Case green ed ecosostenibili? Per il Fisco sono di lusso

Quando un’abitazione ecosostenibile diventa “troppo” moderna ed efficiente, il rischio è di vedersi attribuire una classificazione catastale più alta, con conseguente aumento della tassazione. 

È quanto emerge dalla recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana (n. 1312/2024 del 13 novembre 2024), che ha ritenuto corretto il classamento in categoria A/1 – quella delle abitazioni di lusso – di due appartamenti di nuova costruzione situati a Empoli.

Efficienza energetica e design di pregio: un binomio costoso

Gli appartamenti in questione si trovano in un edificio progettato secondo i più alti standard ecosostenibili. Dotati di un impianto fotovoltaico da 7 kWp, riscaldamento a pavimento con pompe di calore aria-acqua e un sistema di ventilazione meccanica controllata, gli immobili vantano anche una struttura innovativa in acciaio e pareti multistrato isolate. A tutto ciò si aggiungono terrazzi, resede esclusivi e finiture di qualità.

Questi elementi, secondo l’Agenzia delle Entrate, rendono le abitazioni non solo efficienti, ma anche “signorili” e, per questo, meritevoli della categoria A/1. La contestazione della parte contribuente, che sosteneva la classificazione in A/2 (abitazioni civili), è stata inizialmente accolta in primo grado, ma ribaltata in appello.

Il nodo delle categorie catastali 

Il cuore della disputa sta nella definizione stessa di “lusso” in ambito catastale. Il contribuente aveva sottolineato come il D.M. 2 agosto 1969 – che individua le caratteristiche delle abitazioni di lusso – non consideri l’efficienza energetica un elemento discriminante. Tuttavia, la Corte ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui il classamento deve basarsi sulle caratteristiche oggettive e tipologiche degli immobili, inclusi gli impianti tecnologici e le finiture. 

Un rischio per le case green? 

L’attribuzione della categoria A/1 agli immobili ad alta efficienza energetica potrebbe rappresentare un disincentivo alla costruzione di edifici ecosostenibili. Per i proprietari, infatti, la classificazione “di lusso” implica una maggiore tassazione e l’esclusione da agevolazioni fiscali. 

Nonostante le preoccupazioni sollevate dalla parte contribuente, la Corte ha ritenuto che la qualità costruttiva e il comfort abitativo degli appartamenti fossero tali da giustificare il classamento in A/1, anche alla luce di un confronto con immobili similari già inseriti nella stessa categoria. 

In attesa di chiarimenti normativi, i proprietari di case green potrebbero trovarsi a fare i conti con un paradosso: abitazioni progettate per il risparmio energetico, ma classificate come beni di lusso. 

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