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Giornalista
“Voglio andare a vivere in campagna. Ma vivo qui in città, e non mi piace più”. Il ritornello di una vecchia canzone risuona oggi come un mantra di sempre più italiani affaticati dalla quotidianità, dal traffico e del caro vita che imperversa. Quel motivetto lontano oggi risuona nei sogni del 20% degli abitanti delle grandi città che vorrebbero vivere in campagna. La scelta potrebbe essere quella di costruire su un terreno agricolo.
Ma come fare? Cosa sapere prima di attivarsi per un investimento di questo tipo?
Ciascun ente comunale cataloga le zone del proprio territorio attraverso un Piano Regolatore Comunale o Piano Urbanistico approvato o aggiornato in Consiglio, dopo confronti e ulteriori verifiche di vincoli e indici di edificabilità.
I terreni agricoli rientrano nella Zona E, ossia quelle porzioni di territorio agricolo o boschivo, destinato:
Nelle zone agricole di tipo E vi sono forti vincoli e limiti per costruire su terreno. Tuttavia, è possibile farlo a patto di rispettare delle condizioni.
Sono consentite le fabbricazioni di depositi o magazzini, in legno o in altro materiale, destinati all’uso agricolo.
Ma anche case o altre soluzioni abitative, a patto che il proprietario del terreno agricolo sia un imprenditore agricolo o un coltivatore diretto.
La casa diventa così la residenza del proprietario del terreno, o dimora dei lavoratori addetti alle attività agricole di quel terreno.
Se dobbiamo acquistare il terreno, è il caso di informarsi all’Ufficio Tecnico comunale, per conoscere preventivamente la consistenza urbana del futuro fabbricato, per capire quanto grande (e di quanti piani) vogliamo la nostra casa.
Il processo burocratico per la realizzazione di un immobile residenziale su terreno agricolo sostanzialmente non cambia.
La concessione deve sempre essere approvata dal proprio Comune tramite Permesso di Costruire. Il rilascio del titolo autorizzativo avviene dopo la presentazione di un progetto realizzato da un professionista.
Bisogna versare all’ente comunale il dovuto corrispettivo di oneri di urbanizzazione. Può essere necessario richiedere un parere di competenza alla Soprintendenza ai Beni Ambientali nelle aree sottoposte a vincolo, ma anche ad enti preposti alla tutela dei bacini acquiferi, al Genio Civile o a gestori delle reti pubbliche.
Ciò che cambia rispetto alle altre zone catalogate nei piani urbanistici è l’Indice di fabbricabilità dei terreni agricoli, differente da quelli delle aree residenziali.
L’indice esprime il valore del rapporto tra estensione del terreno agricolo e dimensione dell’immobile che si intende costruire. Un rapporto che per le zone E è di 0,03 metri cubi a metro quadro. Significa che su un terreno con estensione di 10mila mq si può costruire una casa di 300 metri cubi, ossia un edificio dalla superficie di 100 mq.
L’edificabilità dei terreni agricoli oggi si sta sviluppando anche per finalità turistiche o con l’obiettivo di valorizzare il patrimonio agricolo: recupero di masserie e cascine, strutture ricettive e ricreative.
Con un’attenta progettazione che rispetti il territorio, in alcune regioni italiane si stanno realizzando strutture ricettive fiore all’occhiello del turismo mondiale, ben integrate con le attività agricole territoriali.
In ogni caso, le norme locali vietano di costruire in terreni agricoli inferiori ai 10mila metri quadrati, ma ci sono delle differenze tra le varie regioni, a seconda dei vari piani regolatori e piani paesaggisti territoriali, che dovrebbero essere progettati e approvati tenendo conto del tessuto economico, storico, culturale e sociale dei vari paesaggi.
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