Un’asta giudiziaria viene fatta per mettere forzatamente in vendita un bene. Infatti, qualora sul proprietario – sia che si tratti di un privato o di una società – gravino dei debiti che non possono essere saldati, i suoi beni, compresi quelli immobiliari, possono essere venduti tramite asta il cui ricavato andrà a favore dei creditori.
La vendita tramite asta quindi persegue l’obbiettivo di realizzare il miglior prezzo possibile tramite il quale il debitore potrà saldare i suoi debiti.
Chi intende acquistare un immobile in asta dovrà, a differenza delle case che vengono vendute a libero mercato, seguire una procedura prestabilita per inoltrare la propria offerta e aggiudicarseli.
Quando e perché valutare l’acquisto tramite asta
Ma, a parte il processo d’acquisto, cosa differenzia davvero un immobile all’asta da uno venduto tramite procedura tradizionale? Il prezzo, innanzitutto. Mediamente in Italia il prezzo base d’asta è più basso del 57% rispetto ai valori a libero mercato*: questo non vuol dire che l’immobile verrà venduto ad un prezzo così scontato, ma essendo la base di partenza molto inferiore rispetto ai prezzi medi, ci sono buone possibilità di aggiudicarsi la casa risparmiando qualcosa.
Un aspetto di cui tenere conto quando si valuta questo tipo di acquisto è inoltre il tempo che si ha a disposizione per entrare effettivamente in possesso di quella casa.
Se per un immobile a libero mercato è sufficiente concordare il prezzo di vendita con il proprietario e procedere al rogito, per un immobile all’asta le tempistiche si allungano: è infatti indispensabile attendere il giorno dell’asta stabilito dal giudice e l’eventuale successiva gara tra partecipanti che hanno presentato un’offerta.
Una volta concluso il procedimento giudiziario, bisogna poi attendere il termine stabilito dalla legge per lo sgombero dell’ex proprietario, qualora quest’ultimo fosse ancora in casa, oppure il termine del contratto d’affitto degli eventuali locatari.
Ecco perché un immobile all’asta è una soluzione perfetta per chi desidera risparmiare, ma non ha urgenza di entrare nella nuova casa oppure valuta l’acquisto per investimento.
Da non dimenticare infine che l’immobile verrà trasferito dal Tribunale libero da ogni gravame per cui ipoteche e pignoramenti pregressi saranno cancellati.
Asta con o senza incanto: le differenze
Vediamo insieme le due tipologie di asta più comuni:
- Asta senza incanto: è la più comune. L’offerta va presentata in busta chiusa (cartacea o telematica) e l’importo offerto deve essere uguale o superiore al prezzo minimo. Nel caso in cui arrivi 1 sola proposta, l’interessato è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo offerto, pena in caso di ripensamento la perdita della cauzione che di solito è pari al 10%. L’aggiudicazione in questo tipo di gara è definitiva.
- Asta con incanto: si verifica invece in caso di più offerte con una gara tra offerenti che parte con base l’offerta più alta ricevuta. L’aggiudicazione in questo tipo di gara è provvisoria, ogni interessato nei successivi 10 giorni puo’ formulare una nuova proposta purchè il prezzo offerto sia almeno di un quinto superiore a quello del vincitore dell’asta.
Come partecipare a un’asta immobiliare?
Se si decide di voler acquistare un immobile all’asta, ecco i passi da seguire:
- Trovare un immobile all’asta non è più un’impresa ardua. Online gli annunci delle case vendute con questa modalità infatti sono ormai curati tanto quanto quelli tradizionali. Navigando in rete, quindi, è già possibile avere moltissime informazioni sullo stato dell’immobile: foto, descrizione, perizia di stima, avviso di vendita.
- Successivamente è indispensabile tenere d’occhio la data stabilita dal giudice per l’asta che ormai, tranne alcuni rari casi, si svolge con modalità telematica.
- Depositare la propria offerta tramite il modulo web presente nel Portale delle Vendite Pubbliche allegando la copia della contabile del bonifico con cui è stata versata la cauzione pari al 10% del prezzo offerto, o in caso di asta tradizionale presentare la propria offerta in busta chiusa inserendo l’assegno circolare per il versamento della cauzione.
- Partecipare nel giorno e nell’ora fissati per la vendita telematica, da remoto seguendo le istruzioni ricevute dal gestore della vendita telematica, o presentarsi presso il luogo di apertura delle buste in caso di asta tradizionale.
In caso di 1 solo partecipante all’asta con un’offerta valida pari o superiore alla base d’asta si avrà l’aggiudicazione del bene.
Se invece i partecipanti e quindi le offerte sono più di una si procede con la gara a partire dall’offerta più alta ricevuta. Viene cioè indetta una gara sull’offerta più alta, con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e considerando come base la maggior offerta ricevuta.
I dubbi più frequenti sulle aste immobiliari
Queste sono le domande frequenti sulle aste immobiliari:
- Dove trovo gli annunci di immobili all’asta? Ogni annuncio all’asta deve essere obbligatoriamente pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche curato dal Ministero della Giustizia. Nel sito del Ministero, inoltre, di trova la lista dei portali autorizzati alla comunicazione dei procedimenti d’asta, tra cui www.aste.immobiliare.it.
- Devo affrontare l’asta giudiziaria da solo? Non per forza. Così come per il libero mercato ci sono agenti immobiliari a cui affidarsi. Anche per il comparto aste ci si può avvalere di professionisti che aiutano i privati con le carte e le procedure previste dall’asta.
- È necessario che io abbia liquidità a sufficienza per coprire il costo dell’immobile? No, un immobile all’asta si può acquistare anche attraverso un mutuo. Esistono inoltre prodotti bancari ad hoc che coprono anche il costo della caparra pari al 10% del valore dell’immobile.
- L’acquisto all’asta è un acquisto “a scatola chiusa”? Assolutamente no, il custode nominato dal giudice (i cui riferimenti sono sempre presenti negli avvisi di vendita) ha l’incarico non solo di far visionare l’immobile a chi lo desidera, ma ha a disposizione anche tutte le informazioni relative allo stesso. Insieme all’avviso di vendita, infatti, è obbligatorio che ci sia anche una perizia molto dettagliata che specifica non solo lo stato dell’immobile, ma – ad esempio – eventuali debiti da parte del proprietario verso il condominio o lo stato di occupazione.
*Osservatorio di Immobiliare.it sul mercato delle aste
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