È possibile staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato?

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è sempre più attuale, in particolar modo per quei condomini proprietari che hanno acquistato il proprio appartamento all’interno di condomini ormai datati.

Ma è sempre possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato e quali sono le condizioni per poterlo fare? Chi si distacca è tenuto a pagare le spese di gestione relative all’impianto centralizzato e cosa si intende per consumo involontario? Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Quando è possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato?

Partiamo dalla norma, l’’art. 1118, 4 comma c.c. stabilisce che:

il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Il condomino che intenda, quindi, distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, in presenza del verificarsi delle due condizioni previste dalla norma di cui sopra, potrà munirsi di un impianto autonomo, ma detta scelta non comporta per il medesimo la rinuncia alla titolarità sulla parte comune.

Squilibri di funzionamento dell’impianto

La prima condizione consiste nel fatto che, dalla separazione dall’impianto centralizzato, non debbano discendere notevoli squilibri di funzionamento del medesimo. La presenza dell’aggettivo notevoli consente di poter affermare che viene meno il diritto al distacco, quando questo provochi dei malfunzionamenti rilevanti e considerevoli: in pratica, il sistema centralizzato ne deve risultare pregiudicato nel proprio funzionamento.

Aggravi di spesa per il condominio

La seconda condizione richiesta dal legislatore per permettere il distacco è che da ciò non derivino aggravi di spesa per il condominio.

Costituendo una parte comune del condominio, l’impianto centralizzato continuerà a rimanere di titolarità in quota del condomino che si è distaccato. Di conseguenza, chi si distacca dovrà partecipare economicamente:

• alla spesa di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzato del condominio;
• alla spesa collegata al consumo involontario.

Riscaldamento in condominio: cosa si intende per consumo volontario e involontario?

A tale scopo, ci soccorre la normativa europea UNI 10200, secondo cui, in applicazione dei principi di correttezza ed equità definiti dalla medesima Direttiva Europea, ognuno deve pagare in proporzione ai propri consumi, effettivi o potenziali.

Ciò permette, in ambito di determinazione delle spese di consumo dell’impianto di riscaldamento, di distinguere i consumi volontari da quelli involontari:

• il consumo volontario viene definito come il calore utilmente impiegato per il riscaldamento degli ambienti;
• il consumo involontario viene considerato la perdita energetica che, pur non essendo voluta, costituiscono una quota parte del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio richiesto.

Del consumo involontario deve farsi carico anche il condomino che decide di distaccarsi, venendosi a configurare come una quota parte delle spese di riscaldamento sostenuta da tutti i condomini per compensare le dispersioni di calore che, normalmente, si verificano nell’impianto centralizzato.

Il consumo involontario, quindi, altro non è che un deficit di sistema la cui spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’impianto centralizzato.

Un caso concreto

Anche la Suprema Corte è stata chiamata ad intervenire sul punto.

In particolare, i giudici di legittimità hanno affrontato, in via incidentale, la questione della quantificazione delle spese di consumo involontario, dopo che i proprietari di un’unità condominiale, distaccata dall’impianto centralizzato, avevano sostenuto che il Giudice di Appello non aveva correttamente valutato, nel momento della quantificazione delle medesime, le concrete modalità tecniche della separazione attuate per scindersi dal sistema di riscaldamento condominiale.

In effetti, parte ricorrente riteneva che le misure adottate per installare l’impianto autonomo fossero di per sé idonee ad escludere, in maniera definitiva, che il proprio appartamento potesse, anche solo indirettamente, usufruire e godere di un apporto di calore proveniente dal riscaldamento centralizzato e/o, in ogni caso, la sua predisposizione riducesse ai minimi termini lo scambio termico tra le diverse unità immobiliari, non avvantaggiandosi del calore prodotto dagli altri appartamenti.

La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 29838/2022, di diverso avviso rispetto alle argomentazioni dei ricorrenti, riteneva che poiché il concetto di consumo involontario – la cui entità è determinabile in base ai parametri di cui alla normativa UNI 10200:2015 ex D.Lgs. n. 102 del 2014 – prescinde dal grado di separatezza materiale dell’immobile rispetto alla residua ubicazione dell’impianto centralizzato, spetta anche al condomino che si sia distaccato dall’impianto pagare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria attinenti alla conservazione dell’impianto, nonché le spese per il combustibile, in quanto il consumo involontario viene considerato sempre presente in caso di distacco.

Spese straordinarie e conservazione dell’impianto: paga anche chi è distaccato?

Il punto centrale, ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, è che il condomino che si sia legittimamente distaccato ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c. cessa di utilizzare il servizio, ma non perde la qualità di comproprietario dell’impianto, perché l’impianto centralizzato continua a essere un bene comune dell’edificio, funzionalmente collegato alle parti comuni e potenzialmente idoneo a servire anche l’unità immobiliare che, in un determinato momento, risulti autonoma sotto il profilo del riscaldamento.

Da questa distinzione discendono due conseguenze pratiche: il condomino distaccato può essere esonerato dalle spese legate all’uso del servizio e al consumo del calore, ma resta tenuto a partecipare alle spese necessarie per la conservazione, la manutenzione straordinaria e l’adeguamento dell’impianto comune. 

Il distacco incide sul godimento attuale del servizio, non sulla titolarità del bene; pertanto, la rinuncia all’utilizzo del riscaldamento centralizzato non può trasformarsi in una rinuncia alla comproprietà dell’impianto, né in un esonero generalizzato dagli oneri necessari a mantenerlo efficiente (Corte di Cassazione con l’ordinanza 19 gennaio 2026, n. 1098).

Quando le spese straordinarie restano dovute

La distinzione tra spese di consumo e spese di conservazione si basa su un criterio operativo: 

• le spese di consumo sono sono collegate all’effettiva fruizione del calore e, quindi, possono non gravare sul condomino distaccato; 
• le spese di conservazione invece, riguardano la permanenza in efficienza del bene comune e devono essere sopportate anche da chi non utilizza più il servizio. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le spese per la sostituzione della caldaia centralizzata, per gli interventi di manutenzione straordinaria, per la messa a norma dell’impianto e per gli adeguamenti richiesti dalla disciplina tecnica, dalla sicurezza o dall’efficienza energetica.

La Cassazione ha già affermato questo principio in diverse pronunce, riconoscendo la legittimità delle delibere assembleari che ripartiscono anche sui condomini distaccati i costi per la sostituzione della caldaia centralizzata. In particolare, la Corte di Cassazione, 29 marzo 2007, n. 7708, e la Corte di Cassazione, 28 gennaio 2004, n. 1558, hanno chiarito che l’impianto continua a servire potenzialmente tutte le unità immobiliari e che il diritto al distacco non può tradursi in un ingiustificato vantaggio economico a danno degli altri partecipanti al condominio.

I limiti del regolamento condominiale

Il tema si intreccia anche con le previsioni del regolamento condominiale. La Cassazione ha ritenuto ammissibili le clausole regolamentari che prevedono la partecipazione alle spese di manutenzione dell’impianto anche da parte dei condomini che non usufruiscono del servizio, purché tali clausole non impongano oneri irragionevoli, manifestamente sproporzionati o tali da svuotare di contenuto il diritto al distacco riconosciuto dall’art. 1118 c.c. (Corte di Cassazione, 2 novembre 2018, n. 28051, e Corte di Cassazione, 20 marzo 2006, n. 6158).

Diverso è il caso della clausola che vieti in modo assoluto il distacco dall’impianto centralizzato. Una previsione di questo tipo è da considerarsi nulla, perché comprime in radice una facoltà che il codice civile riconosce al singolo condomino, purché il distacco non determini notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti. Il regolamento può quindi disciplinare gli effetti economici del distacco, ma non può impedirlo in via preventiva e generalizzata.

Come accennato in precedenza, sul piano pratico il condomino distaccato non paga il calore che non consuma, ma deve contribuire alla conservazione dell’impianto comune. Le spese straordinarie e conservative restano dunque ripartite secondo il criterio generale dell’art. 1123, comma 1, c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa valida convenzione. Ne deriva che interventi come la sostituzione della caldaia, l’adeguamento normativo o la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato non possono essere posti solo a carico dei condomini ancora allacciati, perché riguardano un bene che continua ad appartenere all’intera collettività condominiale.