Valore (LTV) e costo (LTC) della casa: cosa cambia per il mutuo

Il Loan to Value (LTV) e il Loan to Cost (LTC) sono due parametri che indicano la percentuale di mutuo che puoi ottenere in relazione al valore dell’immobile o al prezzo che hai concordato con il venditore. 

Anche se sembrano simili, misurano due parametri diversi. In questa guida spieghiamo nel dettaglio cosa significano e perché è importante conoscerli per evitare errori nella richiesta di mutuo.

Cos’è il Loan to Value (LTV)?

Il Loan to Value (LTV) indica il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile, così come stimato dalla banca. In parole semplici, l’LTV indica la percentuale del valore dell’immobile che verrà coperta dal mutuo. 

Puoi calcolarlo così:

LTV: Importo di mutuo richiesto / Valore di perizia

Di norma, il LTV massimo che viene concesso per una richiesta di mutuo corrisponde all’80%. 

Perché è fondamentale per il mutuo

Quando chiedi un mutuo, la banca prima vuole controllare che la casa valga davvero quanto chiedono per venderla. Per questo incarica un perito per svolgere una perizia dell’immobile, ovvero una valutazione indipendente della casa. 

Il perito considera vari aspetti, come lo stato della casa e la zona in cui si trova, per definire un valore di mercato coerente con immobili simili.

Questo valore stabilito dalla perizia è fondamentale: la banca lo usa per calcolare il Loan to Value (LTV), cioè la percentuale del valore della casa che è disposta a finanziarti con il mutuo. 

Qual è il Loan to Value massimo che puoi ottenere?

In genere, le banche concedono un mutuo fino all’80% del valore dell’immobile stimato. Questo significa che dovrai coprire con i tuoi risparmi almeno il 20% del prezzo della casa.  Esistono, però, delle eccezioni. Alcune banche arrivano anche a superare l’80%, ma sono poche e, spesso, applicano tassi di interesse più alti.

Cos’è il Loan to Cost (LTC)?

Con il termine “Loan to Cost” (spesso abbreviato in LTC) si intende il rapporto tra l’importo di mutuo e il prezzo di acquisto della casa. In parole semplici, l’LTC indica la percentuale del prezzo dell’immobile che verrà coperta dal mutuo. 

A differenza del Loan to Value (LTV), che si basa sul valore stimato dell’immobile, il LTC prende come riferimento il prezzo che tu e il venditore avete stabilito, ovvero quello riportato nella proposta o nel compromesso.

Per calcolarlo:

LTC = Importo di mutuo richiesto / Prezzo di acquisto della casa

Aspetti da considerare

Il Loan to Cost indica solamente il rapporto tra mutuo e prezzo di acquisto. Tuttavia, quando compri una casa, devi prendere in considerazione anche le imposte obbligatorie, oltre ai costi legati al mutuo. Ecco i principali:

• Imposte: imposta di registro, catastale e ipotecaria
• Costi del mutuo: spese di istruttoria, perizia e polizze varie (come la polizza incendio e scoppio che è obbligatoria per legge)
• Altre spese: costi legati al notaio e all’agenzia immobiliare.

Ricorda che sei stai acquistando una prima casa, puoi ottenere delle agevolazioni che ti permettono di risparmiare su tasse e imposte. Inoltre, hai anche la possibilità di richiedere una detrazione fiscale su queste spese e sugli interessi passivi del mutuo.

Cosa succede se il LTV non corrisponde al LTC?

Può capitare che il valore di perizia della casa (su cui si basa il LTV) sia diverso dal prezzo che hai concordato con il venditore (su cui si basa il LTC). Solitamente, in questi casi, l’importo di mutuo massimo che puoi ottenere verrà calcolato sulla base del valore più basso. Di conseguenza:

• Se il valore di perizia è più basso del prezzo di acquisto, la banca calcolerà l’importo del mutuo su quel valore inferiore. Questo significa che potresti ottenere meno di quanto previsto e dovrai coprire la differenza con i tuoi risparmi.
• Se il prezzo di acquisto è più basso del valore di perizia, il mutuo verrà comunque calcolato sul prezzo di acquisto. Anche se la casa vale di più secondo il perito, non potrai ottenere un mutuo superiore al costo effettivo dell’immobile.

Esempio pratico

Vuoi comprare una casa che costa 200.000 euro e hai intenzione di chiedere un mutuo all’80%. In base a questo, ti aspetti di ottenere un mutuo di 160.000 euro.

Tuttavia, dalla perizia risulta che la casa vale 180.000 euro. Ciò significa che la banca prenderà come riferimento 180.000 euro, cioè il valore più basso tra i due.

Quindi, se concede mutui fino all’80%, potrai ottenere al massimo 144.000 euro (80% di 180.000), anche se ne avevi chiesti 120.000. Dovrai quindi integrare la differenza con i tuoi risparmi oppure ridurre la richiesta di mutuo.

Come capire il valore prima della perizia?

Se vuoi evitare problemi con il mutuo legati alla differenza tra prezzo di acquisto e valore stimato della banca, è fondamentale conoscere in anticipo il reale valore della casa che vuoi comprare. Per farlo, puoi richiedere una pre-perizia prima di firmare una proposta o un compromesso.

Si tratta di una valutazione della casa che puoi richiedere ad un tecnico di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) per:

• Avere una stima del valore reale dell’immobile 
• Verificare che sia in regola anche da un punto di vista burocratico e catastale
• Capire se il valore è in linea con il prezzo richiesto, così da evitare sorprese riguardo il LTV e LTC durante la richiesta del mutuo

Ricorda che la pre-perizia è a tue spese e, in genere, si aggira tra i 200 e i 600 euro. Anche se non è obbligatoria, può aiutarti a prevenire problemi con il mutuo, soprattutto se il valore stimato della casa dovesse risultare più basso del prezzo di acquisto.

In conclusione

Il valore e il costo della casa sono due concetti diversi ma fondamentali quando richiedi un mutuo. Il valore si basa sulla perizia della banca (LTV), mentre il costo è il prezzo che hai concordato con il venditore (LTC). Se i due importi non coincidono, la banca prenderà in considerazione quello più basso per decidere quanto mutuo concederti. Per evitare sorprese, puoi richiedere una pre-perizia: in questo modo, puoi avere un’idea più precisa sul reale valore dell’immobile ed effettuare così una proposta di acquisto con più tranquillità.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Domande frequenti

Se il venditore chiede più del valore di mercato, posso comunque ottenere il mutuo per l’intero prezzo?

No. La banca concederà il mutuo in base al valore di perizia. Se questo è più basso, dovrai coprire la differenza con i tuoi risparmi.

Posso chiedere un mutuo su una casa che vale più del prezzo che pago?

Sì, ma la banca comunque prenderà come base il prezzo d’acquisto, quindi non ti darà un importo superiore al costo.

Posso scegliere io il perito che farà la valutazione per la banca?

No. Il perito viene incaricato direttamente dalla banca, anche se solitamente si tratta di un tecnico esterno e indipendente.