Come dimostrare una servitù di passaggio

Quando due proprietà confinano tra loro, può accadere che uno dei due proprietari abbia bisogno di attraversare il terreno dell’altro per accedere al proprio. In questi casi si parla di servitù di passaggio. Ma come funziona la servitù di passaggio, quali forme può avere e soprattutto come si dimostra.

Cos’è una servitù di passaggio e come funziona

La servitù di passaggio è un diritto reale disciplinato dal Codice Civile che consente a un soggetto (proprietario di un terreno o di un immobile) di attraversare la proprietà altrui per accedere al proprio fondo.

Si tratta di un diritto che “grava” su un fondo — chiamato fondo servente — a beneficio di un altro — il fondo dominante. Il proprietario del fondo servente deve consentire il passaggio, mentre quello dominante può utilizzarlo nei limiti stabiliti.

L’ingresso al fondo dominante può avvenire in forme diverse, a seconda delle esigenze e delle caratteristiche del luogo. Se il transito è consentito solo alle persone, ad esempio si configura un passaggio pedonale; quando invece include anche veicoli, si parla di passaggio carrabile.

Servitù di passaggio e diritto di passaggio: qual è la differenza?

Spesso vengono nominati insieme ma la servitù di passaggio e il diritto di passaggio non solo la stessa cosa. 

La servitù di passaggio è un vero e proprio diritto reale, cioè un vincolo che riguarda un terreno e resta legato ad esso nel tempo. C’è sempre un fondo “dominante”, che ha bisogno del passaggio, e un fondo “servente”, sul quale il passaggio viene esercitato. Una volta istituita, la servitù rimane anche se i terreni cambiano proprietario nel senso che il diritto si trasmette automaticamente e continua a valere finché non viene eliminato con un atto formale o per legge.

Il diritto di passaggio, invece, è semplicemente un permesso concesso a una persona, magari per accedere a un’area in un periodo limitato o per una necessità specifica. Non ha quindi la stabilità della servitù e non si trasferisce a chi acquisterà il terreno in futuro. Può essere quindi temporaneo  e revocabile. 

Come nasce la servitù di passaggio

Si può costituire servitù di passaggio:

• per contratto tra i proprietari, quindi con un accordo scritto;
• per testamento: il testatore può optare l’attribuzione del diritto di servitù ad un erede o legatario o imporre a questi ultimi di concedere la servitù ad un terzo soggetto. 
• per usucapione, se il passaggio è stato esercitato in modo pubblico, continuo e non interrotto per almeno 20 anni;
• per sentenza, quando un immobile è privo di accesso alla strada e il giudice impone la servitù coattiva di passaggio.
• per destinazione del padre di famiglia: un unico proprietario possiede due fondi contigui e crea tra essi una situazione di fatto che funziona come una servitù, per esempio un sentiero, una strada o un accesso utilizzato abitualmente per passare da un terreno all’altro.

Quando questi due fondi vengono venduti o divisi tra persone diverse, quella situazione di fatto continua a valere come servitù vera e propria, anche senza un atto scritto.

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Come dimostrare l’esistenza di una servitù di passaggio

In base al principio “Carta canta”, dimostrare che esiste una servitù di passaggio senza un documento scritto, come un contratto o un atto notarile, non è sempre facile. Il primo passo quindi è cercare i documenti ufficiali.

Per sapere se c’è una servitù di passaggio, bisogna andare in Conservatoria dei Registri Immobiliari, dove vengono registrati tutti gli atti relativi alle proprietà e ai terreni. A volte la servitù è già scritta negli atti notarili o nei documenti che riguardano l’acquisto della casa, per esempio con frasi come “si costituisce una servitù di passaggio” o “è consentito transitare sul fondo”.

In altri casi, però, non è così chiaro, ma potrebbe comparire in mappe storiche o in vecchie planimetrie, dove un sentiero, una strada o un tracciato segnato indica che quel percorso è esistito per molto tempo. Anche una piccola annotazione, un simbolo o un confine tracciato in modo particolare può essere utile.

Quando non ci sono documenti, si fa affidamento sulle testimonianze per constatare se fosse accessibile a tutti o se nessuno l’avesse mai contestato. Queste dichiarazioni sono sì molto importanti, soprattutto per le servitù per usucapione, dove la legge riconosce il diritto se il passaggio è stato usato per almeno vent’anni in modo continuo e visibile, ma da sole non bastano.

Tuttavia con l’ordinanza  n. 31778/2024, la Corte di Cassazione in un caso preciso ha sostenuto che le testimonianze da sole non possono dimostrare una servitù, se non esiste un atto scritto che la conferma. Anzi, le testimonianze possono essere utilizzate al fine di chiarire aspetti pratici propri della servitù, ma sempre a corredo dell’atto originario.

Tag

Atti e Sentenze

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