La disdetta del locatore è valida anche se fatta da un’altra persona

Recesso, disdetta, rinnovo automatico, sono tutte azioni che determinano una precisa conseguenza per la vita del contratto di locazione.

Occorre, pertanto, sapere bene come agire al fine di non incorrere in spiacevoli situazioni.

Un esempio concreto è rappresentato dalla vicenda decisa con la sentenza n. 15486 del 18 ottobre 2022 del Tribunale di Roma, la quale ha ad oggetto un tema molto particolare: la disdetta del contratto di locazione fatta da un soggetto diverso dal proprietario.

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I fatti di causa

Un Ente proprietario di un immobile ad uso abitativo nel comune di Roma intimava licenza per finita locazione al conduttore. Essendo un contratto del tipo 4 + 4, agli atti veniva altresì allegata la disdetta regolarmente inviata al conduttore molto prima dei sei mesi precedenti la scadenza naturale del contratto.

Costituitosi in giudizio il conduttore, questi eccepiva l’inefficacia e l’invalidità delle disdette, poiché sottoscritte da soggetti non identificati dei quali non potevano verificare i poteri di firma e di spendita del nome del firmatario.

Motivo per cui, a suo avviso, il contratto doveva intendersi rinnovato per ulteriori quattro anni.

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Licenza e sfratto per finita locazione, quale differenza c’è?

Riguardando la causa promossa un caso di “licenza di sfratto per finita locazione”, è opportuno brevemente richiamare la differenza con lo “sfratto per finita locazione”.

L’intimazione di licenza per finita locazione consiste nel procedimento con il quale il locatore chiede al Giudice l’accertamento della risoluzione del contratto, munendosi di un titolo per mandar via il conduttore prima che sia scaduto il contratto.

Lo sfratto per finita locazione, invece, presuppone che il contratto sia già scaduto e che, pur se regolarmente inviata la disdetta del contratto da parte del locatore, il conduttore non abbia spontaneamente lasciato libero l’immobile alla data di fine contratto.

Per la disdetta serve sempre la raccomandata

Come ha avuto modo di appurare il Giudice, agli atti del processo il locatore produceva ben tre raccomandate di disdetta, di cui la prima era stata inviata addirittura tre anni prima della scadenza contrattuale.

Ai fini della procedura di licenza di sfratto, deve pertanto ritenersi soddisfatta la condizione per ritenere valida la disdetta, così come previsto dall’art. 3 della L. 431/1998.

Difatti, l’unica condizione posta dal legislatore è che la disdetta deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche che essa debba obbligatoriamente provenire dal locatore.

Difatti, egli può legittimamente incaricare un diverso soggetto (in qualità di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l’onere dell’avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell’atto) unicamente al fine di garantire a quest’ultimo una tempestiva conoscenza dell’intenzione della controparte.

A ciò si aggiunga che, anche qualora volessimo ritenere la disdetta proveniente da persona diversa dal proprietario come di un soggetto non autorizzato, quindi in pratica un falsus procurator del locatore, il suo operato può essere ratificato dallo stesso locatore, ai sensi dell’articolo 1399 c.c., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore.

Nel caso di specie, inoltre, occorre ulteriormente precisare che l’aver promosso il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione oltre un anno prima dalla scadenza naturale del secondo quadriennio, esso è espressione di una implicita disdetta, poiché manifestazione di una inequivoca volontà del locatore di non voler rinnovare il contratto.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale pertanto accoglieva le ragioni dell’Ente proprietario rigettando anche le ulteriori domande promosse dal conduttore, in merito alla ridotta godibilità dell’immobile per asserite infiltrazioni e altri problemi, non adeguatamente motivati e supportati da prove concrete.

Non resta pertanto all’ex conduttore che pagare le spese di lite e trovare un altro appartamento.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.