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Giornalista, collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Cantina, soffitta o magazzino possono avere qualcosa in comune che non sempre è evidente dalla semplice descrizione dell’immobile. La categoria catastale C2 identifica infatti locali con caratteristiche e utilizzi differenti, ma con precisi limiti quando si pensa di trasformarli o destinarli ad altri usi.
Vediamo quali immobili comprende e cosa occorre sapere prima di utilizzare un C/2.
La categoria catastale C2 appartiene al gruppo C e identifica magazzini e locali di deposito. Comprende unità destinate principalmente alla conservazione di merci, materiali, prodotti o altri beni e non immobili destinati all’uso abitativo.
La sigla descrive la funzione catastale del locale, ma non il rapporto con altri immobili. Un C/2 può essere un magazzino indipendente oppure una cantina al servizio di un appartamento. Nel secondo caso può assumere natura pertinenziale, distinzione rilevante anche ai fini dell’IMU.
La funzione di deposito permette di riunire nella stessa categoria immobili differenti per dimensioni e posizione. Possono rientrare in C/2:
Il classamento C/2 non rende però automaticamente il locale una pertinenza. Deve esistere un effettivo rapporto di servizio con l’immobile principale.
Non esiste una superficie minima o massima che determini da sola il classamento C/2. A contare sono la funzione effettiva dell’immobile e le caratteristiche che ne consentono l‘utilizzo come magazzino o deposito.
In concreto, un locale C/2 può presentare:
Finestre, impianti o servizi igienici non modificano automaticamente il classamento. Lo stesso vale dopo una ristrutturazione, perché rendere il locale più confortevole non basta a cambiarne la destinazione.
Catasto e disciplina urbanistico-edilizia restano infatti due piani distinti, una differenza fondamentale quando si vuole trasformare il locale.
La categoria catastale C racchiude al suo interno vari tipi di locali da negozi e botteghe sino a autorimesse e scuderie.
Non tutti gli immobili della categoria catastale C hanno come destinazione d’uso il fine di lucro. Quelli della categoria catastale C4 servono per altre finalità. Scopriamo di più.
Un C/2 non è un’abitazione e la presenza di bagno, finestre o impianti non lo rende tale. Chi vuole utilizzarlo stabilmente come casa deve verificare se sia consentito il cambio di destinazione d’uso verso il residenziale.
La disciplina va coordinata con l’articolo 23-ter del DPR 380/2001 e con le disposizioni regionali e comunali. Vanno inoltre rispettati i requisiti previsti per l’uso abitativo.
Il quadro è stato aggiornato nel 2026. Per determinati immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 e situati nelle zone A o B, o assimilabili, il recupero edilizio e l’agibilità possono fare riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.
La novità non rende abitabile qualsiasi C/2. Se il cambio d’uso è consentito e regolarmente effettuato, la nuova destinazione dovrà trovare corrispondenza anche nei dati catastali.
Utilizzare stabilmente un C/2 come ufficio richiede una verifica della compatibilità urbanistico-edilizia del nuovo uso.
Sul piano catastale gli uffici e gli studi privati rientrano nella categoria A/10, mentre il C/2 identifica magazzini e depositi.
Non è quindi sufficiente collocare una scrivania o attrezzare il locale. Prima va verificata la legittimità del cambio d’uso e successivamente vanno eseguiti gli adempimenti catastali necessari.
Il trattamento dell’abitazione principale può estendersi alle pertinenze classificate C/2, C/6 e C/7, nel limite di una unità per ciascuna categoria.
L’esenzione IMU può quindi interessare:
Il beneficio segue il trattamento dell’abitazione principale. Se alla stessa casa sono collegate due cantine C/2, soltanto una può essere considerata pertinenza ai fini dell’esenzione.
L’IMU è normalmente dovuta quando il C/2 è un magazzino autonomo, non ha natura pertinenziale oppure eccede il limite di una pertinenza ammessa nella stessa categoria.
Il calcolo parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale per i C/2 si applica il coefficiente 160. Sul valore ottenuto viene applicata l’aliquota deliberata dal Comune.
