Compravendita di immobile non agibile, come si può tutelare l’acquirente?

L’agibilità certifica che l’immobile ha tutte le condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso istallati. Si richiede in Comune con una segnalazione certificata di agibilità (SCA) tramite lo sportello telematico SUAPE entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori. 

In caso di compravendita, se non ci sono accordi diversi tra le parti, l’agibilità rientra tra i documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente. Ma cosa succede se il venditore non consegna o non fa ottenere l’agibilità dell’immobile? Il contratto rimane valido? Quali sono le conseguenze sulla vendita? 

Ecco cosa dice la legge.

Il contratto è valido anche in caso di immobile non agibile

Iniziamo subito col dire che il contratto di compravendita rimane valido anche senza agibilità; la mancanza di agibilità produce effetti solo sul rapporto contrattuale. Il venditore che non consegna o non fa ottenere l’agibilità è inadempiente; quindi, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni.

La segnalazione certificata di agibilità è obbligatoria?

L’immobile senza agibilità non è in grado di assolvere alla propria destinazione economico-sociale e a far fronte alle esigenze del proprietario. In pratica, non può essere utilizzato in quanto non è né abitabile né commerciabile.

Ecco perché, in caso di vendita di immobile privo di agibilità, l’acquirente può ottenere la risoluzione del contratto e il rimborso o riduzione del prezzo già corrisposto, oltre al risarcimento del danno. 

Agibilità dei vecchi immobili

Per gli immobili costruiti prima del 1934, in caso di compravendita, non è obbligatorio possedere l’apposita certificazione ma è necessario dimostrare, documenti alla mano, l’epoca di edificazione. 

Sempre con riguardo ai vecchi immobili, altra data da ricordare è il 2 settembre 1967. Per gli immobili costruiti prima, al posto dell’agibilità, si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio – anche inserita all’interno del contratto di compravendita – in cui si comunica che l’opera risulta appunto iniziata o costruita prima del 1967. Tale dichiarazione sarà sufficiente, purché non risulti che negli anni successivi siano stati realizzati interventi che richiedevano l’agibilità.

Infatti, il venditore rimane obbligato a consegnare l’agibilità della casa, anche se l’immobile è stato costruito prima 1967, se risultano essere stati eseguiti sull’immobile lavori di ristrutturazione di tipo strutturale che hanno senza dubbio inciso sulle condizioni di sicurezza, rendendo obbligatoria la richiesta del certificato di agibilità.

Mancato rilascio del certificato di agibilità e risarcimento dei danni

Il mancato rilascio del certificato di agibilità produce un danno di cui l’acquirente, può richiedere il risarcimento. Infatti, la mancata certificazione è causa di un deprezzamento del bene. Il danno è quantificabile nelle spese necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere l’agibilità.

Gli acquirenti pertanto hanno diritto al risarcimento dei danni subiti per il mancato rilascio dei certificati, che deve comprendere il pregiudizio connesso alla difficile e quasi impossibile commercializzazione degli immobili, la svalutazione commerciale e il deprezzamento degli immobili. Il danno deve essere commisurato anche ai costi necessari per conseguire la certificazione di agibilità.

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Le sorti del Superbonus perso 

In continuità con il tema della tutela dell’acquirente quando l’immobile compravenduto risulti privo dei requisiti di agibilità, la sentenza del Tribunale di Brescia n. 4343 del 5 maggio 2026 sposta l’attenzione su un profilo ancora più delicato ovvero quando la compravendita può integrare una vera e propria consegna di “aliud pro alio” e le eventuali conseguenze in caso di danno ulteriore legato alla perdita del Superbonus 110%. Secondo il Tribunale, tale pregiudizio non può essere riconosciuto automaticamente, ma richiede una prova rigorosa dell’effettiva possibilità di accedere all’agevolazione, della concreta eseguibilità degli interventi e del nesso causale diretto tra le difformità dell’immobile e la perdita del beneficio fiscale. 

Questa impostazione va letta insieme alla risposta Agenzia delle Entrate n. 377 del 10 luglio 2023, secondo cui l’acquisto di un immobile inagibile non impedisce di per sé l’accesso al Superbonus, se l’immobile viene destinato ad abitazione principale al termine degli interventi. Il problema, quindi, non è la semplice inagibilità iniziale, ma la presenza di una situazione che renda il beneficio oggettivamente irraggiungibile. In questa direzione si colloca anche il Tribunale di Varese, sentenza n. 764 del 15 novembre 2025, che ha negato il risarcimento da perdita di chance quando l’accesso al Superbonus era precluso ab origine per mancanza dei requisiti. 

In conclusione: la non agibilità può diventare decisiva solo se rivela difformità insanabili oppure ostacoli strutturali all’intervento; altrimenti resta un elemento da valutare nel quadro complessivo dei requisiti fiscali, edilizi e probatori.

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Atti e Sentenze

Compravendita Immobiliare

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