Comprare casa con l’inquilino in affitto dentro: cosa sapere

Chi decide di comprare casa potrebbe essere interessato a un immobile già occupato da un inquilino. Vediamo di seguito quali sono i vantaggi e gli svantaggi e tutte le informazioni da conoscere sull’argomento.

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Cosa si intende per diritto di prelazione su un immobile?

Per comprendere al meglio l’argomento è bene soffermarsi sul concetto di diritto di prelazione, che può essere specificato all’interno del contratto di affitto.

Se il proprietario decide di vendere l’immobile quando è abitato dal conduttore, questo ha la possibilità di acquistare per primo la casa, dopo aver valutato e approvato il prezzo.

Qualora non fosse interessato, il proprietario può cercare nuovi acquirenti con il contratto di locazione ancora in essere.

Quanto vale in meno un appartamento già affittato?

Chi acquista un immobile già affittato può beneficiare di un vantaggio di tipo economico.

Nello specifico, il valore di una casa venduta con un inquilino subisce una svalutazione che può oscillare tra il 20 e il 30%, in base alla tipologia di contratto, alla scadenza e ai canoni già corrisposti dall’inquilino.

È bene sapere che il deprezzamento aumenta se l’inquilino è moroso o se c’è una procedura di sfratto.

Secondo quanto previsto dal Codice civile, il proprietario è tenuto a informare preventivamente il potenziale acquirente sull’eventuale presenza di morosità o procedimenti legali in corso.

Questo tipo di immobile apporta dei vantaggi a chi lo vuole mettere a reddito in quanto non sarà necessario cercare un inquilino. È inoltre una valida scelta in prospettiva poiché genera un introito.

Quali sono i rischi di questa scelta?

Il discorso cambia se l’acquirente vuole acquistare la casa per andarci a vivere e, in questa situazione, è bene fare delle attente valutazioni. In primis, può presentarsi il problema di non riuscire a liberare casa in tempi rapidi, per via di ritardi e difficoltà legate allo sfratto.

Una volta effettuato l’acquisto è necessario informare l’inquilino sul fatto che il nuovo proprietario risiederà nell’immobile. A questo proposito, lo sfratto va inviato con una raccomandata A/R tramite ufficiale giudiziario o con consegna a mano con firma di ricevuta.

Si prospettano ora questi scenari:

1. se la scadenza del contratto avviene almeno 2 anni dopo l’acquisto, lo sfratto coincide con il termine del contratto di locazione. La notifica di fine locazione deve essere inoltrata rispettando il termine di almeno 6 mesi prima della fine del contratto;
2. se la scadenza del contratto avviene a meno di 2 anni dall’acquisto e questo è avvenuto almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, la notifica dovrà pervenire 6 mesi prima del termine del contratto di affitto, ma avrà effetto 2 anni dopo la data di acquisto;
3. se la scadenza del contratto avviene a meno di 2 anni dall’acquisto e l’acquisto della casa è avvenuto a meno di 6 mesi dalla scadenza del contratto di affitto, bisogna informare dello sfratto rispettando un preavviso di 6 mesi dalla scadenza del rinnovo o della proroga. Bisognerà pertanto aspettare non meno di 3 anni.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.

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