L’abuso edilizio non dichiarato fa scattare il versamento del doppio della caparra: il caso

Acquistare casa è un passo importante nella vita di chiunque, ecco perché arrivare pronti e conoscere eventuali insidie e (soprattutto) i possibili rimedi diventa fondamentale. Uno dei rischi maggiori è sicuramente quello di trovarsi con opere all’interno dell’abitazione abusive oppure con alcuni elementi al suo interno non perfettamente rispondenti alla piantina depositata presso il catasto (si pensi all’apertura di una porta, a una veranda o all’abbattimento di un tramezzo). 

Tutto ciò crea sicuramente problemi sia in fase di erogazione del mutuo (essendo prevista la preventiva perizia di un tecnico della banca) sia in epoca successiva all’acquisto, ricordando infatti che il potere repressivo dei comuni non è soggetto a limiti temporali e pertanto, anche nel caso in cui gli abusi fossero stati perpetrati dal venditore, ricadrebbero comunque sul nuovo acquirente gli effetti di un ordine di demolizione. 

Vediamo, quindi, un caso pratico in cui il compratore, dopo la stipula del preliminare si rende conto di abusi insanabili realizzati all’interno dell’immobile chiedendo così la risoluzione del contratto nonché il doppio della caparra versata. La vicenda è stata recentemente affrontata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024.

Il rapporto tra contratto preliminare e contratto definito

Il contratto preliminare ha ad oggetto una prestazione di fare (cioè quella concludere il definitivo), mentre quello definito, da considerarsi autonomo rispetto al precedente, contiene al suo interno tutte le clausole e le previsioni volute dalle parti. 

Nella prassi, però, il preliminare contiene già al suo interno tutte le indicazioni dei contraenti, restando quello definitivo una semplice conferma di quanto già definitivo precedentemente. In ogni caso, la legge prevede che, a seguito della stipula del preliminare, in caso di inadempimento di una delle parti, l’altra potrà scegliere se chiedere il risarcimento dei danni e la risoluzione del contratto oppure l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il definitivo.

La caparra confirmatoria nei contratti preliminari

Spesso (o forse sempre), quando si vuole acquistare un immobile, il compratore formula un’offerta al venditore versando immediatamente, a titolo di caparra confirmatoria, una somma di denaro. La funzione della caparra confirmatoria è quella di rappresentare una garanzia rispetto al possibile inadempimento di una delle parti.

L’articolo 1385 del codice civile, prevede infatti espressamente che: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (cioè il compratore), l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta (cioè il venditore), l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”

Ad esempio, in caso di acquisto di una casa, se il compratore versa la somma di dieci mila euro a titolo di caparra confirmatoria e poi non conclude l’affare, il venditore potrà trattenere quella somma. Nel caso opposto, invece, il compratore avrà diritto a chiedere il doppio di quanto versato.

I fatti di causa

Nel caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte, all’atto della stipula di un preliminare per l’acquisto di un locale uso deposito, il futuro compratore versa la somma di euro 40 mila a titolo di caparra confirmatoria.

A seguito, però, di una perizia effettuata da un tecnico di fiducia, il futuro proprietario scopre la totale irregolarità urbanistica dell’immobile non essendo mai stata data la concessione edilizia, né la successiva sanatoria, relativa a tutto il piano seminterrato facente parte del compendio immobiliare, che è stato inoltre interessato, successivamente al 1967, anche da consistenti modifiche. 

In particolare, si è appurata la successiva realizzazione abusiva, nel piano seminterrato, di una finestra, la costruzione di un solaio ammezzato nonché la creazione di un bagno (allacciato tra l’altro abusivamente alla fogna).

Alla luce di ciò, se in un primo momento l’acquirente tenta la via bonaria della restituzione della caparra, a seguito del diniego del venditore, decide di attivarsi giudizialmente dopo aver esercitato il diritto di recesso e chiedendo al giudice la condanna del venditore al pagamento del doppio della caparra. La colpa del venditore starebbe, quindi, nell’aver reso la falsa dichiarazione di non aver compiuto interventi successivi al loro acquisto e avergli venduto un immobile nel quale sussistono abusi non più sanabili.

In caso di abusi edilizi non dichiarati il contratto preliminare non è nullo

Il venditore, dopo aver perso sia in primo che in secondo grado, decide di ricorrere in Cassazione. La tesi sostenuta dinanzi al Supremo Collegio è la seguente: non è possibile disporre il pagamento del doppio della caparra perché il grave inadempimento del venditore avrebbe dovuto portare a una dichiarazione di nullità dell’atto, con conseguente illegittimità del recesso e successiva richiesta del doppio della caparra versata.

La Suprema corte non è stata però dello stesso avviso. Come già affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. Sez. Unite n. 8230 del 22/03/2019) l’unica nullità del contratto di compravendita di immobili è quella “testuale”, ovvero il caso in cui nell’atto manchino completamente gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile. Ciò significa che, in caso di realizzazione difforme dal titolo menzionato, il contratto è sempre valido.

In altre parole, “nell’ipotesi di acquisto di un immobile nel quale sia stato realizzato un abuso edilizio in difformità dalla concessione edilizia, il contratto preliminare non è nullo, bensì trova applicazione l’articolo 1489 del codice civile, in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore”.

Pertanto, il giudice di appello (e anche quello di primo grado) a fronte di una dichiarazione formale contenuta nel preliminare di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione in data precedente al 1967, ha accertato la sussistenza nel bene di opere compiute in data successiva in assenza di un qualsivoglia titolo urbanistico e, dunque, la sostanziale falsità dell’affermazione contenuta nell’atto, aspetto che, lungi da costituire un vizio genetico dello stesso, è andato a incidere sulla fase della sua esecuzione e, alla fine, sull’adempimento degli obblighi assunti.

Di qui, la legittimità della condanna al pagamento del doppio della caparra.

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