Ecco la nuova mappa delle restrizioni sugli affitti brevi

Dopo il recente disegno di legge, anche la Regione Puglia ha deciso di regolamentare le locazioni turistiche, poiché l’incidenza rilevante sui flussi turistici ha cominciato a produrre effetti sulla disponibilità di abitazioni per la residenza ordinaria e sull’equilibrio socio-economico di molti territori. La scelta della Puglia si collega a quella già adottata dalla Regione Toscana ed Emilia-Romagna.

Ecco una panoramica generale delle restrizioni sugli affitti brevi.

Le scelte della Regione Puglia sugli affitti brevi

La proposta legislativa pugliese è composta da nove articoli, costruita per dare ai Comuni un ruolo centrale. L’articolo 2 dello schema consente ai Comuni a più alta densità turistica, individuati anche attraverso la classificazione ISTAT, nonché a tutti i capoluoghi di provincia, di delimitare zone o aree nelle quali fissare criteri e limiti specifici per le locazioni turistiche, anche quando siano svolte in forma imprenditoriale. 

Non si tratta di una clausola generica perché i parametri che dovranno essere presi in considerazione, in base: 

• al rapporto fra posti letto turistici e popolazione residente; 
• alla distribuzione dell’offerta alberghiera ed extra-alberghiera; 
• alle caratteristiche del tessuto urbano, la tutela del patrimonio archeologico, storico, artistico e paesaggistico; 
• all’impatto sulla disponibilità di alloggi a prezzo accessibile. 

Ancora più rilevante è il catalogo delle misure concretamente adottabili: 

• i regolamenti comunali potranno limitare l’attività in determinate zone; 
• imporre un rapporto tra superficie dell’immobile e numero degli ospiti; 
• pretendere requisiti e standard di qualità legati ad accessibilità, igiene, decoro e connettività; 
• viene prevista una disciplina transitoria per le unità già attive.

 In parallelo, il ddl riordina anche il versante amministrativo: 

• SCIA per l’attività imprenditoriale; 
• comunicazione di inizio attività per quella non imprenditoriale; 
• modulistica unificata e obblighi informativi verso SUAP e Pugliapromozione. 

Il tutto si innesta su un quadro nazionale che, dal 1° gennaio 2026, presume imprenditoriale l’attività quando alla locazione turistica siano destinati più di due appartamenti per periodo d’imposta. 

Il modello-pilota adottato dalla Regione Toscana

Già la Toscana ha aperto la strada ad una omogenea regolamentazione del fenomeno. Infatti, l’articolo 59 della legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, ha attribuito ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia la facoltà di individuare aree nelle quali fissare criteri e limiti specifici per lo svolgimento delle locazioni brevi, nel rispetto dei principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione. 

La norma toscana ha definito le finalità pubbliche da perseguire, cioè: 

• la corretta fruizione del patrimonio culturale; 
• la preservazione del tessuto sociale e la garanzia di un’offerta sufficiente di alloggi destinati alla locazione a lungo termine; 
• ha elencato i criteri di valutazione; 
• ha previsto che, nelle zone interessate, l’attività possa essere subordinata a un’autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare; 
• ha ammesso la fissazione di un tetto massimo di autorizzazioni; 
• ha escluso da questa autorizzazione la locazione di una porzione dell’immobile in cui il locatore risiede. 

Sul fronte comunale, Firenze ha approvato un regolamento per frenare gli affitti brevi fuori controllo e tutelare la residenzialità urbana; introduce:

• autorizzazione obbligatoria quinquennale;
• registro comunale;
• requisiti minimi per gli immobili, compresa la soglia di 28 mq.

Nell’area Unesco scatta il blocco delle nuove autorizzazioni, con possibile estensione ad altre zone. Restano escluse le locazioni parziali con proprietario residente ed è prevista una deroga per alcune attività già esistenti. Il sistema è rafforzato da controlli dedicati e sanzioni fino a 10mila euro.

La scelta più radicale della Regione Emilia-Romagna

L’Emilia-Romagna, con la legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10, non si limita a consentire limiti territoriali ma individua espressamente, all’interno della categoria funzionale turistico-ricettiva, una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata “locazione breve”.

L’articolo 5 attribuisce poi ai Comuni il potere di individuare, nei propri strumenti urbanistici, gli ambiti territoriali in cui la locazione breve è ammessa oppure subordinata a condizioni specifiche; tra queste condizioni, la legge indica anche la possibilità di:

• fissare una percentuale massima di unità immobiliari residenziali destinabili alla locazione breve, soprattutto nei centri storici soggetti a sovraffollamento turistici;
• limitare o vietare frazionamenti, demolizioni e ricostruzioni o altri interventi edilizi che accompagnino il cambio d’uso;
• imporre standard dimensionali e qualitativi ulteriori rispetto ai minimi. 

Va anche ricordato che il Consiglio di Stato ha annullato le restrizioni del Comune di Bologna sugli affitti brevi non per il loro contenuto, ma per un vizio procedurale. Il Comune aveva introdotto nel PUG e nel Regolamento edilizio una specifica destinazione d’uso turistico-ricettiva e il limite minimo di 50 mq per gli alloggi nel centro storico. Secondo i giudici, queste modifiche erano sostanziali e avrebbero richiesto una nuova pubblicazione degli atti e un pieno rispetto delle garanzie partecipative; poiché ciò non è avvenuto, le misure sono state annullate.

La sentenza, quindi, non esclude che i Comuni possano regolamentare gli affitti brevi, ma chiarisce che devono farlo seguendo correttamente l’iter previsto dalla legge.

Affitti brevi: le decisioni della Regione Lazio

Gli alloggi a uso turistico secondo le FAQ di Roma Capitale sono soggetti a comunicazione telematica, mentre la Regione Lazio ha reso obbligatorio dal 1° settembre 2024 il nuovo codice identificativo regionale per strutture ricettive e alloggi ad uso turistico.

La Giunta capitolina ha approvato il 10 giugno 2025 una memoria con le linee di indirizzo per un futuro regolamento sulle locazioni di immobili a uso residenziale per fini turistici, chiarendo che il testo dovrà introdurre condizioni e limitazioni per gli alloggi ad uso ricettivo in una prospettiva integrata di sviluppo urbano. L’intento è quello di realizzare un regolamento anti-overtourism per contenere la crescita degli affitti brevi nei quartieri più esposti alla pressione turistica prevedendo un tetto tra il 25% e il 30% di appartamenti turistici per singolo condominio, così da evitare la trasformazione integrale degli stabili.

Gli affitti brevi sotto la lente del fisco locale

Il quadro delle restrizioni territoriali, delle autorizzazioni e dei nuovi adempimenti si completa ora con una crescente pressione fiscale esercitata dai Comuni. Accanto alle regole dirette a contenere l’espansione delle locazioni turistiche nei centri urbani, le amministrazioni locali stanno infatti utilizzando soprattutto l’imposta di soggiorno e la Tari per differenziare il trattamento degli immobili destinati agli affitti brevi.

A Genova, la deliberazione della Giunta comunale n. 166 del 25 giugno 2026 ha innalzato dal 1° agosto l’imposta di soggiorno a: 

• 5 euro per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico; 
• 4 euro per bed and breakfast, affittacamere e case vacanza, mantenendo una tariffa ridotta per gli appartamenti situati nei Municipi IV, V e VI. 

I maggiori introiti, secondo quanto asserito dalla amministrazione comunale, “saranno interamente vincolati a interventi strategici per la città”, come la promozione turistica, il finanziamento di progetti per lo sviluppo economico e l’occupazione di qualità̀ e le opere di manutenzione urbana 

Sul versante della tassa sui rifiuti, alcuni Comuni assimilano invece gli alloggi turistici alle utenze non domestiche o agli alberghi senza ristorante, con costi sensibilmente più elevati rispetto alle abitazioni ordinarie. 

Bologna applica una tariffa doppia, mentre Napoli considera le unità destinate anche temporaneamente alle locazioni brevi come occupate stabilmente da nuclei di sei persone; impostazioni analoghe risultano adottate a Salerno e Rimini. 

Firenze sta valutando una maggiorazione per chi gestisce più di quattro immobili. L’obiettivo, secondo quanto sostenuto dall’assessora, è di “armonizzare le tasse col reale impatto ambientale e sociale delle attività̀ ricettive, assicurando una gestione più sostenibile e giusta per la città di Firenze”. 

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Il dibattito si sposta sul fronte europeo

La crescente iniziativa fiscale dei Comuni potrebbe rappresentare soltanto il primo passaggio di una regolazione locale più ampia. La Commissione europea sta infatti preparando l’Affordable Housing Act, previsto nel corso del 2026, che comprenderà una specifica iniziativa legislativa sulle locazioni brevi. 

L’obiettivo è offrire a Stati, Regioni e amministrazioni comunali strumenti giuridicamente compatibili con il diritto europeo per intervenire nelle aree sottoposte a maggiore tensione abitativa. Potranno assumere rilievo la disponibilità di abitazioni per i residenti, l’andamento dei canoni e l’incidenza degli alloggi turistici sul mercato locale, ma le misure concrete non sono state ancora definite. 

Non si tratta, quindi, di attribuire direttamente nuovi poteri ai sindaci, ma di chiarire entro quali limiti le autorità territoriali potranno introdurre restrizioni proporzionate e differenziate. A sostenere tali decisioni contribuiranno anche i dati raccolti attraverso il Regolamento (Unione europea) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, che impone alle piattaforme maggiori obblighi di registrazione, verifica e comunicazione

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