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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Quando si parla di “casa vacanza” ai fini della TARI occorre chiarire subito di quale situazione si tratta. Un conto è la seconda casa al mare o in montagna che il proprietario utilizza personalmente per poche settimane all’anno; altro è l’appartamento destinato, in tutto o in parte, ad affitti brevi e locazioni turistiche. In quest’ultima ipotesi, l’immobile resta un’abitazione ma viene messo a disposizione di ospiti che si avvicendano nel corso dell’anno.
La regola generale è contenuta nell’articolo 1, comma 641, della legge n. 147 del 2013: la TARI è dovuta da chi possiede o detiene locali e aree suscettibili di produrre rifiuti urbani. La destinazione turistica dell’alloggio, quindi, non fa venir meno il tributo. Al contrario, l’avvicendamento degli ospiti rende evidente la potenziale produzione di rifiuti e sposta l’attenzione su due questioni: chi deve pagare e quale tariffa deve essere applicata.
Per le locazioni turistiche di breve durata assume rilievo il comma 643 della stessa legge n. 147 del 2013. Quando la detenzione è temporanea e non supera sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dell’immobile, cioè dal proprietario o dal titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie.
È la situazione tipica degli affitti turistici di pochi giorni o settimane: il turista non diventa il soggetto passivo della tassa soltanto perché occupa l’appartamento durante il soggiorno. Nei rapporti con il Comune resta quindi centrale la posizione del proprietario o, secondo le regole locali e la concreta organizzazione dell’attività, del soggetto che gestisce stabilmente l’immobile.
La conclusione è diversa nelle locazioni ordinarie di lunga durata, nelle quali la detenzione dell’inquilino supera la soglia temporale fissata dalla legge: in quel caso la TARI grava normalmente sul conduttore. È dunque la durata e la stabilità della detenzione, non il semplice nomen del contratto, a orientare l’individuazione del debitore del tributo.
Non esiste una regola nazionale sula categoria tariffaria; la locazione turistica “pura”, nella quale il proprietario concede l’alloggio arredato senza fornire servizi tipici dell’attività ricettiva, resta concettualmente distinta da una casa e un appartamento per vacanze gestito come struttura ricettiva, da un affittacamere o da un B&B. La concreta qualificazione ai fini TARI dipende però in misura decisiva dal regolamento comunale, che può stabilire criteri specifici per gli alloggi turistici e per le attività extra-alberghiere.
La giurisprudenza valorizza l’uso effettivo dell’immobile. La Cassazione, con l’ordinanza n. 5357 del 27 febbraio 2020, occupandosi di un B&B, ha ribadito che la classificazione tariffaria può tenere conto della maggiore capacità di produrre rifiuti connessa all’attività ricettiva e che ciò che conta è l’utilizzazione concreta dei locali, non la mera classificazione catastale. Il principio è utile anche per comprendere perché, quando l’attività assume caratteri organizzati e ricettivi, il Comune possa prevedere una tariffa non domestica.
I regolamenti locali mostrano soluzioni anche molto diverse. Alcuni Comuni trattano le locazioni turistiche senza servizi come utenze domestiche, eventualmente attribuendo un numero convenzionale di occupanti pari ai posti letto; altri, soprattutto quando l’attività è imprenditoriale o assimilabile a una struttura ricettiva, applicano la categoria delle utenze non domestiche, spesso facendo riferimento agli “alberghi senza ristorante”.
Un precedente significativo è quello relativo a una locazione turistica milanese nella quale erano offerti, oltre all’alloggio, servizi quali pulizia, cambio della biancheria e collegamento internet. In quella vicenda il contenzioso si è concentrato proprio sulla trasformazione di una parte dell’immobile da utenza domestica a utenza non domestica. Il dato da ricavare non è che ogni affitto breve equivalga a un albergo, ma che la presenza di servizi, la professionalità e le modalità concrete di esercizio possono incidere sulla classificazione.
Anche la Cassazione, con l’ordinanza n. 15776 del 22 maggio 2026, riferita ai villaggi turistici, ha confermato che le strutture destinate professionalmente all’ospitalità possono essere ricondotte alle categorie tariffarie alberghiere in ragione della maggiore potenzialità di produzione dei rifiuti. Si tratta di un contesto diverso dalla singola locazione breve, ma il criterio dell’uso effettivo e della capacità produttiva di rifiuti resta centrale.
Il calcolo cambia a seconda che l’immobile sia qualificato come utenza domestica oppure non domestica. Nel sistema del d.P.R. n. 158 del 1999, la tariffa è composta da una quota fissa e da una quota variabile.
Se l’alloggio resta un’utenza domestica, la quota fissa è collegata principalmente alla superficie tassabile, mentre la quota variabile tiene conto del numero degli occupanti. Per gli immobili non occupati da residenti il regolamento comunale può stabilire un numero convenzionale di componenti; nel caso delle locazioni turistiche alcuni Comuni utilizzano i posti letto autorizzati o dichiarati, altri applicano criteri differenti. È per questo che due appartamenti identici, collocati in Comuni diversi, possono ricevere richieste TARI differenti.
Se invece l’attività viene inquadrata come utenza non domestica, il calcolo avviene in funzione della superficie e dei coefficienti attribuiti alla categoria di attività. Una casa vacanze organizzata o un’attività ricettiva può quindi subire una tariffa più elevata rispetto alla normale abitazione, proprio perché viene considerata maggiore la quantità potenziale di rifiuti prodotta.
Il fatto che l’alloggio non sia occupato in modo continuativo non determina automaticamente l’esenzione. Per le attività o gli immobili utilizzati soltanto in determinati periodi dell’anno, il Comune può prevedere riduzioni per uso stagionale o discontinuo, ma si tratta di benefici che devono trovare fondamento nel regolamento locale.
La stagionalità, quindi, non cancella di per sé il presupposto della TARI. Lo ha ribadito anche la Cassazione nella giurisprudenza più recente sulle strutture turistiche: l’utilizzo limitato nel tempo può incidere soltanto attraverso le riduzioni espressamente previste dall’ente impositore. Il proprietario deve inoltre rispettare gli adempimenti dichiarativi e comunicare l’effettiva destinazione dell’immobile, soprattutto quando passa da un uso esclusivamente personale alla locazione turistica o a un’attività ricettiva.
Chi destina un appartamento agli affitti turistici dovrebbe quindi verificare il regolamento TARI del Comune prima ancora di confrontare gli importi. I dati decisivi sono:
È importante anche distinguere la mera locazione dall’offerta di servizi ulteriori. Più la gestione assume i caratteri di un’attività ricettiva organizzata, più cresce la possibilità che il Comune applichi una categoria tariffaria diversa da quella della normale abitazione.
In conclusione, la casa destinata ai turisti paga la TARI, ma per capire quanto e con quale tariffa non basta sapere che l’affitto dura pochi giorni. Occorre guardare a chi gestisce l’immobile, a come viene svolta l’attività e, soprattutto, alle scelte contenute nel regolamento del Comune in cui si trova la casa.
