La Cassazione boccia le “false” pergotende: quali sono i requisiti e quando si tratta di edilizia libera

Il Decreto “Salva Casa” ha previsto regole più semplici per alcuni lavori edilizi di minore entità. Nonostante ciò, uno dei temi che crea ancora più discussioni è quello delle pergotende, perché non sempre è chiaro se si tratti di edilizia libera o di opere che richiedono permessi specifici. Il dubbio aumenta quando queste strutture diventano veri e propri spazi chiusi, simili a nuove stanze.

Alcune recenti sentenze fanno il punto sugli elementi caratterizzanti la pergotenda al fine di non incorrere in sanzioni. Ecco cosa sapere.

Caratteristiche e requisiti delle pergotende

La recente sentenza della Corte di cassazione penale n°29638 del 22 agosto 2025, precisa i confini entro i quali la pergotenda possa essere considerata edilizia libera, anche alla luce delle novità introdotte dal Salva Casa.

Nella citata sentenza, la Terza Sezione penale della Cassazione ha condannato un privato per reato edilizio, perché la struttura realizzata non era una semplice pergotenda ma un ambiente chiuso e climatizzato. La Corte ha richiamato il Glossario dell’edilizia libera, che esclude da questo regime gazebo, pergolati e ripostigli fissati stabilmente al suolo. 

Al contrario, rientrano in edilizia libera tende, tende a pergola, pergotende e coperture leggere. Perché l’opera sia effettivamente libera, deve rispettare alcuni requisiti:

• protezione dal sole e dalla pioggia;
• presenza di teli retrattili o schermature mobili;
• eventuali strutture fisse solo di sostegno;
• divieto di creare nuovi volumi chiusi e attenzione a minimizzare l’impatto estetico.

Se manca anche solo una di queste condizioni, non si può parlare di pergotenda.

La pergotenda, precisa la Cassazione, si identifica tipicamente in una struttura leggera e accessoria, pensata per migliorare la fruibilità di spazi esterni già esistenti – come terrazzi o giardini – e destinata principalmente a garantire una protezione dagli agenti atmosferici e dall’irraggiamento solare, senza trasformarsi in un ambiente chiuso o in un ampliamento edilizio. Diversamente, quando l’intervento si traduce nella creazione di un nuovo volume edilizio, esso richiede il permesso di costruire e, in caso di assenza, integra gli estremi del reato edilizio.

Il decreto Salva Casa, sottolinea la Cassazione, non incide su tali principi, non potendo sanare interventi che comportino un effettivo aumento volumetrico.

La giurisprudenza amministrativa a confronto

Le corti amministrative hanno affrontato casi analoghi, fornendo indicazioni complementari. Il Consiglio di Stato con sentenza numero 607 del 27 gennaio 2025, ha ammesso le VEPA (vetrate panoramiche amovibili) solo se non trasformano lo spazio in ambiente interno.

Analogo principio è stato affermato sempre dal Consiglio di Stato con la sentenza numero 5828 del 7 luglio 2025, secondo cui le vetrate scorrevoli laterali possono rientrare in edilizia libera se mantengono la natura esterna e non climatizzata dello spazio. Nel caso specifico, un esercizio commerciale aveva realizzato un dehors con struttura in alluminio, copertura retrattile in PVC e pannelli laterali vetrati scorrevoli.

Il Comune, a seguito di sopralluogo, aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo che l’opera realizzata: avesse creato nuovo volume o superficie coperta non autorizzata; fosse stata realizzato in assenza dei titoli edilizi necessari nonché violasse distanze minime e parametri di superficie previsti dal Comune. 

Il TAR, in prima istanza, aveva confermato la tesi del Comune, ritenendo che le vetrate scorrevoli avessero trasformato lo spazio esterno in ambiente con superficie e volume ampliati e stabili. 

Il Consiglio di Stato, in appello, ha ribaltato la decisione del TAR, affermando che:

• la struttura, pur dotata di vetrate scorrevoli laterali, non genera nuovo volume o superficie perché:
• la copertura è retrattile;
• i pannelli sono leggeri, amovibili, non costituiscono opere murarie fisse;
• la chiusura non è ermetica e non crea un ambiente stanziale chiuso e stabile;
• non risulta comunque alterata la superficie commerciale autorizzata. 
• Pertanto, si tratta di un’opera accessoria e meramente protettiva, che mantiene la natura esterna dello spazio. In base a ciò, il Consiglio di Stato ha stabilito che si tratta di edilizia libera e pertanto ha annullato l’ordinanza comunale. 

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Linee guida operative per una corretta installazione

Dall’esame congiunto della giurisprudenza penale e amministrativa si possono trarre alcune linee guida operative:

• la “vera” pergotenda è una struttura leggera, priva di chiusure permanenti, con copertura retrattile: in questo caso si applica l’edilizia libera (articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia);
• le cosiddette “pergotende finte”, ossia strutture che comportano la chiusura stabile dello spazio con creazione di nuovo volume, richiedono invece il permesso di costruire e, se realizzate abusivamente, integrano reato edilizio;
• le chiusure vetrate scorrevoli sono ammissibili solo se mantengono la percezione e la funzione di spazio esterno, senza trasformazione in vano abitabile.

Conclusioni

La vicenda analizzata della Corte di Cassazione penale, conferma quindi che il decreto “Salva Casa” non ha modificato i principi fondamentali in materia di pergotende. La linea giurisprudenziale resta chiara: da una parte, ci sono le strutture leggere e retrattili, pensate per proteggere dal sole e dalla pioggia senza creare volumi; dall’altra, ci sono gli interventi che trasformano questi spazi in ambienti veri e propri, che richiedono invece un permesso edilizio.

La differenza è sottile ma fondamentale: una pergotenda non deve diventare una stanza aggiuntiva, altrimenti l’opera si trasforma in un abuso sanzionabile.

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