Abuso paesaggistico: cos’è, chi ne risponde e cosa succede quando l’immobile viene venduto

In ltalia non è raro incontrare intere zone geografiche più o meno estese, all’interno delle quali è possibile costruire o ristrutturare appartamenti o edifici solo nel rispetto, oltre che della disciplina edilizia ed urbanistica vigente, anche del Codice dei beni culturali e del paesaggio, il decreto legislativo numero 42/2004, noto anche come Codice Urbani.

Quando si parla di immobili situati in aree vincolate, infatti – intendendo per tali centri storici, zone costiere, campagne tutelate, aree boschive o territori di particolare pregio – entra in gioco una disciplina molto più severa rispetto a quella che normalmente condizione l’attività edilizia.

In questi casi, infatti, non basta avere un titolo edilizio, ma è necessario ottenere anche l’autorizzazione paesaggistica, in assenza della quale ogni tipo di intervento (a eccezione della manutenzione ordinaria o straordinaria, sempre che non creino nuova volumetria e non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici) configura un abuso.

Che cos’è un abuso paesaggistico?

L’abuso paesaggistico consiste, dunque, nella realizzazione di opere su un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico ai sensi del decreto legislativo numero 42/2004, senza aver ottenuto la necessaria autorizzazione preventiva da parte dell’ente competente oppure in difformità rispetto a quella già rilasciata.

L’intervento in sé può anche essere regolare dal punto di vista edilizio, ma se eseguito senza autorizzazione o in difformità dalla stessa, diventa comunque illecito sotto il profilo paesaggistico, in quanto la particolarità dell’abuso paesaggistico consiste proprio nel fatto che esso lede un interesse pubblico prevalente che coincide con la tutela del territorio e del paesaggio.

Per questo, le conseguenze possono essere estremamente rilevanti, sia dal punto di vista delle sanzioni amministrative (di solito, consistenti nel pagamento di una sanzione, nella demolizione e nel ripristino dei luoghi), sia, in alcuni casi, dal punto di vista penale (arresto e ammenda e, nei casi più gravi, la reclusione).

La differenza tra abuso edilizio e abuso paesaggistico

Spesso i due concetti vengono confusi, ma non coincidono integralmente, in quanto mentre l’abuso edilizio riguarda la violazione delle norme urbanistiche e costruttive, quello paesaggistico riguarda, invece, e più specificatamente, la violazione delle norme poste a tutela del paesaggio e del territorio.

Una costruzione può, pertanto, risultare perfettamente regolare dal punto di vista edilizio ma irregolare sotto il profilo paesaggistico ed è proprio questa circostanza che può creare molti problemi nelle compravendite immobiliari perché la conformità urbanistica, di per sé, non implica né presuppone la conformità paesaggistica.

Chi risponde dell’abuso paesaggistico?

Dal punto di vista penale, attesa la natura personale di tale forma di responsabilità, è pacifico che risponde innanzitutto della violazione del Codice dei beni culturali e del paesaggio chi ha materialmente realizzato l’opera abusiva o ne ha commissionato l’esecuzione, ossia quel soggetto che l’articolo 167 del decreto legislativo numero 42/2004 definisce come il trasgressore.

Sul piano civilistico e amministrativo, la situazione è però differente, in quanto, avendo l’abuso paesaggistico natura reale, l’illecito è strettamente legato all’immobile, al luogo o all’edificio vincolato, indipendentemente da chi sia l’autore materiale dell’opera o da chi ne sia attualmente proprietario.

Le sanzioni pecuniarie e gli obblighi di ripristino tendono, infatti, a seguire l’immobile e ciò vuol dire, concretamente, che anche chi dovesse acquistare l’immobile in un secondo momento, dopo la realizzazione dell’illecito, può essere colpito dall’ordine di demolizione piuttosto che tenuto a pagare la multa comminata dalla pubblica amministrazione.

Ricordiamo, al riguardo, che aver comprato in buona fede non esonera automaticamente da responsabilità la parte acquirente, in quanto secondo la giurisprudenza (si veda la sentenza numero n. 47809/2022 della Corte di Cassazione), il fatto di non aver assunto adeguate informazioni sul bene, magari con l’aiuto di un tecnico qualificato, equivale a una gestione colpevolmente leggera della fase precontrattuale.

Naturalmente, sul piano dei rapporti interni tra il venditore e l’acquirente, le cose possono cambiare in quanto, a eccezione del caso in cui chi acquista abbia avuto conoscenza dell’abuso e abbia nonostante tutto deciso di comprare, se il venditore non ne ha dichiarato l’esistenza, ha attestato falsamente la regolarità dell’immobile oppure ha omesso informazioni rilevanti, l’acquirente può agire contro chiedendo il risarcimento dei danni, la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto.

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Le compravendite con abuso paesaggistico sono nulle?

Quanto, infine, all’efficacia dell’atto avente ad oggetto un immobile privo dell’autorizzazione paesaggistica o del parere della Soprintendenza, non è sempre detto che la conseguenza prevista sia automaticamente la nullità, che dipende invece direttamente dalla irregolarità urbanistico-edilizia del bene e dalla mancanza delle dichiarazioni obbligatorie previste dal Testo Unico Edilizia.

Naturalmente, la presenza di un abuso paesaggistico può incidere sulla commerciabilità del bene e sulla validità concreta dell’operazione e questo inconveniente, in molti casi, si pone durante la richiesta di mutuo, in seguito alla perizia bancaria, ovvero in seguito alle verifiche del tecnico incaricato dall’acquirente.

Qualora l’irregolarità sia talmente grave da non potere essere sanata nemmeno mediante un accertamento di compatibilità in sanatoria, è possibile che il notaio rifiuti di rogare l’atto.

Attenzione, dunque, ai controlli preventivi, che è assolutamente opportuno affidare ad un professionista in grado di fare le dovute verifiche, non solo per garantire il committente sulla buona riuscita dell’investimento economico, ma anche per evitare di acquistare, con l’immobile, i problemi che ad esso possono legati. 

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