Vendere casa per comprarne un’altra: i 4 passaggi fondamentali

Chi desidera una casa più grande o magari vuole cambiare Comune di residenza, a volte si trova nella situazione di dover vendere la propria casa per comprarne un’altra. Si tratta di un processo molto comune che spesso avviene in contemporanea.

Eppure, si sottovalutano spesso la complessità, il costo complessivo e le tempistiche che queste operazioni comportano.

Per avere successo, ci sono alcuni passaggi fondamentali che dovresti seguire: ottenere una valutazione della casa che si vuole vendere; calcolare il ricavo netto della vendita; verificare se si pò usufruire delle agevolazioni prima casa; calcolare il costo complessivo dell’acquisto della nuova casa.

In questa guida troverai i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione e un approfondimento degli step necessari per evitare costi aggiuntivi e possibili complicazioni.

Quali sono i vantaggi?

Vendere la casa vecchia prima di comprarne un’altra può portare una serie di vantaggi economici e fiscali, grazie ai quali è possibile ottenere un notevole risparmio:

• Eviti di avere due mutui: se la tua vecchia casa ha ancora un mutuo attivo, è meglio chiuderlo prima di aprirne uno nuovo. In questo modo eviti il rischio di dover pagare due mutui contemporaneamente. 
• Potenziale guadagno: se il valore della casa attuale è aumentato, potresti ottenere un profitto dalla vendita.
• Maggiore liquidità disponibile: con il guadagno ottenuto dalla vendita, potrai richiedere un mutuo di importo più basso.
• Agevolazioni prima casa: se la casa che vuoi vendere è la tua prima casa, potresti nuovamente accedere ai vantaggi previsti per l’acquisto della prima casa.

A cosa fare attenzione

Anche se può sembrare una scelta pratica e vantaggiosa, se vuoi vendere una casa per acquistarne un’altra devi prestare attenzione ad alcuni aspetti fondamentali:

• Gestione del ricavato: il denaro ottenuto dalla vendita della vecchia casa dovrebbe essere almeno sufficiente a estinguere il mutuo ancora in corso. Se il ricavato non copre questa cifra, dovrai coprire la differenza con i tuoi soldi, rendendo l’intera operazione molto più costosa.
• Eventuali costi accessori: la vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova comportano dei costi accessori a tuo carico (riguardanti l’agenzia immobiliare e le imposte da pagare) che possono aumentare i costi totali.
• Complessità dell’operazione: gestire contemporaneamente entrambe le operazioni richiede massima attenzione per evitare complicazioni sia per la vendita che per l’acquisto.
• Incertezza sulle tempistiche: eventuali ritardi o imprevisti possono rendere il processo ancora più complicato, oltre a causare ulteriori spese.

Vendere casa per comprarne un’altra – 4 step necessari

Ecco come procedere:

Step 1: Ottieni una valutazione della casa che vuoi vendere

Il primo passo per vendere la tua casa è stabilire un prezzo. Un esperto ti può aiutare in questo passaggio a conoscere il suo reale valore e massimizzare i profitti dalla vendita.

Ecco alcuni suggerimenti per ottenere una valutazione adeguata:

• Fai una valutazione online esistono strumenti gratuiti per confrontare case simili alla tua per stabilire un prezzo di vendita.
• Affidati a un esperto: agenti immobiliari e periti hanno le competenze per valutare correttamente il valore della tua casa, tenendo conto di fattori cruciali come la posizione, le caratteristiche e le condizioni di mercato.
• Prepara i documenti necessari: per una valutazione corretta, devi fornire alcuni documenti relativi all’immobile. 

Step 2: Calcola il ricavo netto della vendita 

Per vendere casa, occorre affrontare diverse spese:

• Provvigione dell’agenzia immobiliare.
• Spese per l’ottenimento di documentazioni: per la vendita, devi presentare certificazioni e documentazioni necessarie come, ad esempio, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che si aggira intorno ai 200 euro.
• Costi di pulizia e manutenzione: al fine di preparare la casa, potresti dover effettuare pulizie o piccoli lavori di manutenzione.
• Tassa sul profitto (solo se vendi la casa prima di cinque anni): puoi scegliere di pagarla con la dichiarazione dei redditi (varia in base all’Irpef dal 23% al 43%) o tramite imposta sostitutiva del 26%.
• Costi notarili: se decidi di pagare la tassa sul profitto della vendita tramite imposta sostitutiva, dovrai affrontare spese aggiuntive per un notaio. Si tratta mediamente di altri 1.000 euro.

Facciamo un esempio pratico: se tre anni fa hai comprato una casa di 120.000 euro (senza mutuo) e ora la stai vendendo per 135.000 euro, nella tabella sottostante, puoi vedere i costi complessivi della vendita:

Provvigione agenzia (2%)	€ 2.700
Ottenimento APE	€ 200
Imposta sostitutiva	€ 5.400
Costi notarili	€ 1.000
Manutenzione	€ 600
Totale spese	€ 9.900
Ricavo netto	€ 135.000 – € 9.900 = € 125.100

Nell’esempio sono stati considerati la provvigione all’agenzia divisa a metà con l’acquirente, la scelta del pagamento della tassa sul profitto tramite imposta sostitutiva con costi notarili annessi ed eventuali costi di manutenzione.

Come puoi vedere, anche se hai venduto la casa a 135.000 euro, il ricavo netto, una volta sottratte provvigioni, tasse e costi notarili, scende a circa 125.100 euro. In ogni caso, ricorda che ogni vendita può avere costi diversi, quindi considera questi numeri come un riferimento e non come una certezza assoluta.

Step 3: Verifica se puoi accedere alle agevolazioni prima casa

Prima di procedere con la vendita, verifica se puoi accedere alle agevolazioni previste per la prima casa. Si tratta di agevolazioni che ti consentono di ottenere un notevole risparmio sulle imposte legate sia all’acquisto che al mutuo. Per usufruirne, devi rispettare determinati requisiti:

• L’immobile deve essere situato nel tuo Comune di residenza o in quello dove lavori. Anche se in quel momento non sei residente, puoi accedere comunque alle agevolazioni a patto di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
• Non devi essere proprietario o usufruttuario di una casa nello stesso comune in cui intendi acquistare la nuova casa.
• Se hai già usufruito delle agevolazioni, dal 2025 puoi richiederle nuovamente se vendi la vecchia casa entro due anni dall’acquisto della nuova.
• Sono esclusi dalle agevolazioni gli immobili classificati come A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville e castelli/palazzi di pregio storico-artistico).

Per non perdere le agevolazioni e versare tutte le imposte non pagate, evita di vendere la vecchia casa prima di cinque anni.

Inoltre, non dimenticare che ogni anno puoi detrarre il 19% sugli interessi del mutuo e su alcune spese legate all’acquisto, fino a un massimo di 4.000 euro. In pratica, il risparmio può arrivare fino a circa 760 euro all’anno per tutta la durata del mutuo.

Step 4: Valuta le spese necessarie per l’acquisto della nuova casa

Oltre alle spese necessarie per vendere la casa attuale, devi sostenere spese aggiuntive per l’acquisto della nuova casa, tra cui:

• Spese di agenzia: di solito si aggirano tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto.
• Spese notarili: di norma tra i 1.500 e 4.000 euro.
• Imposta di registro, catastale e ipotecaria: imposte statali che variano in base all’acquisto di una prima o di una seconda casa.
• Spese legate al mutuo: oltre agli interessi, ci sono altri costi come le spese di istruttoria e perizia.

Ricorda che tutte queste spese non possono essere coperte dal mutuo. Anche se richiedi un mutuo al 100%, questo copre solo il prezzo della nuova casa e non i costi accessori come l’agenzia, il notaio e le imposte. Di conseguenza, non dimenticare di considerare tutte queste spese da sostenere prima di comprare la nuova casa.

In conclusione

Vendere una casa per comprarne un’altra è un’opzione abbastanza comune, ma è importante valutare bene pro e contro. Tra i vantaggi principali, puoi evitare di pagare due mutui contemporaneamente, avere più soldi a disposizione per la nuova casa ed ottenere eventuali guadagni dalla vendita. Inoltre, hai anche la possibilità di usufruire di nuovo delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

D’altra parte ci sono anche degli svantaggi da considerare, come i costi accessori della compravendita, la complessità del processo e la variabilità delle tempistiche.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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