Cappotto termico in area vincolata: quando scatta la demolizione per abuso edilizio?

Anche un intervento volto al miglioramento dell’efficienza energetica dell’abitazione può portare a gravi conseguenze giudiziari. È il caso di un proprietario di un villino, costretto a demolire l’immobile a seguito di una sentenza del TAR Lazio.

Il caso

L’intervento di isolamento termico che il proprietario di un villino aveva avviato con l’obiettivo di incrementare l’efficienza energetica del suo immobile si è tramutato in un contenzioso sfociato in una sentenza del TAR Lazio, la n. 17984/2024, che impone la demolizione delle opere realizzate. 

In particolare, l’intervento consisteva in un rivestimento delle facciate in pietra locale, una scelta che, sebbene finalizzata al miglioramento dell’isolamento, ha comportato un incremento del volume dell’edificio. Tale incremento è stato valutato come violazione della normativa urbanistica e paesaggistica, in quanto l’immobile ricade in una zona sottoposta a vincoli che limitano la trasformazione dell’aspetto esteriore degli edifici.

Gli elementi di non conformità contestati

La sentenza del TAR del Lazio ha delineato i principali aspetti di non conformità dell’intervento. Analizziamoli: 

• l’incremento di volume derivante dall’ispessimento delle murature mediante il cappotto termico ha determinato un superamento dei limiti volumetrici stabiliti dal Piano Regolatore Generale, che regolamenta l’espansione volumetrica degli edifici in aree vincolate. 
•  l’operazione di rivestimento ha comportato la violazione delle distanze minime dai confini, requisito indispensabile per preservare gli spazi tra edifici adiacenti e garantire la fruibilità del territorio. Infine, la trasformazione estetica, attuata con l’uso di pietra locale, ha modificato i prospetti originari, compromettendo l’armonia paesaggistica che caratterizza il contesto in cui è situato l’immobile, oggetto di specifica tutela.
• l’importanza dei vincoli paesaggistici, normativi e ambientali, e il ruolo che questi rivestono nella regolamentazione degli interventi edilizi. In particolare, le norme paesaggistiche mirano a mantenere intatta l’identità storica e architettonica dei luoghi, prevenendo alterazioni che possano comprometterne il valore culturale e ambientale. Pertanto, ogni intervento che comporti una trasformazione del “carattere dei luoghi” deve essere sottoposto a preventiva autorizzazione, soprattutto nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico e ambientale, per evitare che le modifiche effettuate vadano a interferire negativamente con l’equilibrio estetico e funzionale dell’ambiente.

Alcuni avvertimenti per i proprietari di immobili 

La vicenda giudiziaria analizzata si pone come monito per tutti coloro che intendono procedere a interventi di riqualificazione energetica, in particolare in aree tutelate. Il mancato rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici può comportare, come nel caso esaminato, non solo un ordine di demolizione, ma anche pesanti sanzioni amministrative e la possibilità di incorrere in responsabilità penale qualora l’abuso sia considerato grave. 

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