Come cambia lo stato legittimo dell’immobile con il decreto Salva Casa?

Tra i vari interventi di semplificazione del d.l. 69/2024, noto anche come “Salva Casa”, da poco convertito in legge (l. n. 105/2024), si segnala la modifica alla disciplina sullo stato legittimo degli immobili, introdotta solo di recente con l’inserimento dell’art. 9bis d.P.R. n. 380/2001.

Si tratta di un’intervento volto a favorire il rilancio del mercato immobiliare, uno degli obiettivi principali che il decreto legge ha voluto perseguire. 

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Che cos’è lo stato legittimo di un immobile

Lo stato legittimo di un immobile indica la consistenza edilizia e urbanistica che, in base ai titoli rilasciati, questo dovrebbe avere. Lo stato legittimo, in altre parole, è l’insieme dei titoli edilizi che hanno determinato lo sviluppo di un immobile, con minore o maggiore complessità.

A volte, infatti, gli immobili non risentono di modifiche rispetto al titolo con cui è stata originariamente assentita la costruzione.

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L’intervento del d.l. Salva Casa

In questo contesto, il legislatore è intervenuto apportando modifiche al comma 1-bis dell’articolo 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. Le modifiche hanno lo scopo di chiarire e semplificare le condizioni per il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, come segue:

• lo stato legittimo non è più determinato dalla combinazione del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o che ne ha legittimato la stessa, e del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Ora è sufficiente che lo stato legittimo sia rappresentato alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, anche tramite il meccanismo del silenzio-assenso.
• lo stato legittimo può essere determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Questa modifica rappresenta un cambiamento significativo rispetto alla previsione originaria, secondo cui lo stato legittimo doveva essere rilasciato solo dopo un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che aveva previsto la costruzione dell’immobile o che ne aveva legittimato la stessa.

Le nuove disposizioni mirano a semplificare il procedimento di riconoscimento dello stato legittimo degli immobili, riducendo gli oneri burocratici e favorendo una maggiore certezza giuridica per i proprietari e i soggetti coinvolti nei procedimenti edilizi.

Con queste modifiche, il legislatore intende rendere più chiaro e agevole il processo di verifica e certificazione dello stato legittimo degli immobili, promuovendo al contempo una maggiore efficienza amministrativa.

Perché questo intervento? 

Come si accennava, si tratta di un intervento di semplificazione che, tuttavia, intendere tutelare anche l’affidamento del privato nell’operato della pubblica amministrazione nel caso in cui gli uffici tecnici comunali abbiano accertato parziali difformità e non le abbiano considerate rilevanti, avendo emanato un provvedimento favorevole con  particolare riferimento al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio interessante l’intero immobile o l’intera unità immobiliare.

Quali titoli sono idonei a stabilire lo stato legittimo? 

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo di un immobile sono ricompresi, chiaramente previo pagamento di eventuali sanzioni o oblazioni, anche quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle disposizioni sugli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo disciplinati dall’art. 34-ter d.P.R. n. 380/2001;
• delle disposizioni sul titolo in sanatoria a seguito di accertamento di conformità (ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001) anche per le ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36bis d.P.R. n. 380/2001); 
• della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire (ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001);

Gli abusi negli edifici condominiali

Viene introdotto un ulteriore comma all’articolo 9-bis, il comma 1-ter, al fine di escludere (ai fini della dimostrazione dello stato legittimo) le difformità non riguardanti l’edificio o la singola unità immobiliare. In particolare, viene previsto che:

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (cioè tutte quelle parti che sono indispensabili all’uso comune; le aree destinate a parcheggio; i locali per i servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune);
• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.