Decreto Salva Casa: come cambiano le tolleranze costruttive ed esecutive

Le nuove tolleranze costruttive ed esecutive rappresentano una delle novità più importanti tra quelle introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024), diventato Legge con l’approvazione definitiva in Senato lo scorso 24 luglio.

Con le nuove regole cambia lo stato legittimo degli immobili. Si allarga, infatti, l’ambito delle costruzioni edilizie da considerare legittime anche se realizzate senza rispettare pienamente il titolo abilitativo rilasciato dal Comune. In pratica, chi non si attiene esattamente alle norme edilizie, ma rimane nei limiti di tollerabilità stabiliti, non commette alcun abuso edilizio. 

Questi limiti sono stati aumentati dal decreto Salva Casa, sanando di fatto tutta una serie di interventi che, prima, configuravano delle irregolarità edilizie. Attenzione, però: le nuove regole hanno carattere speciale, in quanto si applicano solo agli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024.

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Tolleranze costruttive e esecutive: cosa sono?

Le percentuali di tolleranza costruttiva individuano le differenze tra quanto dichiarato nei piani precedenti alla realizzazione degli edifici e quanto poi effettivamente costruito in cantiere. Si tratta, cioè, di scostamenti rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e a ogni altro parametro delle singole unità immobiliari consentiti dalla disciplina edilizia e urbanistica. 

Le tolleranze esecutive sono, invece, delle irregolarità eseguite durante i lavori che non comportano violazioni della disciplina edilizia e urbanistica e, dunque, non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Si chiamano “tolleranze” perché non comportano una violazione edilizia. Quindi, i tecnici abilitati possono attestare lo stato legittimo dell’immobile, documento fondamentale per poter vendere o acquistare un immobile e per la realizzazione di nuovi interventi.

Il Decreto Salva Casa ha aumentato le tolleranze, con l’obiettivo di aumentare il numero di immobili legittimi, che possono quindi entrare sul mercato senza alcun problema.

Le nuove percentuali di tolleranze costruttive

Il Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001, art. 34-bis) prevede già tolleranze costruttive, entro il 2% delle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che autorizza la realizzazione dell’immobile.

Il Decreto Salva Casa aumenta tali percentuali fino a un limite del 6% per gli immobili di superficie inferiore a 60 metri quadri. Nello specifico, le difformità rispetto a quanto previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Interventi realizzati entro il 24 maggio 2024

Come abbiamo già ricordato, le nuove percentuali si applicano soltanto agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In pratica, il nuovo articolo 34-bis del DPR 380/2001, come modificato dal Decreto Salva Casa, prevede due regimi di tolleranze distinti: 

• Il regime delle tolleranze introdotte dal “Salva Casa”, che si applica ai lavori compiuti entro il 24 maggio;
• Il regime già previsto dal T.U. Edilizia, che continuerà ad applicarsi ai lavori compiuti dopo il 24 maggio.

Calcolo delle percentuali

Per il calcolo delle percentuali di tolleranza si tiene conto della sola superficie autorizzata con il titolo edilizio, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Questo per evitare possibili condotte di frazionamento strumentali ad ottenere l’applicazione di un regime più favorevole.

Le nuove soglie di tolleranza costruttiva sono applicabili anche alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Nuove tolleranze esecutive

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa introduce nuove tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Queste tolleranze speciali si aggiungono a quelle già previste dal T.U. Edilizia (art. 34-bis, comma 2):

• le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
• la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Le tolleranze esecutive, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili. Sono esclusi gli immobili soggetti a vincolo ai sensi del codice dei beni Codice dei beni culturali e del paesaggio.