Affitti brevi: dopo il blocco del Governo, la Corte Costituzionale dà ragione alla Toscana

La Corte costituzionale, con sentenza 186 del 16 dicembre 2025, ha respinto il ricorso del Governo contro la legge regionale toscana sul turismo, confermando la legittimità delle misure volte a contenere il fenomeno degli affitti brevi. La Consulta ha giudicato infondate le questioni di costituzionalità sollevate dal Governo, riconoscendo alla Regione ampi margini di intervento nel governo del territorio e nella disciplina delle attività turistico-ricettive.

La Toscana si conferma così apripista di un modello regolatorio che potrebbe essere replicato anche in altre Regioni.

Cosa prevede la Legge Toscana? 

La Regione Toscana aveva costruito una disciplina articolata, lasciando ai Comuni la facoltà di intervenire – con propri regolamenti – per limitare l’uso delle abitazioni residenziali come case vacanze. In pratica: 

• possibilità di vietare gli affitti brevi in determinati quartieri o per periodi dell’anno; 
• limitazioni sul numero massimo di giorni in cui un’abitazione può essere affittata a scopo turistico; 
• obbligo, per chi intende affittare, di ottenere una specifica autorizzazione nei Comuni a rischio saturazione; 
• regime imprenditoriale obbligatorio per le attività extra-alberghiere (B&B, affittacamere, case vacanza); 
• vincolo di destinazione d’uso turistico-ricettiva per poter avviare tali attività. 

L’obiettivo di questa legge era di contenere la fuga dei residenti dai centri storici, rallentare la gentrificazione e riequilibrare l’offerta abitativa, oggi sempre più sbilanciata verso la rendita turistica. 

Perché la legge è stata impugnata dal Governo?

Secondo l’Esecutivo, le leggi toscane – in particolare la n. 61/2024 e la n. 7/2025 – violano numerosi principi costituzionali, tra cui:

• libertà d’impresa;
• competenza esclusiva statale su ordinamento civile e tutela della concorrenza;
• i principi di eguaglianza dei cittadini e diritto di proprietà.

Per il Governo, le norme toscane travalicano i confini dell’autonomia regionale, invadendo settori di competenza statale. 

In particolare, si ritiene che imporre vincoli generalizzati all’attività di locazione breve rappresenti un’ingiustificata restrizione alla libertà d’impresa e al diritto del proprietario di disporre del proprio immobile.

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Cosa ha deciso la Corte costituzionale

La pronuncia della Corte costituzionale sulla legge regionale toscana in materia di turismo e affitti brevi segna un passaggio di particolare rilievo, perché chiarisce in modo netto l’ambito delle competenze regionali e comunali nella regolazione delle attività turistico-ricettive. Ecco i punti essenziali della sentenza: 

• alberghi e unità residenziali: è legittima la norma che consente agli alberghi di associare alla gestione unità immobiliari residenziali entro 200 metri, fino al 40% della capacità ricettiva, lasciando ai Comuni il potere di fissare limiti più restrittivi in base alle esigenze territoriali;
• centralità dei Comuni: la Corte ribadisce la funzione comunale di regolazione degli insediamenti e di contenimento dell’espansione delle attività turistico-ricettive;
• gestione imprenditoriale obbligatoria: l’obbligo di gestione in forma imprenditoriale delle strutture extra-alberghiere attiene alle modalità di esercizio dell’attività ed è riconducibile alla competenza regionale in materia di turismo;
• destinazione d’uso turistico-ricettiva: è legittimo escludere l’uso residenziale per immobili utilizzati in modo stabile e organizzato come strutture extra-alberghiere, poiché la scelta urbanistica è coerente con l’uso effettivo dell’immobile;
• norme transitorie: la previsione del termine del 1° luglio 2026 per il passaggio alla destinazione turistico-ricettiva è conforme al principio di uguaglianza, applicandosi indistintamente a tutti i proprietari;
• affitti brevi: è legittimo il potere dei Comuni ad alta densità turistica di introdurre limiti zonali e un regime autorizzatorio quinquennale, trattandosi di disciplina amministrativa riconducibile al governo del territorio e al turismo, e non all’ordinamento civile.

Le reazioni

La sentenza è stata accolta positivamente dal presidente della Regione Toscana, Eugenio Giani, secondo cui la Consulta ha riconosciuto “la legittimità giuridica” della legge sul “governo degli affitti brevi” sulla possibilità “sia di consentire all’albergo di gestire un affitto breve in immobili adiacenti sia di creare una governance da parte dei Comuni”.

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Atti e Sentenze

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