Compravendita e regolarità urbanistica: come evitare brutte sorprese al rogito

Un passo importante per la vita di ogni persona è quello che riguarda l’acquisto di un immobile, futura dimora e luogo dove trascorre il proprio tempo. Tuttavia, al fine di evitare spiacevoli sorprese al momento della conclusione della compravendita è necessario che l’immobile sia in regola dal punto di vista sia urbanistico che catastale. 

Di seguito si fornirà una panoramica sintetica degli adempimenti preliminari che si rendono necessari prima di concludere l’affare, premettendo che le dette verifiche presuppongono conoscenze tecniche che richiedono l’affidamento di incarichi a professionisti del settore.

Conformità catastale

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i relativi dati catastali e planimetrici. Di frequente accade, soprattutto negli edifici di vecchia costruzione, che ci siano delle discrepanze tra lo stato dei luoghi e quanto riportato negli uffici catastali. 

In questi casi bisognerà, nominando un tecnico di fiducia, provvedere ad aggiornare i dati presenti nei registri dell’Agenzia delle Entrate, in modo che essi siano fedeli alla conformazione attuale dell’immobile. Diversamente, si potrebbe incorrere in una sanzione che va da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro.

Titoli edilizi

I titoli edilizi sono documenti che autorizzano la realizzazione di interventi edilizi come costruzioni, modifiche o manutenzioni. I principali sono:

• licenza edilizia (per immobili costruiti prima del 1977);
• permesso di costruire (per immobili costruiti successivamente);
• DIA/SCIA/CILA, documenti che regolano interventi di ristrutturazione o modifiche interne.

L’assenza o l’irregolarità di questi titoli potrebbe comportare la necessità di attuare delle sanatorie edilizie, nominare un tecnico per avviare l’iter burocratico presso gli uffici tecnici, pagare delle sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, dover demolire l’immobile a causa della presenza di abusi insanabili.

Tolleranze e difformità sanabili

Nel caso in cui siano presenti piccole difformità tra lo stato di fatto e quanto dichiarato nei documenti urbanistici, la normativa prevede delle “tolleranze edilizie”, le quali consentono di regolarizzare la situazione senza dover affrontare lunghe e costose procedure. 

Tuttavia, è fondamentale affidarsi a un tecnico esperto che possa valutare se le difformità rientrino nei limiti previsti dalla legge.

I consigli all’acquirente

Fatte queste premesse, per evitare brutte sorprese nel momento del rogito, si consiglia all’acquirente:

1. di richiedere una visura catastale e ipotecaria per verificare la proprietà e l’eventuale presenza di ipoteche o vincoli;
2. di affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per controllare la regolarità urbanistica e catastale;
3. di verificare con il Comune e l’ufficio tecnico se l’immobile ha subito modifiche non autorizzare e, di conseguenza, abusive o se è necessario presentare pratiche di sanatoria;
4. di prevedere nella proposta d’acquisto ovvero nel preliminare una clausola sospensiva per tutelarsi nel caso in cui emergano irregolarità non sanabili.

Conclusione

Accertare che l’immobile che si sta per acquistare sia regolare sotto il profilo urbanistico e catastale è essenziale per evitare problemi legali e costi aggiuntivi, nonché diventa fondamentale per poter acquistare casa senza incorrere in spiacevoli sorprese. 

Anche l’assistenza di professionisti risulta, quindi, un vantaggio sia in termini di conoscenza che di risparmio di futuri esborsi.

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Catasto

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