Affitti brevi, facciamo chiarezza: tutte le novità dal codice identificativo alle norme di sicurezza

Il Dl Anticipi, che ha ricevuto giovedì 7 dicembre il primo ok da parte dell’aula del Senato, si appresta ora a essere approvato, senza modifiche, anche dalla Camera e a diventare quindi ufficialmente legge. Sugli affitti brevi, anche l’Unione Europea sta lavorando al fine di rendere le regole più trasparenti delineando un apparato normativo volto a regolare il comparto dominato da piattaforme come Airbnb, Booking o Expedia.

La recente approvazione in prima lettura dal Senato della legge di conversione del decreto Anticipi (D.L. n. 145/2023) introduce significative modifiche normative per i proprietari di immobili destinati ad affitti brevi. Le norme contenute nel decreto mirano a introdurre misure più stringenti per regolamentare il mercato degli affitti brevi.

Il codice CIN

La novità più rilevante introdotta del testo è l’introduzione del Codice Identificativo dell’Immobile (CIN). Il codice avrà lo scopo di tracciare e monitorare tutte le strutture abitative adibite ad affitto breve. La sua introduzione rappresenta un tentativo di rendere più trasparente e controllabile questo settore del mercato immobiliare.

Il CIN fungerà come uno strumento di identificazione univoco per ogni immobile messo a disposizione per affitti di breve durata. Attraverso questo codice, le autorità competenti potranno avere un accesso diretto e sistematico alle informazioni relative agli affitti brevi, facilitando così le attività di controllo e contrasto all’evasione fiscale.

Inoltre, sarà obbligatorio indicare il CIN in ogni comunicazione e pubblicità relativa all’affitto breve renderà più immediato il riconoscimento delle strutture che si conformano alla normativa vigente.

Come si ottiene il codice CIN

La procedura per l’ottenimento del Codice Identificativo dell’Immobile (CIN), sarà gestita dal Ministero del Turismo che svolgerà un ruolo centrale in questo processo. La richiesta del CIN deve essere effettuata attraverso una procedura telematica. Sarà un processo obbligatorio per coloro che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o per locazioni brevi, così come definito dall’articolo 4 del Decreto Legislativo n. 50/2017. Tale obbligo si estende anche ai titolari di strutture turistico ricettive, sia alberghiere che extra alberghiere.

Il codice deve essere esposto in tutte le comunicazioni e pubblicità relative alla locazione dell’immobile. In questo modo, si assicura che tutte le transazioni relative agli affitti brevi siano tracciabili.

Le sanzioni per chi non rispetta le nuove norme

Il testo normativo prevede anche uno specifico apparato sanzionatorio. 

• sanzioni per la mancanza del CIN: previste sanzioni pecuniarie che variano da 800 a 8.000 euro, a seconda delle dimensioni della struttura o dell’immobile. 
• sanzioni per la mancata esposizione del CIN: previste sanzioni pecuniarie da 500 a 5.000 euro, variabili in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile. Inoltre, in caso di violazione, è prevista la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare. 
• obbligo di segnalazione Certificata di Inizio Attività: chiunque eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche o breve, anche in forma imprenditoriale, è tenuto a presentare la SCIA presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune in cui l’attività è svolta.  In caso di assenza di SCIA, sono previste sanzioni pecuniarie da 2.000 a 10.000 euro, variabili in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile. 
• requisiti di sicurezza per impianti e dispositivi: le strutture adibite a locazioni brevi dovranno avere dispositivi di rilevazione per gas combustibili e monossido di carbonio. Oltre ai dispositivi di rilevazione, è richiesta la presenza di estintori portatili, installati in conformità alle leggi vigenti. Questi devono essere collocati in posizioni facilmente accessibili e visibili, in particolare vicino agli accessi e nelle aree di potenziale maggiore pericolo. La normativa prevede un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. La mancata conformità a questi standard di sicurezza comporta sanzioni pecuniarie che variano da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. 

Nuove regole fiscali per le piattaforme digitali

La novità normativa in fase di approvazione è strettamente connessa con la Direttiva Dac7 e il recente provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, emesso il 20 novembre 2023, relativo all’adeguamento delle normative fiscali italiane alle dinamiche del commercio digitale. Il provvedimento prevede che i gestori di piattaforme digitali, sia residenti in Italia sia alcuni non residenti nell’Unione Europea, siano tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati sulle vendite di beni e servizi effettuate tramite i loro siti e applicazioni. Questo obbligo si estende anche ai gestori stranieri che soddisfano determinate condizioni.

L’Agenzia delle Entrate, seguendo le disposizioni della direttiva Dac7, condividerà i dati raccolti con le autorità fiscali degli altri paesi membri dell’Unione Europea, basandosi sullo stato di residenza del venditore. Il primo scambio di informazioni è previsto per il 29 febbraio 2024.

La Dac7 individua specifiche categorie di attività che sono soggette a questa comunicazione obbligatoria, tra cui l’affitto di beni immobili, escludendo però i grandi fornitori alberghieri e i piccoli inserzionisti che non superano determinate soglie. Sono inclusi nel provvedimento sia i gestori residenti in Italia sia quelli stranieri non qualificati non-UE, ad esempio quelli che facilitano la locazione di immobili in Italia. Inoltre, i gestori esonerati devono inviare una specifica comunicazione di assenza di dati da comunicare.

Per i professionisti e le aziende operanti nel settore immobiliare, sarà essenziale comprendere a fondo questi cambiamenti normativi e adeguare le proprie pratiche commerciali in conformità con le nuove disposizioni.

Emendamento affitti brevi nella legge finanziaria

Arriva nella nottata del 13 dicembre un emendamento alla legge di bilancio inerente a un chiarimento sull’applicazione della cedolare secca aumentata al 26% per gli affitti brevi. In particolare, viene precisato che ai redditi derivanti da locazione breve si applica l’aliquota al 26%, ridotta al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi.

Per completezza riportiamo il testo dell’emendamento:

“Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca» ma «l’aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.

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