fondamentale perché indica il tasso di interesse applicato e ti aiuta a capire come viene calcolata la rata, tuttavia, da solo non è sufficiente. Come abbiamo visto, il mutuo non è fatto solo di interessi, ma anche di spese iniziali e spese ricorrenti che incidono sul totale.

Il TAEG, invece, tiene conto del TAN più tutti i costi obbligatori legati al mutuo e ti restituisce una visione completa del suo costo reale. È per questo che rappresenta lo strumento migliore per confrontare soluzioni diverse a parità di importo e durata.

Basarsi solo sul TAN è uno degli errori più comuni: può far sembrare conveniente un mutuo che, nel tempo, si rivela più costoso a causa delle spese accessorie. Guardare il TAEG, invece, ti permette invece di fare una scelta che può essere più conveniente sul lungo periodo.

Esempio pratico

Immagina di richiedere un mutuo di 100.000 € all’80% con una durata di 25 anni e di dover scegliere tra due proposte a tasso fisso:

Anche se il Mutuo A ha una rata più alta, il TAEG più alto indica che, sul totale, il Mutuo B ha un costo leggermente maggiore:

Confrontando le due soluzioni puoi notare come, anche se gli interessi del Mutuo A sono un po’ più alti, grazie alle spese accessorie più basse puoi risparmiare 677 € sul totale rispetto al Mutuo B.

I valori delle spese e del TAEG riportati sono indicativi e servono solo a fini di esempio. Le condizioni effettive del mutuo, inclusi tassi e costi accessori, possono variare da banca a banca. Per conoscere i costi reali e confrontare le soluzioni più adatte a te, rivolgiti sempre direttamente alla filiale o al consulente di fiducia.

In conclusione

Il TAEG è il valore più importante da considerare quando scegli un mutuo, perché rappresenta il costo complessivo che dovrai sostenere nel tempo. A differenza del TAN, che indica solo gli interessi, il TAEG include anche tutte le spese obbligatorie.

Per questo, scegliere un mutuo solamente in base al TAN anziché al TAEG, può portarti a scegliere una soluzione meno conveniente per te. 

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

Tag

Finanziamenti

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