Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news
Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Il cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) è stato pensato per aiutare milioni di cittadini a regolarizzare piccole difformità edilizie che, pur non incidendo sulla sicurezza degli edifici, possono bloccare la vita quotidiana: dalla compravendita di una casa, all’accesso a mutui e bonus fiscali, fino al rilascio di certificazioni catastali.
La principale innovazione introdotta riguarda la possibilità di sanare alcune irregolarità “formali” o di modesta entità senza dover dimostrare la cosiddetta doppia conformità, cioè il rispetto delle norme edilizie sia durante la costruzione sia per la richiesta di sanatoria. Ora è sufficiente che l’intervento risulti conforme alle regole urbanistiche attuali, semplificando le pratiche edilizie.
Tra gli ambiti interessati dal decreto rientrano, ad esempio, difformità interne (quali lo spostamento di tramezzi, variazioni di aperture, piccole modifiche rispetto ai progetti originari) e le tolleranze costruttive, quali scostamenti minimi nelle misure di superficie, altezza o volume, con percentuali che variano in base alle dimensioni dell’immobile (fino al 5 % per immobili sotto i 100 mq, 2 % per quelli più grandi).
Tuttavia, non si tratta di un nuovo condono edilizio: il d.l. Salva Casa non legittima costruzioni abusive nel loro complesso, ma serve a regolarizzare difformità minori, per cercare di evitare di lasciare nell’incertezza i proprietari per dettagli burocratici o piccole difformità.
Un esempio recente che ne chiarisce bene i limiti riguarda un proprietario che nel 1992 aveva realizzato una piccola dépendance sul proprio terreno senza alcun titolo abilitativo, cioè senza permesso di costruire né altra autorizzazione.
Anni dopo, nel 2022, l’interessato aveva presentato domanda di accertamento di conformità ai sensi della normativa regionale (art. 14 L.R. Sicilia 16/2016, analoga alla disciplina nazionale). Tuttavia, la richiesta è stata respinta, tra gli altri, per due motivi principali:
Il proprietario presentava quindi fatto ricorso sostenendo che, con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, la sua dependance poteva essere “sanata” grazie alle nuove regole più flessibili.
Il TAR Sicilia, sede di Catania, con la sentenza n. 1433 del 30 aprile 2025 ha rigettato il ricorso, ritenendo inapplicabile il Decreto Salva Casa alle fattispecie come quella dedotta in giudizio. In particolare, il Decreto Salva Casa non può applicarsi in via retroattiva: la domanda di sanatoria era stata presentata nel 2022, cioè prima dell’entrata in vigore della legge. Come stabilisce il principio generale tempus regit actum, la validità delle domande va valutata con le norme vigenti al momento della presentazione, non con quelle successive.
A ciò si aggiunga anche come l’opera era risultata totalmente abusiva e, dunque, esclusa dall’ambito di applicazione del d.l. Salva Casa che non è un condono e non riguarda costruzioni sorte senza alcun titolo. La dependance, essendo stata costruita ex novo in un’area vietata, non può rientrare nella categoria delle difformità parziali o delle variazioni minori che il decreto intende regolarizzare.
In altre parole, la normativa semplificata non si applica a edifici costruiti ex novo senza permesso, soprattutto se in zone sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali.
Il caso della dependance abusiva dimostra chiaramente i confini del Decreto Salva Casa. Si tratta di uno strumento utile per regolarizzare difformità lievi e in buona fede, che altrimenti rischierebbero di immobilizzare il patrimonio edilizio italiano. Non è però un condono mascherato: non sana costruzioni abusive totali, non cancella vincoli urbanistici o paesaggistici, e non può essere applicato retroattivamente.
In pratica: chi ha realizzato piccoli lavori difformi (interni o minori) può guardare al Salva Casa come a un’opportunità concreta per mettersi in regola; chi invece ha costruito opere senza titolo o in zone non edificabili deve sapere che queste non potranno mai essere sanate, ma restano soggette alle sanzioni previste dalla legge, compresa la demolizione.
