Come funziona la donazione indiretta di un immobile?

La donazione indiretta si configura quando un immobile viene trasferito senza il passaggio formale di denaro tra donante e beneficiario. Questa procedura offre diversi vantaggi sia da un punto di vista economico, riducendo i costi, sia per quanto riguarda le tempistiche. Nonostante l’assenza di un pagamento formale, restano necessarie alcune formalità legali per garantire la validità del trasferimento, così da tutelare entrambe le parti.

Differenze tra donazione diretta e indiretta

Per comprendere le principali caratteristiche della donazione indiretta, è utile confrontarla con la donazione diretta, che prevede un atto pubblico redatto alla presenza di un notaio e di due testimoni. In questo caso, il donante trasferisce gratuitamente la proprietà dell’immobile al beneficiario. 

La donazione indiretta, invece, si ha quando il donante acquista un immobile e lo intesta direttamente al beneficiario, configurando così un trasferimento gratuito del bene. Anche se non viene redatto un atto pubblico di donazione, la transazione deve comunque essere documentata in modo da dimostrare l’intento donativo, soprattutto ai fini fiscali e legali. La scelta di questa modalità può consentire un risparmio in termini di costi notarili e una semplificazione delle procedure burocratiche.

Esempi di donazione indiretta

Diversi sono gli scenari che possono configurarsi come donazioni indirette. Una delle situazioni più comuni si verifica quando un immobile viene acquistato e intestato direttamente al beneficiario, senza che quest’ultimo debba versare alcun importo. Questo tipo di operazione può comportare vantaggi fiscali, dal momento che l’imposta di donazione non si applica nei casi in cui il trasferimento deriva da atti collegati a una compravendita. 

Un’altra forma di donazione indiretta può concretizzarsi attraverso l’usufrutto con riserva: il donante cede sì la proprietà, ma mantenendo per sé il diritto di utilizzare l’immobile e di continuare a percepirne eventuali ricavi. Nei contesti familiari, invece, attraverso patti o accordi di tipo successorio si può prevedere il trasferimento dell’uso di un immobile ad un membro della famiglia, pur senza un passaggio formale di proprietà.

Aspetti fiscali e vantaggi economici della donazione indiretta

Dal punto di vista fiscale, la donazione indiretta presenta caratteristiche che ne fanno una scelta conveniente per chi desidera trasferire un immobile limitando i costi. L’imposta di registro, applicabile in base alla natura dell’immobile, si attesta al 2% per la prima casa e al 9% per le altre categorie (come la seconda casa).

È importante evidenziare che la tassazione per la donazione indiretta interviene soltanto quando il trasferimento è formalizzato da atti autonomi sottoposti a registrazione; al contrario, non è previsto per i trasferimenti che avvengono nell’ambito di operazioni di compravendita. 

Rischi e impugnazioni possibili

Nonostante i vantaggi, la donazione indiretta può comportare alcuni rischi, soprattutto in materia di successione ereditaria. Infatti, gli eredi del donante possono impugnare la validità del trasferimento qualora ritengano che abbia leso la loro quota di legittimi, ossia quella porzione dell’eredità che la legge riserva loro in modo inalienabile. Questo rischio si manifesta in modo concreto quando il donante, attraverso la donazione indiretta, riduce sensibilmente il patrimonio disponibile per gli eredi. 

Infine, alcune difficoltà possono presentarsi anche al momento della richiesta di un mutuo. Le banche sono spesso riluttanti a concedere finanziamenti per beni provenienti da donazioni indirette, temendo che un’eventuale azione di restituzione possa invalidare l’ipoteca, lasciandole senza garanzia. Tuttavia, questo rischio può essere mitigato con una polizza assicurativa a tutela dell’acquirente.

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