Adeguamento ISTAT nei contratti di locazione: una breve guida pratica

L’adeguamento ISTAT serve a mantenere il valore reale del canone di affitto aggiornandolo in base alle variazioni del costo della vita. Questo meccanismo si applica sia ai contratti di locazione per uso abitativo (regolati dalla legge numero 431 del 1998) sia a quelli commerciali (regolati invece dalla legge numero 392 del 1998), seppure sia bene evidenziare che esistono delle differenze importanti nel modo in cui l’adeguamento ISTAT viene gestito.

Ecco una breve guida.

Come funziona l’adeguamento ISTAT

Per calcolare correttamente l’esatto ammontare del nuovo canone adeguato, il meccanismo è il seguente: si parte dal canone iniziale previsto nel contratto, applicando su questo la variazione percentuale dell’indice ISTAT del periodo che si vuole ricavare (solitamente questa variazione viene poi ridotta al 75%, così come previsto dalla legge, a meno che non siano soddisfatte condizioni particolari che consentono il 100%).

Per esempio, mettiamo il caso di voler adeguare al 01/01/2025 il canone di locazione di euro 500 stipulato 2 anni prima, ovvero in data 01/01/2023. Occorrerà pertanto individuare la variazione ISTAT avvenuta nei 2 anni, ad esempio + 1,4%, riducendo la stessa eventualmente al 75% ove così previsto in contratto.

In tal caso l’aumento del canone sarà di circa € 5,25 al mese: 1,4% (variazione ISTAT) x 75% (riduzione prevista dal contratto) = 1,05% (variazione effettiva); €500 x 1,05% = €5,25).

Adeguamento ISTAT nelle locazioni commerciali

Come anticipato, le locazioni commerciali sono regolate principalmente dalla legge numero 392/1978 e hanno alcune regole particolari.

Per i contratti commerciali, l’adeguamento ISTAT viene infatti concesso solo se il locatore lo richiede formalmente. Se il locatore non invia la richiesta, non si applica pertanto alcun aggiornamento e non si possono chiedere le somme arretrate.

In altre parole, il diritto all’adeguamento non scatta automaticamente: il locatore deve richiederlo specificamente, di anno in anno (di solito tramite raccomandata o PEC), con la conseguenza che se non viene fatta la richiesta, il conduttore non deve pagare l’adeguamento e il locatore non può neppure chiedere gli arretrati neanche qualora fosse stata prevista una clausola di questo tipo nel contratto poiché, la stessa, sarebbe affetta da nullità assoluta e non potrebbe essere quindi applicata.

Come anticipato, di norma, il canone commerciale può essere aumentato fino al 75% della variazione dell’indice ISTAT anche se la stessa legge prevede che, in casi particolari, ovvero contratti con durata superiore a 6+6 (se uso commerciale) o 9+9 (se uso albergo) oppure per canoni molto elevati, si può applicare anche il 100%.

Adeguamento ISTAT nelle locazioni abitative

Nei contratti di locazione abitativa la situazione è diversa. Innanzitutto, contrariamente alle locazioni commerciali, il locatore può scegliere di applicare la “cedolare secca” come modalità di tassazione del canone e, in caso di tale scelta, la legge prevede che non potrà applicarsi l’adeguamento ISTAT.

Altra particolarità dei contratti abitativi (nel caso in cui non si adotta la cedolare secca), è che le parti possono concordare un aggiornamento automatico del canone e, in alcuni casi, anche in misura del 100% della variazione ISTAT. 

Consigli pratici

Alla luce di tali informazioni è utile fornire alcune indicazioni pratiche per non avere sorprese in sede di aumento ISTAT:

Per il Locatore:

• Assicurarsi che il contratto contenga una clausola chiara sull’adeguamento ISTAT.
• Richiedere formalmente l’adeguamento ogni anno, per esempio con una raccomandata o PEC, in modo da far valere il diritto solo dal mese successivo alla richiesta.
• Non utilizzare clausole automatiche, poiché sono considerate nulle (salvo quanto detto nella locazione abitativa, seppur è sempre consigliato richiederlo espressamente per non avere sorprese).

Per il Conduttore:

• Controllare attentamente il contratto per verificare la presenza della clausola di adeguamento e capire se il locatore ha effettivamente inviato la richiesta annuale.
• Conservare tutta la documentazione relativa alle comunicazioni e ai pagamenti per eventuali contestazioni future.

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