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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
La riforma del Testo Unico dell’edilizia entra ufficialmente nel vivo con l’avvio dell’iter parlamentare per l’approvazione del futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Il Consiglio dei ministri ha dato il via libera al disegno di legge delega che punta a sostituire integralmente il DPR 380/2001, intervenendo su competenze, categorie di intervento, titoli abilitativi, illeciti edilizi e regimi di sanatoria.
Il testo, strutturato come legge di delega, fissa principi e criteri direttivi per l’adozione di uno o più decreti legislativi entro dodici mesi dall’entrata in vigore. Ora il passaggio alle Camere, dove il provvedimento dovrà confrontarsi con altri disegni di legge già pendenti sulla riforma del TUE. Solo dopo l’approvazione parlamentare e la promulgazione della delega si aprirà la fase più delicata: quella della scrittura dei decreti attuativi.
La reale portata della riforma dipenderà dalla qualità tecnica di tali testi e dalla loro capacità di coordinarsi con il diritto vivente formatosi in questi anni sull’edilizia.
Il testo della proposta, composta da cinque articoli, attribuisce al Governo dodici mesi per adottare uno o più decreti legislativi che costruiranno il nuovo Codice, dettando principi, criteri direttivi e obiettivi precisi: uniformare, razionalizzare, sostituire la normativa esistente, coordinandola con i settori connessi.
In questa prospettiva, non si tratta solo di “semplificazione”, ma di una nuova architettura normativa, con un impianto ragionato sul nuovo equilibrio delle competenze tra Stato e Regioni e sui principi di sostenibilità urbanistica, efficienza energetica e sicurezza strutturale.
Uno dei nodi storici della disciplina edilizia italiana è la classificazione degli interventi. Termini come “manutenzione straordinaria”, “restauro”, “ristrutturazione edilizia” hanno subito negli anni un’evoluzione interpretativa – normativa e giurisprudenziale – che ha finito per appesantire la pratica edilizia.
Il nuovo Codice propone un cambio di paradigma: superare le definizioni letterarie e basare le categorie edilizie su parametri oggettivi e misurabili. I criteri guida individuati sono tre:
In questo schema, la classificazione degli interventi edilizi non sarà più una valutazione interpretativa, ma una riconduzione tecnica a parametri predefiniti dove il Codice definirà il titolo abilitativo associato creando un sistema proporzionale e graduale, eliminando la molteplicità di titoli oggi presenti.
Il nuovo testo riduce i regimi a permesso di costruire, SCIA ed edilizia libera, riallineando le prassi locali e tagliando gli oneri documentali. Resta cruciale il permesso in deroga per interventi di rigenerazione o interesse pubblico, da ricalibrare per aree dismesse e complessi incongrui.
La delega indica anche modelli uniformi e acquisizioni d’ufficio dei documenti già in possesso delle PA (compresi i dati catastali), con sportello unico telematico.
Si passa a una ricategorizzazione:
La riforma valorizza le attestazioni dei professionisti (progettisti, direttori lavori, collaudatori) come strumenti certificativi con valore pubblicistico per attestare lo stato legittimo; ciò si innesta sulle novità “Salva-casa” e punta a chiudere i contenziosi seriali su micro-difformità e tolleranze costruttive.
Il Disegno di legge delega delinea tre binari:
Il disegno di legge fissa principi per le distanze da recepire nei regolamenti edilizi e apre a deroghe regionali motivate (riqualificazione urbana, recupero del costruito, interessi pubblici). Per le aree prive di strumenti urbanistici, si preannunciano regole uniformi nazionali, con un nocciolo duro di tutela della salubrità e del decoro urbano.
La delega comprende la volontà di riordinare e aggiornare la disciplina sulla sicurezza delle costruzioni, integrando in un unico testo tre grandi aree, oggi distribuite tra norme tecniche, leggi di settore e disposizioni storiche:
L’altro grande capitolo è la sostenibilità ambientale: efficienza energetica, risparmio idrico, benessere acustico, inquinamento elettromagnetico e gestione dei rifiuti edilizi entrano nel Codice come parte della disciplina edilizia, non come norme aggiuntive.
La delega introduce tre elementi chiave:
Due recenti provvedimenti legislativi accelerano i lavori negli edifici: come incidono si condomini.
La riforma coinvolgerà una platea ampia di soggetti, chiamati a prepararsi fin da subito. Gli amministratori di condominio dovranno avviare censimenti documentali dei fabbricati gestiti, raccogliendo titoli abilitativi, varianti, agibilità e collaudi, per costruire un piano-fascicolo condiviso con i tecnici che includa manutenzione programmata e analisi dei rischi strutturali e impiantistici.
I tecnici (progettisti, direttori lavori, coordinatori della sicurezza, collaudatori) saranno chiamati a standardizzare check-list per attestare stato legittimo e compatibilità urbanistica, integrando modelli BIM con il futuro fascicolo.
Infine, avvocati e uffici tecnici comunali dovranno aggiornare i pareri giuridici alla nuova classificazione degli interventi, valutando i rischi legati a silenzio-assenso, autotutela e vigilanza, mentre i Comuni saranno chiamati a riscrivere i regolamenti edilizi sulle distanze, definire livelli essenziali procedimentali (LEP) e potenziare le banche dati con acquisizioni d’ufficio e interoperabilità digitale.
