I nuovi requisiti di abitabilità degli immobili nella versione finale del decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa è legge; più precisamente è in vigore dal 28 luglio con la Legge numero 105 del 24 luglio.

Dunque, è possibile ora analizzare il testo nella sua versione definitiva, poiché il processo legislativo tra la Camera e il Senato ha portato numerose novità.

Tra gli ambiti maggiormente riformati vi è sicuramente quello relativo all’ abitabilità, previsto dall’articolo 24 del Testo Unico sull’Edilizia, in quanto il decreto salva casa ha inciso sui requisiti di altezza e superficie minima per l’ottenimento di tale status.

Tali modifiche hanno portato all’introduzione dei nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici.

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I nuovi requisiti per l’altezza e la metratura

La modifica relativa ai nuovi requisiti di altezza e superficie minima per abitazione ha modificato l’articolo 24 del TUE introducendo il comma 5-bis. In particolare, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, si concede la possibilità a un tecnico progettista abilitato di asseverare la conformità del progetto in due nuove ipotesi:

• l’altezza minima è scesa ora a un minimo di 2,40 metri;
• gli alloggio mono-stanza per una persona possono avere oggi una superficie (comprensiva dei servizi) inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati; mentre, per gli alloggi per due persone, è possibile arrivare fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

È bene precisare che tali deroghe sono state concesse dal Consiglio Superiore della Sanità condizionandole, però, alla presenza di fattori prestazionali c.d. compensativi, tra cui:

• il mantenimento di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre; in generale, un adeguato benessere microclimatico.

Il pre-requisito dell’adattabilità

È stato introdotto il comma 5-ter, che dispone che l’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa laddove venga soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989, e contemporaneamente è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

1. “i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2. è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari”.

Per completezza è opportuno evidenziare che, grazia alla “tolleranza del 2%”, è possibile un ulteriore riduzione di 40 centimetri nel caso dei monolocali e di 56 centimetri per i bilocali.

Va da sé che, in assenza di queste condizioni (cioè quelle definite dal comma 5-ter relative all’adattabilità), l’altezza minima resta a 2,70 metri e le superfici minime, per una e due persone, restano ferme rispettivamente a 28 e 38 metri quadrati.

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I limiti da rispettare

A chiusura delle novità introdotte, è opportuno segnalare che il decreto salva casa, con l’introduzione del comma 5-quater, mantiene ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Sulla scorta della relazione tecnica presentata alla Camera si evidenziano le principali fattispecie di deroga attualmente vigenti, quelle per: 

• i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli; 
• i comuni montani sopra i 1000 metri; 
• i beni sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio; 
• gli appartamenti ubicati in territori che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o architettonico.