Inquilino moroso irreperibile, che fare?

Affittare un immobile può trasformarsi in un problema serio quando l’inquilino smette di pagare il canone e diventa irreperibile. Si tratta di una situazione tutt’altro che rara, che pone il proprietario davanti a una doppia difficoltà: l’impossibilità di ricevere i pagamenti e l’incertezza su come procedere per liberare l’immobile. In questi casi, è fondamentale conoscere gli strumenti legali a disposizione per tutelare il proprio diritto e rientrare in possesso della casa.

Cosa fare quando un inquilino è moroso?

Il primo passo da compiere in caso di morosità è inviare una comunicazione formale all’inquilino, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), sollecitando il pagamento del canone arretrato. È importante conservare ogni prova delle comunicazioni inviate, poiché potranno essere utili in un eventuale procedimento giudiziario.

Se il conduttore non risponde e continua a non versare l’affitto, il locatore ha diritto ad avviare la procedura di sfratto per morosità. Tale procedura consente non solo di ottenere la liberazione dell’immobile, ma anche di richiedere contestualmente un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni non corrisposti.

Sfratto per finita locazione

Lo sfratto non si applica solo ai casi di morosità. Se il contratto di locazione è giunto a scadenza e l’inquilino non ha lasciato l’appartamento, è possibile avviare una procedura di sfratto per finita locazione. In questa eventualità, il proprietario può rivolgersi al tribunale per chiedere il rilascio dell’immobile, a condizione che abbia inviato nei termini previsti una disdetta formale, ossia con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale, salvo diverse pattuizioni.

Anche in questo caso è essenziale che la comunicazione sia inviata in forma scritta e con mezzi tracciabili, come raccomandata A/R o PEC.

Dopo quanto si può chiedere lo sfratto?

Nel caso di morosità, la legge consente di avviare lo sfratto anche dopo una sola mensilità non pagata, a condizione che il contratto lo preveda esplicitamente. In assenza di una clausola specifica, la giurisprudenza tende a considerare moroso l’inquilino che non ha pagato almeno due mensilità.

Dunque, non è necessario attendere lunghi periodi prima di procedere legalmente. Anzi, è consigliabile muoversi rapidamente per evitare l’aggravarsi della situazione economica e patrimoniale dell’inquilino, che potrebbe rendere poi vano ogni tentativo di recupero.

Come notificare lo sfratto

La procedura di sfratto prende formalmente avvio con la notifica dell’intimazione di sfratto e della citazione per la convalida, documento redatto da un avvocato in nome e per conto del locatore. Tale atto ha lo scopo di intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile per morosità o per finita locazione, fissando una data per la comparizione davanti al giudice competente.

La notifica dell’intimazione e della citazione deve avvenire tramite ufficiale giudiziario, il quale è tenuto a consegnare l’atto presso la residenza, il domicilio o la dimora dell’inquilino, come indicato nel contratto di locazione. Questo passaggio è fondamentale: in mancanza di una corretta notifica, l’intero procedimento potrebbe essere dichiarato nullo.

Cosa succede se l’inquilino è irreperibile?

Nel caso in cui l’inquilino risulti assente o irreperibile, entrano in gioco le regole speciali previste dal Codice di Procedura Civile per la notifica agli irreperibili (artt. 140, 143 e seguenti c.p.c.). Se l’ufficiale giudiziario non riesce a notificare personalmente l’atto:

• Può procedere al deposito dell’atto presso la casa comunale del Comune di residenza del destinatario.
• Deve affiggere un avviso alla porta dell’abitazione o, se questa è inaccessibile, all’albo pretorio del Comune.
• Deve infine inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all’ultimo indirizzo conosciuto del destinatario per completare formalmente la notifica.

Nei casi più complessi, come la irreperibilità assoluta (quando non è possibile rintracciare né il domicilio né un recapito valido), si può procedere con la notifica ex art. 143 c.p.c., che prevede la pubblicazione dell’atto per mezzo dell’affissione all’albo pretorio e la nomina di un curatore speciale per l’inquilino irreperibile.

Cosa succede se l’inquilino non si presenta in udienza?

Nel caso in cui l’inquilino, pur essendo stato regolarmente notificato, non si presenti in udienza, il giudice può convalidare lo sfratto automaticamente. Questa convalida costituisce un titolo esecutivo, grazie al quale l’ufficiale giudiziario potrà intervenire per liberare l’immobile.

Il giudice può anche decidere, su richiesta del locatore, di fissare una data di esecuzione dello sfratto, dando modo all’inquilino di lasciare l’appartamento spontaneamente prima che venga disposta l’esecuzione coattiva.

Recuperare l’immobile e i canoni arretrati

Una volta ottenuta l’ordinanza di sfratto, il locatore potrà incaricare l’ufficiale giudiziario per la liberazione dell’immobile. In caso di inquilino irreperibile, l’esecuzione forzata può avvenire anche in sua assenza. L’ufficiale, con l’assistenza della forza pubblica se necessaria, provvederà a far cambiare la serratura e a redigere un verbale di sgombero.

Per quanto riguarda il recupero dei canoni arretrati, il proprietario potrà agire parallelamente chiedendo al giudice un decreto ingiuntivo contro l’inquilino, sulla base del contratto di locazione e della documentazione contabile. Una volta ottenuto il decreto, se l’inquilino non salda il debito, si potrà procedere con il pignoramento di eventuali beni mobili, conti correnti o stipendi, se individuabili.

Tuttavia, se l’inquilino è nullatenente o ha fatto perdere le proprie tracce, il recupero potrà risultare difficile o addirittura impossibile. Per questo, è sempre consigliabile affidarsi a un avvocato specializzato e valutare attentamente la solvibilità del conduttore prima di stipulare un contratto.

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